tisdag 11 november 2014

Herr och Fr medelsvenssson börjar amortera

Idag meddelas att Finansinspektionen föreslår (formellt är vi i fasen att man skickar ut på remiss) ett amorteringskrav på nytagna bostadslån.

Föreskriften är förhållandevis enkel och innebär kort och gott att den som har ett bostadslån med en skuldsättning över 50% av bostadens värde skall amortera minst 1% av skulden per år och den som har en skuldsättning över 70% skall amortera minst 2% per år.

Tidningarna säljer extranummer och nyheterna fylls till bredden med detta "kraftiga" "chockartade" besked från FI. Eller kraftigt och kraftigt, det handlar alltså om att de mest högst skuldsättning skall amortera i en takt på 50år, jag skulle nog vilja kalla det ganska så mycket sunt förnuft.

Låt oss göra en genomsnittlig kalkyl för herr och fru Medelsvensson, boende i en genomsnittligt gammal sverigevilla i den genomsnittliga småstaden.

En genomsnittlig villa i Sverige kostar idag ca. 2,1Mkr. Mer i våra större städer och mindre ute på "landsbygden". Men varken stockholmspriser eller villapriser i Ställdalen är något för herr och fru, för de bor ju en den genomsnittliga småstadsidyllen där villan kostar 2,1mkr som den i genomsnitt gör.

Sedan några år tillbaka finns ett krav på kontantinsats på 15% av köpeskillingen. Herr och fru Medelsvensson kommer således tillsammans ha ett lån på 1 785 000kr om man lägger sig på "maximal" belåning, den dagen man går till banken. Säga vad man vill men det är väl nästan denna belåning herr och fru medelsvenssons har när man köper sin första villa.

Med FI nya amorteringskrav kommer Herr och fru Medelsvensson "tvingas" att amortera 2% per år på sitt bostadslån. Vilket i reda pengar är 2975kr per månad för familjen. Det är så här FI amorteringskrav i genomsnitt kommer slå.

Kostnaden för att bo i ett hus med bostadslån blir således husets driftskostnader, underhållskostnader, ränta på bostadslånet och amorteringen. Räntan är snitträntan på bostadslånet under tiden som lånet nyttjas (inte vad den är idag vilket nog kan antas vara klart lägre än normalt). För enkelhetens skull kan vi räkna på den 10-åriga bunda bolåneräntan från Handelsbanken som idag är 3.62%. herr och fru medelsvensson har också prutat ner denna ränta med medelsumman 0.3% vilket dom är genomsnittligt nöjda med, med en genomsnittlig ränta över tid på 3,62%

Herr och fru medelsvenssons 2.1 miljoners kåk i den medelstora staden kommer således kosta dem:

Ränta 4938kr per månad (före ränteavdrag)
Driftsostnader. ska vi säga genomsnittligt 3000kr?
Underhållskostnader ligger på kanske 1500-2000kr per månad?
Amorteringen blir 2975kr

Summa summarum:  12 663kr före ränteavdrag och 11 182kr per månad efter. Denna kostnad är då jämförlig med att bo en hyresrätt, dvs dom driftar och underhåller sitt lilla genomsnittliga hus och betalar räntor och amortering sin bankmans bonus. Det bör även påpekas att amorteringen inte i formell mening är en kostnad men vi räknar i detta fallet kassaflödet som flyter in och ut. Jag tror de flesta ser på amortering på detta sättet.

För att ha högst 30% boendekostnader så behöver herr och fru medelsvensson ha en genomsnittlig hushållsinkomst om 37 273kr i månaden efter skatt för att bo med trygga marginaler.

Vi bör också ta upp en trygghetsfaktor. För i genomsnitt så kommer herr och fru medelsvensson att separera, vilket idag ca. 60% av gifta par gör, så också herr och fru medelsvenssons. och gör dom det inte kan man ge sig sjutton på att någon av dem blir sjuk eller långtidsarbetslös. En separation kan också ibland olyckligtvis sammanfalla med prisfall på bostaden. Vilket skydd ger amorteringskravet och kontantinsatsen mot detta? För amortering ger trygghet, i alla fall på lång sikt. Kortsiktigt hanterar man risker genom en kapitalbuffert.

Ja det första är ju kontantinsatsen på 15%, den ger ett omedelbart skydd. Utöver detta amorterar man 2% per år. Efter några få år, så klarar herr och fru medelsvensson således klara av ett boprisfall på 20%. Ett prisfall på 30% hanterar man av under en dryg 7 års period. Visst man förlorar en massa sparpengar men det är ju inte hela världen, utan det viktigaste är att herr och fru kan sälja utan att ta med sig skulder, när olyckan dyker upp.

Är detta revolutionerade med amorteringskravet? Inte alls vill jag säga. Att vi idag har 10-åriga bunda bolåneräntor på drygt 3,5% pekar i själva verket på att det är ett gyllene tillfälle att införa amorteringskrav! 

För sällan har vi haft så mycket över i plånboken som idag i svenska hushåll.

9 kommentarer:

  1. Med "värde" menar man anskaffningspriset om jag förstått det hela rätt.
    /J

    SvaraRadera
  2. Lite nyfiken på hur belåningsgraden skall beräknas. Gör man en aktuell marknadsvärdering av bostaden varje gång lånet uppdateras, eller görs det kanske rentav varje år? Om huset köps för 4 mkr kr och man lånar 50 % har man inget amorteringskrav i utgångsläget.

    Men om priserna sjunker så att fina villan värderas till blott 3 mkr kronor, skall amorteringskravet då bedömas utifrån aktuell värdering? Eller är det alltid inköpspriset som är utgångspunkten?

    Borde ju rimligtvis vara aktuell marknadsvärdering utifall priserna går ner, men om priserna fortsätter upp kommer ju amorteringskravet så småningom att sluta gälla?

    SvaraRadera
  3. Suck, detta "krav" är bara ett slag i luften med ett helt smörgåsbord av verktyg för att runda detta.

    Nej, istället borde man jobba på alla fronter och successivt gå mot ett 100 %-igt amorteringskrav och ett komplett avskaffande av ränteavdragen.

    T ex
    1) Avskaffa ränteavdraget under 30 år, men 1 procenthet mindre avdrag per år.
    2) Höj kravet på kontantinsats vid köpet med 0,5 procentenheter under 30 år ner till 70 % belåningsgrad.
    3) Inför ett absolut amorteringskrav för nya lån på 100 år, nästa år 98 år osv ända ner till 30 år.

    Detta skulle successivt driva bostadspriserna i rätt riktning, d v s neråt, utan att skapa panik som ingen är betjänt av. Däremot är alla betjänta av mer sansade bostadspriser.

    SvaraRadera
  4. Räntorna har sjunkit rejält i år, varvid ränteavdraget bör kunna begränsas kraftigt i maxbelopp i kronor räknat i år och fasas ut på 24 månaders basis de sista tusenlapparna.

    Amorteringskrav på nya lån bör ligga på 30-40 år ned till 0%. Det viktiga med amorteringskrav är att de håller den totala mängden skuld på en för staten hanterbar nivå, och nivån är alldeles för hög idag liksom ökningen/accelerationen av ökningstakten. Hur lång tid som är rimlig beror på många faktorer, så det enda man kan göra är att prova med ca 40 år först och se om det räckte. Om inte, så kan man prova 30 år och se om det räcker. Personligen tror jag 30 år räcker på lång sikt, men 40 kan räcka under de kommande åren då läget är ganska ansträngt med låg ränta, noll amortering och subprimelån på bred front.

    SvaraRadera
  5. Bra skrivet "stockis", ett obligatoriskt amorteringskrav är nog både rätt och riktigt, men samtidigt skulle man skulle behöva lätta lite på bolånetaket på nyproduktion för att stimulera densamma, kanske genom att tillåta byggherren på något vis garantera tio av de 15 procenten.

    SvaraRadera
  6. Hej Cristoffer!

    Skulle vara himla intressant om du hade lust att göra en resume av Sverker Martin-Löfs tid vid spakarna (likt du gjort om Anders Nyrén), både som VD i SCA och ordförnadeskapet. Vad har han gjort bra och dåligt. Är det en stor förlust för sfären när han slutar, eller på tiden? Kan detta öppna nya dörrar för Lundberg? :) jaja, tycker Du skriver himla intressant och med kloka synpunkter, och vet att din kunskap om SCA är extremt god!

    Kanske att du tom har några personliga reflektioner om den omskrivna jaktanläggningen i Härjedalen, tänkte om du varit ute och råkat "vandra förbi" :D

    Med vänlig hälsning
    Kalle

    SvaraRadera
  7. Vittnesmål om hur jag erbjöds ett lån utan säkerhet för bara 2%.
    Jag är Farida Agus Setiawati och jag är ett levande vittnesbörd om de goda nyheterna om Amanda Loan Firm.
    Lyssna, ingen långivare här är villiga att hjälpa dig, utan de är bara här för att slita dig dina surt förvärvade pengar. Min man och jag sökte för lån från olika långivare på nätet men i slutet var vi lurade och lurade av våra pengar genom olika lån företag på nätet.
    Vi lånade även pengar för att betala dessa online långivare men i slutet fick vi ingenting.
    Jag och min man var i skuld och vi hade ingen att köra till för att få hjälp, vårt familjeföretag rasat och vi kunde inte få pengar för att möta våra dagliga utgifter tills vi infördes till Mrs Amanda som hjälpte oss genom att erbjuda oss ett oskyddat lån.
    Kontakta Mrs. Amanda idag för ditt lån och glömma någon här lovar du lån på grund vid den senare slut kommer du inte få något lån från dem.
    För mer information om hur du når Mrs Amanda eller följa hennes låneförfaranden, Skriv mig genom någon av min e-post, faridaaguss@gmail.com och kunfarida@outlook.com.
    Eller så kan du skicka ett mail till Mrs Amanda på amandaloan@qualityservice.com, amandarichardssonloanfirm@gmail.com och amandaloanfirm@cash4u.com

    SvaraRadera
  8. Hej, jag är Rasheeda Muhammad från Indonesien, och jag vill ta tillfället i akt att för-varna alla här för att se upp för alla lån långivare som utgör vara riktiga. De är alla bedrägerier och falska och deras avsikt är att slita dig av dina surt förvärvade pengar. Jag har fallit offer för dessa lån företag, men ingen kunde ge mig lånet Jag söker tills jag kom över Mrs Amanda Amanda Loan Firm. Hon erbjöd mig ett lån till ett överkomligt ränta på 2% med bara några formaliteter och krav.
    Efter träffade jag företagets villkor var min lånebeloppet på $ 100.000 godkänd och till min stora förvåning var det överföras till mitt bankkonto på mindre än 24 timmar.
    Du kan kontakta Mrs Amanda genom hennes e amandaloan@qualityservice.com eller amandarichardson686@gmail.com och du kan även kontakta mig på min e-post rasheedamuhammad10@gmail.com jag bara vittna om Mrs Amanda god vilja och hjälp hon framförde till mig och min familj och jag också vill att du ska vara en mottagare av hennes lån erbjudande. Tack

    SvaraRadera
  9. Halo, saya Mrs.Pat Rodriguez, pemberi pinjaman pinjaman pribadi yang memberikan pinjaman kesempatan seumur hidup. Apakah Anda memerlukan pinjaman untuk melunasi hutang Anda atau Anda membutuhkan pinjaman untuk meningkatkan bisnis Anda? Anda telah ditolak oleh Bank dan lembaga keuangan lainnya? Apakah Anda memerlukan konsolidasi pinjaman atau hipotek? mencari lebih banyak karena kami di sini untuk membuat masalah keuangan Anda semua hal dari masa lalu. Kami meminjamkan dana kepada individu membutuhkan bantuan keuangan, yang memiliki kredit yang buruk atau membutuhkan uang untuk membayar tagihan, untuk berinvestasi dalam bisnis di tingkat 2%. Saya ingin menggunakan media ini untuk memberitahu Anda bahwa kami menyediakan bantuan yang dapat diandalkan dan Penerima dan akan bersedia menawarkan pinjaman. Jadi hubungi kami hari ini melalui email di: patrodriguezloanfirm@gmail.com

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel