Herr och Fr medelsvenssson börjar amortera

Idag meddelas att Finansinspektionen föreslår (formellt är vi i fasen att man skickar ut på remiss) ett amorteringskrav på nytagna bostadslån.

Föreskriften är förhållandevis enkel och innebär kort och gott att den som har ett bostadslån med en skuldsättning över 50% av bostadens värde skall amortera minst 1% av skulden per år och den som har en skuldsättning över 70% skall amortera minst 2% per år.

Tidningarna säljer extranummer och nyheterna fylls till bredden med detta "kraftiga" "chockartade" besked från FI. Eller kraftigt och kraftigt, det handlar alltså om att de mest högst skuldsättning skall amortera i en takt på 50år, jag skulle nog vilja kalla det ganska så mycket sunt förnuft.

Låt oss göra en genomsnittlig kalkyl för herr och fru Medelsvensson, boende i en genomsnittligt gammal sverigevilla i den genomsnittliga småstaden.

En genomsnittlig villa i Sverige kostar idag ca. 2,1Mkr. Mer i våra större städer och mindre ute på "landsbygden". Men varken stockholmspriser eller villapriser i Ställdalen är något för herr och fru, för de bor ju en den genomsnittliga småstadsidyllen där villan kostar 2,1mkr som den i genomsnitt gör.

Sedan några år tillbaka finns ett krav på kontantinsats på 15% av köpeskillingen. Herr och fru Medelsvensson kommer således tillsammans ha ett lån på 1 785 000kr om man lägger sig på "maximal" belåning, den dagen man går till banken. Säga vad man vill men det är väl nästan denna belåning herr och fru medelsvenssons har när man köper sin första villa.

Med FI nya amorteringskrav kommer Herr och fru Medelsvensson "tvingas" att amortera 2% per år på sitt bostadslån. Vilket i reda pengar är 2975kr per månad för familjen. Det är så här FI amorteringskrav i genomsnitt kommer slå.

Kostnaden för att bo i ett hus med bostadslån blir således husets driftskostnader, underhållskostnader, ränta på bostadslånet och amorteringen. Räntan är snitträntan på bostadslånet under tiden som lånet nyttjas (inte vad den är idag vilket nog kan antas vara klart lägre än normalt). För enkelhetens skull kan vi räkna på den 10-åriga bunda bolåneräntan från Handelsbanken som idag är 3.62%. herr och fru medelsvensson har också prutat ner denna ränta med medelsumman 0.3% vilket dom är genomsnittligt nöjda med, med en genomsnittlig ränta över tid på 3,62%

Herr och fru medelsvenssons 2.1 miljoners kåk i den medelstora staden kommer således kosta dem:

Ränta 4938kr per månad (före ränteavdrag)
Driftsostnader. ska vi säga genomsnittligt 3000kr?
Underhållskostnader ligger på kanske 1500-2000kr per månad?
Amorteringen blir 2975kr

Summa summarum:  12 663kr före ränteavdrag och 11 182kr per månad efter. Denna kostnad är då jämförlig med att bo en hyresrätt, dvs dom driftar och underhåller sitt lilla genomsnittliga hus och betalar räntor och amortering sin bankmans bonus. Det bör även påpekas att amorteringen inte i formell mening är en kostnad men vi räknar i detta fallet kassaflödet som flyter in och ut. Jag tror de flesta ser på amortering på detta sättet.

För att ha högst 30% boendekostnader så behöver herr och fru medelsvensson ha en genomsnittlig hushållsinkomst om 37 273kr i månaden efter skatt för att bo med trygga marginaler.

Vi bör också ta upp en trygghetsfaktor. För i genomsnitt så kommer herr och fru medelsvensson att separera, vilket idag ca. 60% av gifta par gör, så också herr och fru medelsvenssons. och gör dom det inte kan man ge sig sjutton på att någon av dem blir sjuk eller långtidsarbetslös. En separation kan också ibland olyckligtvis sammanfalla med prisfall på bostaden. Vilket skydd ger amorteringskravet och kontantinsatsen mot detta? För amortering ger trygghet, i alla fall på lång sikt. Kortsiktigt hanterar man risker genom en kapitalbuffert.

Ja det första är ju kontantinsatsen på 15%, den ger ett omedelbart skydd. Utöver detta amorterar man 2% per år. Efter några få år, så klarar herr och fru medelsvensson således klara av ett boprisfall på 20%. Ett prisfall på 30% hanterar man av under en dryg 7 års period. Visst man förlorar en massa sparpengar men det är ju inte hela världen, utan det viktigaste är att herr och fru kan sälja utan att ta med sig skulder, när olyckan dyker upp.

Är detta revolutionerade med amorteringskravet? Inte alls vill jag säga. Att vi idag har 10-åriga bunda bolåneräntor på drygt 3,5% pekar i själva verket på att det är ett gyllene tillfälle att införa amorteringskrav! 

För sällan har vi haft så mycket över i plånboken som idag i svenska hushåll.

Tankar om Avanzas förändring till bolånebank

Dagens snackis i finanspressen och en kommentar hos Cornucopia är att ”spararnas bank” Avanza lanserar bolån. Det är ett strikt bolån där man behöver uppfylla ett antal krav. För det första måste man ha finansiella medel insatt hos Avanza på 3Mkr och därmed kvalificera in som Private banking kund. Det andra villkoret är att du minst måste ta ett bolån på 1mkr och som mest 10 Mkr. Ditt bolån får också vara högst 50% av marknadsvärdet på din bostad. Man kan väl säga att det är kategorin ”välbeställd i Täbyvilla” som är målgruppen.  Uppfyller man dessa villkor kan man få räntan reporätan +0,99%. Inte möjligt att pruta.

Lanseringen av Avanzas bolån kan ses i ljuset av att Avanza som en av få större banker har ett inlåningsöverskott. Dvs kunder har mer insatta pengar på banken är vad man har lån hos banken. Hos de andra storbankerna råder en omvänd situation vilket då medför att banken måste vända sig till kapitalmarknaden för att låna upp pengar förutom att placera kundernas inlånade medel.

Enligt senaste kvartalsrapport så har Avanza kundlinlåning på 17 Mdr och en kundutlåning på 3,13Mdr. Av Avanzas inlåning är 4,64Mdr placerade på externa konton (hos Avanza kallas detta sparkonto+). De externa medlen behöver ju Avanza inte placera själv utan med störst sannolikhet kan man ta ut en liten avgift från de externa bankernas som har spakonto+ hos Avanza. Här uppstår inget placeringsproblem utan Avanza kan kanske tjäna 0,2% eller liknande på kapitalet som är placerade hos de externa bankerna. Ett räntenetto på +9,28Mkr.

Dock så sitter Avanza med 12,36Mdr i inlånade pengar och lånar ut 3,13Mdr. Dvs 9,23mdr måste placeras hos andra banker eller hos riksbanken. Här uppstår problematiken för Avanza att tjäna pengar ( eller rättare sagt undvika att förlora pengar) . En placering hos Riksbanken ger en ränta på 0,25% idag och för att inte som bank skämma bort sig fullständigt så ger Avanza en ränta på sitt egna sparkonto på idag 0,65% vilket är ungefär som storbankerna. En förlustaffär för Avanza att göra så. Placerar man istället i interbankmarknaden ”över natten” är idag Stibor TN idag ca. 1%. Räknar vi strikt på Riksbankens reporänta så gör Avanza ett räntenetto på minus 12Mkr.  Räknar vi med Stibor TN så ger det ett positivt räntenetto på 32Mkr

Dock så har man ju ett väldigt fint räntenetto för de första 3,13Mdr i insatta medel då man här har en kundutlåning att matcha emot (kunder som belånar sina aktier). 0,65% i inlåningsränta och kanske i genomsnitt (jag höftar) 5,5% i utlåningsränta. Räntenetto för Avanza +151,8Mkr.

Summa på mitt hypotetiska exempel: 193Mkr i räntenetto. Total avkastning på kundernas insatta pengar i detta hypotetiska exempel blir således en ränta på 1,1%  Observera här före alla typer av kostnader.

Då över till finessen när det gäller Bolånen. Avanza har ställt upp ett maxtak på 1,5Mdr i total utlåning och räknar med att denna kvot snabbt ska bli uppfylld. Vad skulle detta få för följdverkningar?

För det första så kan man flytta bort 1,5Mdr av inlåningsöverskottet som i mitt exempel ovan från riksbanksplaceringen. Det ger en minskad intäkt på 5,25Mkr. Räntenettot på utlåningen blir dock idag 1,99%-0,65%=20,1Mkr. Summa summarum ett ökat räntenetto för Avanza om cirkus 15Mkr.  Utan några direkt ökade kostnader, då lånet verkar skötas som någon form av värdepapperslån.

Observera att jag i detta hypotetiska exempel enbart räknat på Kundmedel. Avanza har också ett eget kapital att förvalta för att leva upp till kapitaltäckningskrav, vilket ej är beaktat här.

En lite märklig egenhet finns i Avanzas redovisning upptäckte jag också.  I sin senaste kvartalsrapport redovisar man att det finns 19300 Private bankingkonton med sparkapital på 42,2Mdr (mestadels i aktier kan jag tro). Vilket då skulle ge en genomsnittsbehållning på knappt 2,2Mkr…..när kravet på kontot är 3mkr?