söndag 28 december 2008

Var det en försäljning eller en riktad nyemission, Kungsleden?


Kungsleden tillhör en av de fastighetsbolag som varit ganska pressande i sina kontakter med banker det senaste halvåret kan jag tro. i Grunden är ju Kungsleden ett innovativt och aktieägarvänligt företag som i högsta grad har tagit till vara på de senaste årens goda utveckling för svenska fastigheter. Man har aktivt arbetat med sin portfölj på ett bra sätt för att ha en portfölj med goda möjligheter efter rådande marknadsklimat.

Även idag har Kungsleden haft en stor andel stabila fastigheter med hyffsad till bra direktavkastning och en god intjäningskapacitet. Men man har i relation till många andra fastighetsbolag haft en hög skuldsättning i relation till marknadsvärdet på fastigheterna (ca. 75% belånade) och man har också i relation till många andra börsnoterade fastighetsbolag haft en ganska medioker ränteteckningsgrad. Räntetäckningsgraden för ett fastighetsbolag talar om relationen mellan ett fastighetsbolag driftsresultat (hyresintäkter minus driftskostnader) och dess räntekostnader. Kungsleden har som finansiellt mål att aldrig vara under 2 i denna relation, i år har dock man periodvis varit nere på 1,5-1,7.

Jag tror alla som någon gång önskat lånat pengar av en bank upplevt det som betydligt trevligare att gå till banken med vetskapen att man betalar en stor andel kontant av det man tänker använda lånet till och att man har god marginal för att betala ränta och amortering än om så inte är fallet. Att som Kungsleden låna 20Mdr "på banken" kräver att man har god ordning och reda på siffrorna i bolaget för att ha bra långsiktiga relationer till utlånaren.

För någon vecka sedan så presenterade Kungsleden en ganska märklig affär där bolaget samlar alla sina publika fastigheter i ett dotterbolag (Hemsö fastigheter) och sedan så "säljer" man hälften av detta bolag till 3:e AP-fonden. som därmed blir hälftenägare i halva Kungsleden. I praktiken betyder detta att man säljer 27% av sina fastigheter (värdet) men man kvarstår som hälftenägare. Någon som hängde med i turerna?

Rent finansiellt är dock affären god på så sätt att Kungsledens nyckeltal förbättras radikalt då affären medfört ett likviditetstillskott till Kungsleden som är 98% av det egna kapitalet investerade i "Hemsö fastigheter" (2,3Mdr) samt det faktum att 3:e AP-fonden "övertar" hälften av lånen i Hemsö fastigheter. Soliditen och belåningsgraden förbättras avsevärt, ränteteckningsraden blir bättre, det utdelningspliktiga resultatet förbättras för 2008

baksidan är att affären likt en riktad nyemisson medför en "utspädning" av kommande års resultat då nu det finns 27% mindre fastigheter i Kungsleden och det utdelningspliktga resultatet för nästkommande år blir nog betydligt lägre än för 2008 men däremot har man räddat upp en situation med utdelningsstopp om fastighetsmarknaden kör in i väggen 2009. Då hade Kungsledens handelsutrymme varit mycket litet men denna affär frigör resurser för kommande investeringar även om man bör vara medveten om att Kungsledens fastigheter nu är betydligt konjunkturkänsligare än för nåra månader sedan då publika fastigheter (skolor, vård och omsorg mm) är det som såldes och kvar har man nu kontor, affärer osv...

Så hur skall man tolka Kungsleden-affären? Ett finansiellt genidrag eller en variant på riktad nyemission?

Kungsledens motiv till affären är enligt deras presentationsmaterial "Stärka balansräkningen och frigöra kapacitet för fortsatt affärsutveckling inom hela Kungsleden" hrm....nyemission? "Staten" är ju som sagt redan idag största ägaren i Kungsleden genom 2:a APfonden och Kåpan pensioner.

4 kommentarer:

  1. Varför har då Kungsleden rusat på börsen den senaste tiden? Folk vill komma åt utdelningen som kommer av denna affär?

    SvaraRadera
  2. Att kursen har gått upp är ju inte direkt konstigt då affären är bra fö Kungsledens och dess ägare skull ejag vilja säga.

    Man stärker bolagets finanser och säkerar en utdlening över huvudtaget för år 09 (utdelas våren 10)

    "nyemissionen" genomförs ju också till kursnivå som ligger nära substansvärdet.

    SvaraRadera
  3. Hej Christoffer,
    Jag tror att Kungsleden blivit lite skramd av lanekrisen och helt enkelt vill minska sina risker samt ev. skapa mera handlingsutrymme. Som du skriver ar man ju hogt belanad vilket ger fin havstang i uppgang men ar ocksa farligt vid nedgang. Delen de saljer har ju relativt lag riskniva (jamfort med kommersiella lokaler) och Kungsleden har i manga i ar sagt att man vill komma upp i en viss storlek och sedan ev. sarskilja pa bolagen. Detta ar kanske forsta steget och vi far kanske se ett steg 2 senare? Om fastighetspriserna faller rejalt framover ar det illa att vara hogt belanad som Kungsleden eftersom man har lite utrymme att utnyttja de lagre priserna. Min teori ar darfor att man vill minska den finasiella risken och skapa mera handlingsutrymme. Personligen hade jag hellre sett att men behaller Hemso-delen och saljer andra fastigheter. Att man nu inte gor det innebar troligen att man inte hade klarat av att salja andra fastighter utan forlust.

    Illavarslande och som du ocksa papekar, risknivan okar nu i Kungsleden som en foljd av detta.

    SvaraRadera
  4. Det som jag tycker ska bli mest intressant att följa är om de nu kommer att köpa något det närmaste året. Tex fastigheter i någon storstad där priserna fallit väldigt mycket.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel