Idag meddelas att Finansinspektionen föreslår (formellt är vi i fasen att man skickar ut på remiss) ett amorteringskrav på nytagna bostadslån.
Föreskriften är förhållandevis enkel och innebär kort och gott att den som har ett bostadslån med en skuldsättning över 50% av bostadens värde skall amortera minst 1% av skulden per år och den som har en skuldsättning över 70% skall amortera minst 2% per år.
Tidningarna säljer extranummer och nyheterna fylls till bredden med detta "kraftiga" "chockartade" besked från FI. Eller kraftigt och kraftigt, det handlar alltså om att de mest högst skuldsättning skall amortera i en takt på 50år, jag skulle nog vilja kalla det ganska så mycket sunt förnuft.
Låt oss göra en genomsnittlig kalkyl för herr och fru Medelsvensson, boende i en genomsnittligt gammal sverigevilla i den genomsnittliga småstaden.
En genomsnittlig villa i Sverige kostar idag ca. 2,1Mkr. Mer i våra större städer och mindre ute på "landsbygden". Men varken stockholmspriser eller villapriser i Ställdalen är något för herr och fru, för de bor ju en den genomsnittliga småstadsidyllen där villan kostar 2,1mkr som den i genomsnitt gör.
Sedan några år tillbaka finns ett krav på kontantinsats på 15% av köpeskillingen. Herr och fru Medelsvensson kommer således tillsammans ha ett lån på 1 785 000kr om man lägger sig på "maximal" belåning, den dagen man går till banken. Säga vad man vill men det är väl nästan denna belåning herr och fru medelsvenssons har när man köper sin första villa.
Med FI nya amorteringskrav kommer Herr och fru Medelsvensson "tvingas" att amortera 2% per år på sitt bostadslån. Vilket i reda pengar är 2975kr per månad för familjen. Det är så här FI amorteringskrav i genomsnitt kommer slå.
Kostnaden för att bo i ett hus med bostadslån blir således husets driftskostnader, underhållskostnader, ränta på bostadslånet och amorteringen. Räntan är snitträntan på bostadslånet under tiden som lånet nyttjas (inte vad den är idag vilket nog kan antas vara klart lägre än normalt). För enkelhetens skull kan vi räkna på den 10-åriga bunda bolåneräntan från Handelsbanken som idag är 3.62%. herr och fru medelsvensson har också prutat ner denna ränta med medelsumman 0.3% vilket dom är genomsnittligt nöjda med, med en genomsnittlig ränta över tid på 3,62%
Herr och fru medelsvenssons 2.1 miljoners kåk i den medelstora staden kommer således kosta dem:
Ränta 4938kr per månad (före ränteavdrag)
Driftsostnader. ska vi säga genomsnittligt 3000kr?
Underhållskostnader ligger på kanske 1500-2000kr per månad?
Amorteringen blir 2975kr
Summa summarum: 12 663kr före ränteavdrag och 11 182kr per månad efter. Denna kostnad är då jämförlig med att bo en hyresrätt, dvs dom driftar och underhåller sitt lilla genomsnittliga hus och betalar räntor och amortering sin bankmans bonus. Det bör även påpekas att amorteringen inte i formell mening är en kostnad men vi räknar i detta fallet kassaflödet som flyter in och ut. Jag tror de flesta ser på amortering på detta sättet.
För att ha högst 30% boendekostnader så behöver herr och fru medelsvensson ha en genomsnittlig hushållsinkomst om 37 273kr i månaden efter skatt för att bo med trygga marginaler.
Vi bör också ta upp en trygghetsfaktor. För i genomsnitt så kommer herr och fru medelsvensson att separera, vilket idag ca. 60% av gifta par gör, så också herr och fru medelsvenssons. och gör dom det inte kan man ge sig sjutton på att någon av dem blir sjuk eller långtidsarbetslös. En separation kan också ibland olyckligtvis sammanfalla med prisfall på bostaden. Vilket skydd ger amorteringskravet och kontantinsatsen mot detta? För amortering ger trygghet, i alla fall på lång sikt. Kortsiktigt hanterar man risker genom en kapitalbuffert.
Ja det första är ju kontantinsatsen på 15%, den ger ett omedelbart skydd. Utöver detta amorterar man 2% per år. Efter några få år, så klarar herr och fru medelsvensson således klara av ett boprisfall på 20%. Ett prisfall på 30% hanterar man av under en dryg 7 års period. Visst man förlorar en massa sparpengar men det är ju inte hela världen, utan det viktigaste är att herr och fru kan sälja utan att ta med sig skulder, när olyckan dyker upp.
Är detta revolutionerade med amorteringskravet? Inte alls vill jag säga. Att vi idag har 10-åriga bunda bolåneräntor på drygt 3,5% pekar i själva verket på att det är ett gyllene tillfälle att införa amorteringskrav!
För sällan har vi haft så mycket över i plånboken som idag i svenska hushåll.
Visar inlägg med etikett Bostad. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett Bostad. Visa alla inlägg
tisdag 11 november 2014
söndag 16 december 2012
De allmänna bostadsbolagets revansch. Nu har ni chansen!
Den svenska bostadsmarknaden har för att säga det ärligt, punkterat rejält. I de flesta orter har bostadspriserna gått ner, nybyggnationen är på väg rätt ner i källaren, riskvilligheten hos bostadsköpare minskar och bostadsbyggare såsom JM, Skanska mfl får allt svårare att sälja sina nybyggnationsprojekt samtidigt som bankerna som är finansiärer allt mer drar öronen åt sig.
I denna situation anser jag vi (dvs "samhället") bör istället för att sitta med armarna i kors agera proaktivt. Samhällsbyggandet måste fortsätta. Det finns yttersta viktiga bostadsfrågor att ta tag i, alldeles oavsett bostadsmarknaden. Vi behöver kloka, energieffektiva bostäder för Sveriges befolkning alldeles oavsett konjunktur och bostadsbubblor. Jag anser inte vi har råd att vänta på den allsmäktige "marknaden" att ordna detta. Bättre att vi samhällsmedborgare tar tag i problemen medan marknaden har fullt upp med eurokriser och vilken färg det är på Berlusconis kalsonger,
Jag vill i det blogginlägg peka ut en viktig aktör som i dagens situation och marknad har möjligheten att agera proaktivt, De allmännyttiga bostadsbolagen. Från att ha varit undanskymda, tråkiga," hyresbostäder för de som inte har råd att köpa" osv så är det nu dags att gå från statist till dirigent. För i denna marknad så är det klart att hyresrätten blir allt mer eftertraktad. I en allt mer krisande marknad för byggföretag finns också större möjligheter att pressa byggkostnader samtidigt som många kommunala bostadsbolag har lättare att finansiera sig än privata fastighetsbolag. Guldläge att återigen bli samhällsbyggare.
Ett problem på dagens bostadsmarknad är unga familjer i universitet och högskoleorter och kranskommunerna till dessa. Man kan tro att unga människor även framgent kan tänkas vänslas med varandra, bli kära och bilda familj som vi gjort i alla tider. Hus är ingen evighetsprodukt och bostäder behöver byggas, särskilt i kommuner som växer i invånarantal. Familjen Pelle och Lisa som träffades under studieperioden har fått jobb och skaffar barn. Pelle och Lisa har inte de 15% i kontantinsats som banken kräver för att köpa bostad och dom är heller inte direkt sugna på att köpa.
Det proaktiva kommunala Bostadsbolaget i min fiktiva kommun fjollträsk ser möjligheterna och har startat ett fastighetsprojekt vid namn lyckliga gatan, som består av 12 st radhus. Bostäderna är väl lämpade för en ung nybildad familj, energieffektivt och fullt lagom stort i storlek (dvs betydligt trängre än Vräkvillan som säljs till ett hutlöst pris i närheten av byggbolaget Tälja guld som smör AB).
Radhusen på lyckliga gatan är inflyttningsklara i form av sök. Hyrköp. Dvs det är en hyresrätt som det bara är att flytta in i helt utan några pengar men med det undantaget att hyresgästen erhåller en option att köpa bostaden till produktionskostnaden inom en 6års period. För enkelhets skull så tänker vi oss att prododuktionskostnadem för detta lilla energieffektiva radhus med IKEA inredning har en produktionskostnad på 1,5mkr. hyran som BoiFjollträskAB tar ut är 10 500kr i månaden. Då ingår, drift, kapitalkostnad och allting annat som ett fastighetsbolag måste ha täckning för även ett allmännyttigt bostadsbolag som BoiFjollträskAB.
Vad som ytterligare är speciellt är att 500kr av hyran i normalfallet är en vinst men som i detta fall läggs i en liten pott. Om det är så att Kalle och Lisa vill köpa bostaden för 1,5 Mkr någon gång under de kommande 6åren så får dom lov att nyttja 500kr per månad dom bott i bostaden hos BoiFjollträskAB som en delfinansiering. Flyttar dom eller inte vill förvärva bostaden så tillfaller pengarna efter 6 år BoiFjollträskAB. Detta blir då profit och ersättning för att dom tar risken under tiden Kalle och Lisa är hyresgäster. Om Kalle och Lisa köper bostaden så visst blir det ingen direkt vinst för BoiFjollträskAB men det är trots allt ett allmännyttigt bostadsbolag och dessutom så frigörs nu pengar som bolaget kan använda i det fortsatta bostadsbyggandet i Den lilla kommunen fjollträsk.
Fördelen för Kalle och Lisa är i mitt tycke också ganska så fina. Dom kan flytta in i en bostad, som hyresrätt men det kan också om det går väl och familjen fortfarande är lycklig bli deras egna ägna hem. Förvärvar dom bostaden efter 6år, så har deras hyrande också skrapat ihop en liten kontantinsats på 36000kr tillsammans med sina egna sparpengar dom nu lyckats spara ihop genom enträget arbete och sparsamhet.
Detta är i mitt tycke ett sätt för ett kommunalt bostadsbolag att idag vara proaktivt. Andra möjligheter är exempelvis att det idag med hyresrätter är lättare att styra vart kommuninvånarna ska bo. En privat aktör vill i en kommun allt som oftast bygga i de allra mest centrala delarna i kommunens huvudort. Det är mest lönsamt i en uppåtgående bostadsmarknaden med följden att allt mer folk dras till det centrala. Idag när färre vill köpa, så kan hyresprojekt på orter lite utanför centralorterna bli väl så attraktiva för unga familjer. Det kan då mycket väl bli bidragande orsaker till att den lilla ICA butiken får vara kvar i orten, invånarna trivs bättre utan några direkta kostnader.
I denna situation anser jag vi (dvs "samhället") bör istället för att sitta med armarna i kors agera proaktivt. Samhällsbyggandet måste fortsätta. Det finns yttersta viktiga bostadsfrågor att ta tag i, alldeles oavsett bostadsmarknaden. Vi behöver kloka, energieffektiva bostäder för Sveriges befolkning alldeles oavsett konjunktur och bostadsbubblor. Jag anser inte vi har råd att vänta på den allsmäktige "marknaden" att ordna detta. Bättre att vi samhällsmedborgare tar tag i problemen medan marknaden har fullt upp med eurokriser och vilken färg det är på Berlusconis kalsonger,
Jag vill i det blogginlägg peka ut en viktig aktör som i dagens situation och marknad har möjligheten att agera proaktivt, De allmännyttiga bostadsbolagen. Från att ha varit undanskymda, tråkiga," hyresbostäder för de som inte har råd att köpa" osv så är det nu dags att gå från statist till dirigent. För i denna marknad så är det klart att hyresrätten blir allt mer eftertraktad. I en allt mer krisande marknad för byggföretag finns också större möjligheter att pressa byggkostnader samtidigt som många kommunala bostadsbolag har lättare att finansiera sig än privata fastighetsbolag. Guldläge att återigen bli samhällsbyggare.
Ett problem på dagens bostadsmarknad är unga familjer i universitet och högskoleorter och kranskommunerna till dessa. Man kan tro att unga människor även framgent kan tänkas vänslas med varandra, bli kära och bilda familj som vi gjort i alla tider. Hus är ingen evighetsprodukt och bostäder behöver byggas, särskilt i kommuner som växer i invånarantal. Familjen Pelle och Lisa som träffades under studieperioden har fått jobb och skaffar barn. Pelle och Lisa har inte de 15% i kontantinsats som banken kräver för att köpa bostad och dom är heller inte direkt sugna på att köpa.
Det proaktiva kommunala Bostadsbolaget i min fiktiva kommun fjollträsk ser möjligheterna och har startat ett fastighetsprojekt vid namn lyckliga gatan, som består av 12 st radhus. Bostäderna är väl lämpade för en ung nybildad familj, energieffektivt och fullt lagom stort i storlek (dvs betydligt trängre än Vräkvillan som säljs till ett hutlöst pris i närheten av byggbolaget Tälja guld som smör AB).
Radhusen på lyckliga gatan är inflyttningsklara i form av sök. Hyrköp. Dvs det är en hyresrätt som det bara är att flytta in i helt utan några pengar men med det undantaget att hyresgästen erhåller en option att köpa bostaden till produktionskostnaden inom en 6års period. För enkelhets skull så tänker vi oss att prododuktionskostnadem för detta lilla energieffektiva radhus med IKEA inredning har en produktionskostnad på 1,5mkr. hyran som BoiFjollträskAB tar ut är 10 500kr i månaden. Då ingår, drift, kapitalkostnad och allting annat som ett fastighetsbolag måste ha täckning för även ett allmännyttigt bostadsbolag som BoiFjollträskAB.
Vad som ytterligare är speciellt är att 500kr av hyran i normalfallet är en vinst men som i detta fall läggs i en liten pott. Om det är så att Kalle och Lisa vill köpa bostaden för 1,5 Mkr någon gång under de kommande 6åren så får dom lov att nyttja 500kr per månad dom bott i bostaden hos BoiFjollträskAB som en delfinansiering. Flyttar dom eller inte vill förvärva bostaden så tillfaller pengarna efter 6 år BoiFjollträskAB. Detta blir då profit och ersättning för att dom tar risken under tiden Kalle och Lisa är hyresgäster. Om Kalle och Lisa köper bostaden så visst blir det ingen direkt vinst för BoiFjollträskAB men det är trots allt ett allmännyttigt bostadsbolag och dessutom så frigörs nu pengar som bolaget kan använda i det fortsatta bostadsbyggandet i Den lilla kommunen fjollträsk.
Fördelen för Kalle och Lisa är i mitt tycke också ganska så fina. Dom kan flytta in i en bostad, som hyresrätt men det kan också om det går väl och familjen fortfarande är lycklig bli deras egna ägna hem. Förvärvar dom bostaden efter 6år, så har deras hyrande också skrapat ihop en liten kontantinsats på 36000kr tillsammans med sina egna sparpengar dom nu lyckats spara ihop genom enträget arbete och sparsamhet.
Detta är i mitt tycke ett sätt för ett kommunalt bostadsbolag att idag vara proaktivt. Andra möjligheter är exempelvis att det idag med hyresrätter är lättare att styra vart kommuninvånarna ska bo. En privat aktör vill i en kommun allt som oftast bygga i de allra mest centrala delarna i kommunens huvudort. Det är mest lönsamt i en uppåtgående bostadsmarknaden med följden att allt mer folk dras till det centrala. Idag när färre vill köpa, så kan hyresprojekt på orter lite utanför centralorterna bli väl så attraktiva för unga familjer. Det kan då mycket väl bli bidragande orsaker till att den lilla ICA butiken får vara kvar i orten, invånarna trivs bättre utan några direkta kostnader.
lördag 15 december 2012
Köp nu, betala inom 60år
Banken SEB gick igår på sedvanligt SEB-manér utan med centralt tagna beslut på ett huvudkontor där man givetvis är betydligt mer klokare än ute bland bankpöbeln på kontoren. Denna gång är beslutet från Kungsträdgården att kräva amorteringar på lån tagna på över 70% av bostadens pris och på detta 60årig amorteringstakt. Som vanligt centralstyrt och centraliserat och denna gång centralt beslut om amortering. Basta!
Jämför med konkurrenten SHB som aldrig skulle ta sådana centrala beslut så deras beslutsfattande sker på det lokala kontoret i dialog mellan kund och handläggare. Jag roade mig med att fråga en god vän som arbetar på ett lokalt SHB kontor om hur deras kunder(typ mig bl.a.) amorterar idag. Vännen (som jobbat på det lokala kontoret +15år) svarade att schablonmässigt så har alltid alla kunder som lånat över 75% amorterat sina lån så länge hon minns med enstaka undantag till följd av sjukdom, arbetslöshet mm. och bland de lägre belånade är det väl "omkring 50-60%" av kunderna som amorterar. Äldre generationer brukar ha betalat av sina lån. Huruvida situationen på det lokala SEB kontoret är annorlunda vet jag inte och det är svårt att ta reda på då SEBs hemsida inte visar ett lokalt telefonnummer på sin hemsida, utan ett nummer till "(o)personlig service" för privatkunder vid någon central disk någonstans i världen. Kulturskillnader...
Nåväl amorteringar, det är givetvis och självklart bra att folk(dvs du och jag) amorterar våra bostadslån vi tagit. Även jag har bostadslån och amorterar även om det i mitt fall är en belåning under SEB magiska gräns och jag kanske inte skulle blivit tvingad, men givetvis bär jag genom lånet privatkonomiska risker. Ett hus är ingen evighetsprodukt utan för att behålla sitt värde behöver man drifta och underhålla huset, och som jag anser betala av lånet då det inte minst är ekonomiskt rationellt också. Jag brukar säga att man bör skilja på rollen som fastighetsägare och hyresgäst och räkna på båda sakerna om man ska köpa hus. Om du köpt din bostad intar du båda rollerna och kan med ena handen räkna som en fastighetsägare och med andra handen om din hyra är rimlig som hyresgäst.
Om Amortering blir allt mer vanligt förekommande bland bostadslånetagare så tror jag att det finns en väldigt tydlig förlorare på detta. Nätmäklarna. Det finns givetvis många som istället för att amortera förslöar sina pengar allsköns plastprylar och senaste stereroanläggningen men troligen så är det så att de allra flesta är någorlunda rationellt tänkande individer som du och jag. Värre är det ju för grannen som vi alla alltid skakar på huvudet åt. hur har dom råd? :) Om man inte amorterar så brukar man som sagt lägga undan lite pengar och förslösar inte mer av det faktum att man för lite mer i plånboken. Antingen spara på bankontot eller kanske i kapitalförsäkringen eller lilla fondsparandet.
Givetvis gör alla inte så men jag tror att företag som Avanza och Nordnet det senaste deceniumet levt gott på att sparsamma individer istället för amorteringar satt in pengar hos dessa banker och köpt aktier och fonder. Denna pengakran kan nog vridas om synnerligen hårt om sparsamma individer med bostadslån börjar amortera mer istället. Här kan amorteringskulturen slå rejält mot dessa "sparbankers" lömsamhet. Men i grund och botten är detta synnerligen gott, att det är återbetalningsdags.
Jämför med konkurrenten SHB som aldrig skulle ta sådana centrala beslut så deras beslutsfattande sker på det lokala kontoret i dialog mellan kund och handläggare. Jag roade mig med att fråga en god vän som arbetar på ett lokalt SHB kontor om hur deras kunder(typ mig bl.a.) amorterar idag. Vännen (som jobbat på det lokala kontoret +15år) svarade att schablonmässigt så har alltid alla kunder som lånat över 75% amorterat sina lån så länge hon minns med enstaka undantag till följd av sjukdom, arbetslöshet mm. och bland de lägre belånade är det väl "omkring 50-60%" av kunderna som amorterar. Äldre generationer brukar ha betalat av sina lån. Huruvida situationen på det lokala SEB kontoret är annorlunda vet jag inte och det är svårt att ta reda på då SEBs hemsida inte visar ett lokalt telefonnummer på sin hemsida, utan ett nummer till "(o)personlig service" för privatkunder vid någon central disk någonstans i världen. Kulturskillnader...
Nåväl amorteringar, det är givetvis och självklart bra att folk(dvs du och jag) amorterar våra bostadslån vi tagit. Även jag har bostadslån och amorterar även om det i mitt fall är en belåning under SEB magiska gräns och jag kanske inte skulle blivit tvingad, men givetvis bär jag genom lånet privatkonomiska risker. Ett hus är ingen evighetsprodukt utan för att behålla sitt värde behöver man drifta och underhålla huset, och som jag anser betala av lånet då det inte minst är ekonomiskt rationellt också. Jag brukar säga att man bör skilja på rollen som fastighetsägare och hyresgäst och räkna på båda sakerna om man ska köpa hus. Om du köpt din bostad intar du båda rollerna och kan med ena handen räkna som en fastighetsägare och med andra handen om din hyra är rimlig som hyresgäst.
Om Amortering blir allt mer vanligt förekommande bland bostadslånetagare så tror jag att det finns en väldigt tydlig förlorare på detta. Nätmäklarna. Det finns givetvis många som istället för att amortera förslöar sina pengar allsköns plastprylar och senaste stereroanläggningen men troligen så är det så att de allra flesta är någorlunda rationellt tänkande individer som du och jag. Värre är det ju för grannen som vi alla alltid skakar på huvudet åt. hur har dom råd? :) Om man inte amorterar så brukar man som sagt lägga undan lite pengar och förslösar inte mer av det faktum att man för lite mer i plånboken. Antingen spara på bankontot eller kanske i kapitalförsäkringen eller lilla fondsparandet.
Givetvis gör alla inte så men jag tror att företag som Avanza och Nordnet det senaste deceniumet levt gott på att sparsamma individer istället för amorteringar satt in pengar hos dessa banker och köpt aktier och fonder. Denna pengakran kan nog vridas om synnerligen hårt om sparsamma individer med bostadslån börjar amortera mer istället. Här kan amorteringskulturen slå rejält mot dessa "sparbankers" lömsamhet. Men i grund och botten är detta synnerligen gott, att det är återbetalningsdags.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)