tisdag 11 november 2014

Herr och Fr medelsvenssson börjar amortera

Idag meddelas att Finansinspektionen föreslår (formellt är vi i fasen att man skickar ut på remiss) ett amorteringskrav på nytagna bostadslån.

Föreskriften är förhållandevis enkel och innebär kort och gott att den som har ett bostadslån med en skuldsättning över 50% av bostadens värde skall amortera minst 1% av skulden per år och den som har en skuldsättning över 70% skall amortera minst 2% per år.

Tidningarna säljer extranummer och nyheterna fylls till bredden med detta "kraftiga" "chockartade" besked från FI. Eller kraftigt och kraftigt, det handlar alltså om att de mest högst skuldsättning skall amortera i en takt på 50år, jag skulle nog vilja kalla det ganska så mycket sunt förnuft.

Låt oss göra en genomsnittlig kalkyl för herr och fru Medelsvensson, boende i en genomsnittligt gammal sverigevilla i den genomsnittliga småstaden.

En genomsnittlig villa i Sverige kostar idag ca. 2,1Mkr. Mer i våra större städer och mindre ute på "landsbygden". Men varken stockholmspriser eller villapriser i Ställdalen är något för herr och fru, för de bor ju en den genomsnittliga småstadsidyllen där villan kostar 2,1mkr som den i genomsnitt gör.

Sedan några år tillbaka finns ett krav på kontantinsats på 15% av köpeskillingen. Herr och fru Medelsvensson kommer således tillsammans ha ett lån på 1 785 000kr om man lägger sig på "maximal" belåning, den dagen man går till banken. Säga vad man vill men det är väl nästan denna belåning herr och fru medelsvenssons har när man köper sin första villa.

Med FI nya amorteringskrav kommer Herr och fru Medelsvensson "tvingas" att amortera 2% per år på sitt bostadslån. Vilket i reda pengar är 2975kr per månad för familjen. Det är så här FI amorteringskrav i genomsnitt kommer slå.

Kostnaden för att bo i ett hus med bostadslån blir således husets driftskostnader, underhållskostnader, ränta på bostadslånet och amorteringen. Räntan är snitträntan på bostadslånet under tiden som lånet nyttjas (inte vad den är idag vilket nog kan antas vara klart lägre än normalt). För enkelhetens skull kan vi räkna på den 10-åriga bunda bolåneräntan från Handelsbanken som idag är 3.62%. herr och fru medelsvensson har också prutat ner denna ränta med medelsumman 0.3% vilket dom är genomsnittligt nöjda med, med en genomsnittlig ränta över tid på 3,62%

Herr och fru medelsvenssons 2.1 miljoners kåk i den medelstora staden kommer således kosta dem:

Ränta 4938kr per månad (före ränteavdrag)
Driftsostnader. ska vi säga genomsnittligt 3000kr?
Underhållskostnader ligger på kanske 1500-2000kr per månad?
Amorteringen blir 2975kr

Summa summarum:  12 663kr före ränteavdrag och 11 182kr per månad efter. Denna kostnad är då jämförlig med att bo en hyresrätt, dvs dom driftar och underhåller sitt lilla genomsnittliga hus och betalar räntor och amortering sin bankmans bonus. Det bör även påpekas att amorteringen inte i formell mening är en kostnad men vi räknar i detta fallet kassaflödet som flyter in och ut. Jag tror de flesta ser på amortering på detta sättet.

För att ha högst 30% boendekostnader så behöver herr och fru medelsvensson ha en genomsnittlig hushållsinkomst om 37 273kr i månaden efter skatt för att bo med trygga marginaler.

Vi bör också ta upp en trygghetsfaktor. För i genomsnitt så kommer herr och fru medelsvensson att separera, vilket idag ca. 60% av gifta par gör, så också herr och fru medelsvenssons. och gör dom det inte kan man ge sig sjutton på att någon av dem blir sjuk eller långtidsarbetslös. En separation kan också ibland olyckligtvis sammanfalla med prisfall på bostaden. Vilket skydd ger amorteringskravet och kontantinsatsen mot detta? För amortering ger trygghet, i alla fall på lång sikt. Kortsiktigt hanterar man risker genom en kapitalbuffert.

Ja det första är ju kontantinsatsen på 15%, den ger ett omedelbart skydd. Utöver detta amorterar man 2% per år. Efter några få år, så klarar herr och fru medelsvensson således klara av ett boprisfall på 20%. Ett prisfall på 30% hanterar man av under en dryg 7 års period. Visst man förlorar en massa sparpengar men det är ju inte hela världen, utan det viktigaste är att herr och fru kan sälja utan att ta med sig skulder, när olyckan dyker upp.

Är detta revolutionerade med amorteringskravet? Inte alls vill jag säga. Att vi idag har 10-åriga bunda bolåneräntor på drygt 3,5% pekar i själva verket på att det är ett gyllene tillfälle att införa amorteringskrav! 

För sällan har vi haft så mycket över i plånboken som idag i svenska hushåll.

Gadgeten innehöll ett fel