måndag 7 november 2011

Derivatsmällarna i fastighetsbolagen

 På bild Castellums fastighet Borgaren i Örebro

Jag har passat på läsa de senaste kvartalsrapporterna för de börsnoterade fastighetsbolagen.
Fastighetsbolagen mår överlag förhållandevis bra. Vakanserna är låga, hyrorna stabila och tom ökande, räntorna är låga och fastighetsvärden har kunnat skrivas upp då avkastningskraven har varit stabila. Över det stora hela upplever jag att fastighetsbolagen är stabila och även om deras underliggande avkastning är låg till mycket låg så är den i alla fall bättre än räntan på bankboken. Bolagens aktier har värderats upp något de senaste månaderna.

En sak sticker helt klart ut i de senaste kvartalsrapporterna och det är att i stort sett samtliga fastighetsbolag redovisar stora nedskrivningar på derivatinnehav. Många gånger större nedskrivningar här än uppskrivningar på fastighetsvärden. Stora pengar har nu förlorats på derivataffärer som fastighetsbolagen genomfört. Exempelvis gör Fabege en nedskrivning på en kvarts miljard, Castellum knappa 400Mkr och Lundbergs stolthet det lite mindre skuldsatta bolaget Hufvudstaden skriver ned för 85mkr.

Orsaken till dessa nedskrinvingar av derivat är den senaste tidens räntenedgångar. Fastighetsbolagen har ju allesammans stora räntebärande skulder. Lån som oftast tas upp hos de stora affärsbankerna och används för att finansiera bolagens verksamhet. Som privatperson så brukar man vid t.ex. bostadslån få välja mellan att ha bostadslån med rörliga räntor eller bunda räntor. Bostadslån brukar normalt sett sedan automatiskt förlängas när lånen löper ut. För stora kommersiella fastighetsbolag är det ju betydligt större summor det handlar om och det handlar också om bolag som kan gå i konkurs till skillnad mot privatpersoner. Fastighetsbolagens lån är därför (här kliver lekmanna-hobby-bloggaren in) lån som tecknas vid en viss tidpunkt och gäller fram till ett visst datum, sedan får bolagen lov att betala tillbaka detta lån (oftast med ett nytt tecknat lån).

Ett stort fastighetsbolag med stora räntebärande skulder vågar givetvis inte ha lån där hela kreditpotföljen löper ut vid ett enda tillfälle. Råkar det just vid denna tidpunkt vara turbulent på finansmarknaden kan detta drabba bolaget rejält. Nej fastighetsbolagen sprider oftast sina risker när det gäller lånen. De olika bolagen har givetvis sedan olika finansiella riskprofiler. Allt från aggresivt belånade bolag till konservativa Hufvudstaden. De stora fastighetsbolagen har sedan egna finansavdelningar som kontinuerligt bevakar kreditmarknader och räntenivåer och bolagen använder sedan själv olika derivat såsom ex. ränteswappar för att själv justera räntebindningstider istället för att låsa sig vid valet man gjorde från början.

Vi kan ta Huvudstaden för enkelhetens skull då dom har en förhållandevis enkel låneportfölj (och låg skuldsättning). Hufvudstaden har en räntebärande upplåning på 3,9Mdr. Upplåningen är uppdelad på tre förfallotillfällen då bolaget måste ta upp nya lån, 2011 (250mkr), 2013 (950mkr) och 2017 (2700Mkr). Dessa lån har sedan Hufuvstaden swappat om så att man har en jämn räntebindning (med tyndpunkt på kort räntebindning) från år 2011 till 2017. genomsnittsräntan Hufuvstaden betalar på dessa lån är låga 3,7% i genomsnitt.

Varför Hufuvstaden gör så små derivatnedskrivningar jämfört med ex. Castellum och Fabege härrör sig till att bolaget har klart mindre upplåning kontra deras fastighetsvärden, trots "någorlunda likvärdig" storlek på bolagen. (21mdr i tillgångar för Hufv, 30mdr för  Fabege och 33Mdr för Castellum)

Så när uppkommer då förluster i derivat? Ja en ränteswap kan ju innebära att man låser fast sin ränta på ett visst läge under en viss tid. Låt säga 4% i ränta för de kommande 3 åren. Derivatförlusterna som nu uppdagats kommer ifrån att bolaget låst sin räntebindning till högre nivåer än dagens marknadsvärden som hypotetiskt kanske är 3,5%, dvs bolagen måste betala kraftigt för att låsa upp derivaten om dom nu skulle vilja det. Omvänt om man bundit sin ränta på låg nivå så innehåller swappavtalen då ett visst värde. De stora nedskrivningarna handlar om att swapparna värderats till marknadsvärden, inte att det är några realiserade förluster.

Över tiden (flera år) blir dock swapavtal oftast nollsummeaffärer annat än att man kanske får betala lite mer eller lite mindre i finansnettot.

2 kommentarer:

  1. Grymt inlägg. Tycker fastighetsbolagen ser rätt mastigt värderade ut, allra helst i ett relativt perspektiv.

    SvaraRadera
  2. Varför skulle fastighetsbolagen vara övervärderade ? På den nyligen avslutade Kefrenauktionen såldes fastigheter med en direktavkastning på mellan 6-8%. Största köparen var Hemfosa (Jens Engwall) medan Balder, Kungsleden och Fastpartner köpte enstaka objekt.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel