tisdag 6 mars 2012

Från det kommunala bostadsbolaget till Japanska obligationsinvesterare

 Du som läser detta blogginlägg är delägare i en mängd olika företagsverksamhet. Statliga bolag, olika bolag som bedrivs på regions och landstingsnivå och såklart kommunala bolag som kanske ligger lite närmare och konkretare den egna intressesfären. En kommun har som bekant oftast ett par kommunala bolag. Kommunala bolag är i normal fallet fristående från den kommunala balansräkningen och finansierar sig själva. Dvs kommunen behöver i sin balansräkning inte redovisa den nettoskuld som ett kommunalt bolag har utan man kan enbart redovisa en tillgång i form av att man äger aktier i ett bolag med ett visst hypotetiskt värde, i normalfallet värdet på det egna kapitalet i bolaget.
Oftast är de största kommunala bolagen de kommunala bostadsbolagen som i många fall är en stor och omfattande verksamhet. Kommunala bostadsbolag finns i stort sett varenda kommun och försörjer kommuner med hyresrätter. Detta göra man utifrån dubbla perspektiv, dels givetvis i form av ekonomiska principer där verksamheten ska gå med vinst (om än mycket låg) med också  i form av ett socialt perspektiv  där exempelvis en nyskild småbarnsmamma går före i kön och i den bästa av världar snabbt får en ny bostad istället för att hamna på gatan eller inneboende hos vänner. 

Bostadspolitik vara namnet och en viktig kommunal verksamhet. Ett privat fastighetsbolag där man kan ju hyra ut vakanta lägenheter till mer elle rmindre vem man vill (observera besittningsskyddet när man väl hyr bostaden) och dessutom så kan man göra detta enbart i syfte att tjäna en massa pengar. Någon social omtanke behöver inte en privat hyresvärd visa.
Själv så växte jag upp i den lilla kommunen Mark i södra Västergötland så vi kan ta detta kommunala bostadsbolag som heter Marks bsotads AB som exempel. Marks bostads AB verkar som sagt i Marks kommun, en kommun med ca. 35 000 invånare om jag minns det rätt. Markbostads AB ska då enligt gällande regelverk bedriva en bostadsfastighetsrörelse som vilar både på företagsekonomiska principer och social omtanke om invånarna i Mark.
Marks bostad har enligt deras hemsida ett eget kapital på 146 mkr och en balansomslutning på 772mkr, En soliditet på lite lägre än 20% mao. Nettoskulden i bolaget är lite drygt en halv miljard för att höfta, en nettoskuld på omkring 16 000kr per kommuninvånare för enbart detta kommunala bostadsbolag. Barnfamiljen med mamma, pappa och två knoddar i Hyssna, Sätila eller Horred står indirekt i borgen för ett lån på 68000kr, ganska mycket pengar.

Nu äger ju detta kommunla bostadsbolag först och främst bostadsfastigheter som har en låg vakansgrad och därigenom en låg oprationell risk i verksamheten. Men jämför man siffrorna med de fastighetsbolag som finns på börsen så är den finansiella risken i bolaget hög och den kan vara detta pga att det konkret eller indirekt finns en kommunalt borgensåtagande. Om det kommunala bostadsbolaget får problem så kommer kommunen mao gå in som en räddande ängel och det är då sett ur utlånarens sida en lite lägre risk att låna ut pengar till detta kommunala bostadsbolag än till ett börsnoterat bolag som lättare går i konkurs för det här inte finns några aktieägare som med garanti ställer upp med pengar. 

20% i eget kapital och 80% lån är ingalunda några exceptionellt svaga siffror när det gäller kommunala bostadsbolag, det finns kommunala bostadsbolag som bedrivs med mindre än 10% i soliditet. Dvs dom lånar mer pengar i % av tillgångarnas värde än vad en privatperson rekommenderas göra i lånetaket på 85% av bostadens värde.
Ett kommunalt bolag kan låna pengar på både banken och kapitalmarknaden i övrigt. För att enklare komma åt den sk. kapitalmarknaden så har landets kommuner och landsting bildat bolaget Kommuninvest, som för övrigt har sitt ursprung från den landsända som jag själv bor idag (Närke) där länets kommuner gick ihop för att få bättre lånevillkor. Det Kommuninvest gör idag är att sälja obligationer till investerare som används för att försörja landets kommuner, landsting och därtill hörande kommunala bolag med billiga krediter. 

Genom att bunta ihop alla behov av krediter som finns inom hela denna sektorn i så kan man sälja obligationer med hög kreditvärdigheter till exempelvis pensionsfonder, försäkringsbolag och andra investerare som vill ha denna typ av investeringar. Nu har jag ingen aning om Marks Bostads AB är ansluten till  Kommuninvest eller om man lånat upp alla sina pengar på exempelvis Sjuhärads sparbank men i teorin så skulle man kunnat låna pengar på kommuninvest som ett alternativ till banken.
Hur har då i sin tur Kommuninvest finansierat sig? Ja för det första så bedrivs själv kommuninvest med ett minimalt eget kapital, omkring 0,5% av balansomslutning! Men kan bedriva verksamheten med så lite eget kapital genom att det finns ett solidariskt borgens åtagande mellan de kommuner som är medlemmar i kommuninvest. Dvs skulle Kommuninvest få ekonomiska problem så måste de kommuner som är anslutna skjuta till mer pengar enligt deras andelstal i den ekonomiska föreningen som Kommuninvest är. 

Sedan då den andra delen av Kommuninvest finansiering det som inte är eget kapital utan skulder. Kommuninvest har ju som bekant ingen inlåning som banker (tänk bankonton som man kan sätta in pengar på) utan man har endast upplåning genom att man löpande ger ut obligationer. I högsta grad är Kommuninvest en internationell verksamhet. För visso säljer man sina obligationer till svenska banker, försäkringsbolag och pensionsfonder men upplåningen i SEK är faktiskt så låg som 32% av totalen av upplåningen. Nästan 70% går till den internationella kapitalmarknaden som det så vackert heter. I första hand sker upplåning i amerikanska dollar och japanska Yen och utöver detta mindre upplåning i CHF,  NOK, Euro, AUD osv.  Denna upplåning i internationell valuta swappas sedan om så att det i normalfallet inte skall finnas någon valutarisk i kommuninvests verksamhet så att man på förhand vet vilken kostnad bolag har för utgivna obligationer mätt i svenska kronor .
Så det där nya kommunala bostadsprojektet i din hemkommun kan det mycket väl vara japanska pensionärer som är med och finansierar...

5 kommentarer:

  1. Jag har varit på studiebesök hos den finska motsvarigheten, Kuntarahoitus och det var extremt intressant. Treasury-avdelningen kändes som vilken storbank som helst - om än i mindre skala. Bufferten de har måste ju också investeras tryggt, vilket krävde några handlare etc. På många sätt var alltså verksamheten som vilken bank som helst. Just finska Kuntaroitus har dessutom ett konsultbolag, Inspira Oy, som kan hjälpa till vid behov. Att företagsnamnet innehåller "kommun" skrämde mig först, men bilden ändrades verkligen efter ett besök.

    SvaraRadera
  2. För Sjuhärads sparbank kan nog utlåningen till det kommunala bolaget vara lönsammare än till det privata fastighetsbolaget med fastigheterna med jämna nummer på andra sidan då bankens riskvägning, och därmed kapitalkrav, skiljer sig åt.

    SvaraRadera
  3. Bara en kommentar om att de kommunala bostadsbolagen i Stockholm går med god vinst och har varit en mjölkko för Stockholms stad till diverse spekulativa projekt under många år. I stället för att avsätta pengar för underhåll och stambyten. Det senare tigger man nu pengar till men kostnaden kommer i slutänden förmodligen att hamna hos hyresgästerna, som inte är höginkomsttagare.
    Precis som du säger är bolagen riskfria jämfört med vanliga företag, vilket innebär att några rationaliseringar av administrativ personal inte behöver göras och pengar kan strös till ut till diverse onödigheter, som blomsterparker och vattenlek. Men konstigt nog inte till underhåll och normal skötsel av gårdar.

    SvaraRadera
  4. Scary shit

    SvaraRadera
  5. Är väl inte så konstigt med låg soliditet när du har äldre fastigheter i beståndet? Jämför exempelvis Mark och andra bolag där man har ett lite äldre bestånd och redovisar enl Svensk GAAP; då ligger fastigheterna upptagna till anskaffningsvärdet.

    I Framtiden (GBG) redovisar man enligt IFRS och därför ligger kåkarna uppe till "VV" vilket också gör att man synliggör övervärdet. Det är ju en av de faktorer som skiljer de kommunala bostadsbolagen åt (de som oftast sitter på kåkarna kontra de som jobbar med balansräkningen lite genom avyttringar och nya projekt och därigenom synliggör övervärden)

    Detta är dock en större sanning i VGR och övriga "södra" Sverige än uppe i glesbyggdsnorrland

    SvaraRadera

Facebook Share