torsdag 26 juni 2008

Dyra och billiga sätt att bli delägare i hyreshus på



Att äga ett hyreshus har för många varit en god väg till intäkter och förmögenheter och jag tror även det är många som kittlas av tanken att äga ett hyreshus med några lägenheter som genererar ett stabilt kassaflöde och avkastning till förhållandevis låg risk (i relation till dagens börs i alla fall). Oftast är avkastningen så stabil och god att det lönar sig att belåna fastigheten dessutom vilket ökar den förmodade avkastningen på eget kapital. Givetvis kan man riskera att köpa ett hyreshus vid fel tidpunkt med sämre avkastning som följd men de som köpte hyreshus i 70,80, 90-talet och har haft huset fram till idag har i stort sett alltid gjort en god affär. Men om framtiden kan vi som sagt bara ana.

Avkastningen från ett hyreshus kommer ifrån två parameter dels det sk. Driftsöverskottet dvs hyresintäkterna från hyresgästerna minus kostnaderna för underhåll, reparationer och uppvärmning osv. Det andra sättet som också med tiden ger en förmodad avkastning är att värdet på huset ökar i takt med att hyrorna och driftsöverskotten stiger och huset då genererar högre intäkter, man skulle kunna kalla det inflationskompensation. En viss form av avskrivning behövs givetvis då även om man gärna vill tror det så står ett hus inte i många hundra år utan större ingrepp. Det normala är också att lånar en viss del av insatsen när man köper ett hyreshus så som kostnader tillkommer också ett finansnetto dvs utgifter för ränta.

I Sverige tillämpar vi idag den sk. Bruksvärdesprincipen dvs att ett hyresvärd inte kan ta ut vilka hyror som man önskar utan hyrorna skall alltid stå i relation till likvärdiga lägenheter (allmännyttan skall vara jämförelsen). För många hyreshusägare (och givetvis banker) har bruksvärdesprincipen varit en god trygghet då det i praktiken har medfört att hyrorna har ökat helt i takt med inflationen och givit jämn, stabil avkastning till hyreshusägarna i motsats mot kommersiella fastigheter av olika slag där hyror och avkastning kan åka berg och dalbana. Tyvärr anser jag personligen att bruksvärdsprincipen idag är mycket olycklig då det dels skapar väldigt billiga hyreslägenheter med tillhörande 25-30 åriga bostadsköer i storstäderna där boende i hyresrätt blir mycket billigare än att bo en i en bostadsrätt och bruksvärdesprincipen skapar också mängder med tomma lägenheter i "allmännyttan" ute på landet, där hyran för en trea kanske är dyrare än att köpa byns dyraste hus. Jag hoppas att det blir en viss förändring så att centralt belägna hyreslägenheter i Stockholm tillåts kosta en hel del mer i hyra än en trea i Degerfors, det hade hjälpt situationen i både Degerfors och Stockholm. Men marknadshyror är nog knappast något som är önskvärt att införa över en natt så det är en ganska svår process.

Olika hyresprinceiper till trots så prissätts ofta hyreshus i förhållande till husen intäkter med en viss riskpremie för landsbygden givetvis. Det finns många sätt som man kan äga ett hyreshus på. Det mest naturliga är givetvis att man köper ett helt hyreshus. Nackdelen med detta sätt att investera är oftast att man tar ganska stora privatekonomiska risker om man t.ex. lånar 3,5 av 4 Mkr som hyreshuset kanske kostar. Den som tar sig till banken med en lovande fastighetskalkyl som privatperson kommer snabbt inse att banken kräver att man själv går i borgen för lånet och oftast krävs det då att man själv har ett stort obelånat "värde" i sin egen bostad. Äger man ett hyreshus själv måste man givetvis också sköta all drift, underhåll och administration. Givetvis kan man få god hjälp av en organisation som fastighetsägarna och lokala "vakmästerieribolag" som man kan köpa in tjänster av så man skall inte mål f-n på väg men man bör vara beredd att investera med blåstället på.

Ett annat sätt att investera i hyresfastigheter är genom bostadsfondandelar eller fastighetsandelar där man går ihop ett helt gäng och köper en fastighet ihop. Detta kan vara kloka former av investeringar som främst skyddar privatekonomin på ett bättre sätt då man inte själv personligen garanterar t.ex. banklån och sköter drift. En försäljare av bostadsfonder som idag gör mycket reklam är företaget Svenska bostaden fonden Manegment AB. Genom dessa och givetvis andra aktörer kan man köpa in sig i fonder och andelar och på så sätt bli delägare i hyreshus. Tänk dock på att vissa aktörer (t.ex. Svenska investeringsgruppen) gärna säljer andelar av fastigheter som inte ännu är byggda och som gärna marknadsförs som att om man köper fastigheter under marknadsvärdet. Det man i själva verket då satsar på är inget hyreshus, det är ett byggprojekt med alla andra risker detta medför som risken att det inte finns någon hyresgäst eller att lägenheter kan bli svårsålda precis som i byggbolagens verksamhet. Ofta är det dock ganska dyrt att äga fastigheter genom fonder, mer om detta senare.

Det tredje sättet är givetvis att köpa aktier i bostadsföretag. Vad man då bör tänka på är att ett fastighetsbolag både äger fastigheter och har lån på dessa fastigheter. Köper man t.ex. fastighetsaktier för 50 000k så merför detta inte att kan likställa detta med att äga en fastighet för 50 000kr. Det är ganska ont om renodlade bostadsföretag på börsen men för att göra en enkel jämförelse så kan vi ta det ganska nya bolaget Din Bostad som finns på börsens small cap lista och har sin historia i ett omvänt förvärv av forskningsbolaget Tripep soom gått med stora förluster länge, förluster som gå utmärkt att kvitta mot fastighetsförvaltning. Huvudägare är den ganska kända och framgångsrika fastighetsinvesteraren Erik Selin. Din bostad är ett helt och hållet renodlat hyresfastighetsbolag som äger hyreshys utspridda lite varstans i landet med en belåning på runt ca. 75%. Med fastighetsaktier tar man givetvis en risk att aktierna flyger upp och ner i pris men i längden så borde det logiska vara att avkastningen på fastighetsaktier följer utvecklingen på bolagets bestånd på ung samma sätt som ett investmentbolag får likvärdig avkastningen som utvecklingen på substansvärdet plus utdelningar. Aktieägare till Din bostad bör också till viss del tänka på att likviditeten i den aktien är minst sagt kass så det kan vara ganska svårt att komma in och ut aktien.

Om man nu skulle ha låt säga 100 000kr som man skulle vilja investera i fastigheter (lägger ingen vikt vid om det skulle vara en bra eller dålig investering idag) och man inte vill ta en massa lån som blandas in i privatekonomin då kan det finnas goda skäl att göra en jämförelse mellan te.x en investering i Svenska bostadsfonden och i aktier i bolaget Din bostad. Vi förutsätter att SBF och Din bostad är lika skickliga i sin förvaltning och att båda två äger likartade hus. Huruvida så är fallet eller inte är jag ingen direkt expert på och det är svårt att ha någon uppfattnings om. Vi börjar med svenska bostadsfonden:

Nytecknade fonder i SBF äger som bekant inga fastigheter utan där sätts investerares pengar in och sedan köps fastigheter. Jag förutsätter att bolaget är seriöst och att det finns tänkbara objekt som i stort sett kan köpas direkt. Om man har 100 000kr så investerar man d denna summa in i fonden. I SBF alternativ betalar man då först en courtageavgift på 1,65% (1650kr). Utöver kostnaderna för drift, underhåll och administration osv. så tar också bolaget som driver fonderna ut en förvaltningsavgift på 0,65% per år ung på samma sätt som en aktiefond där man betalar en slant varje år till fondbolaget. Sedan tillkommer också en avgift på 20% av fondens årliga utdelning (motsvarande aktieutdelning) om utdelningen är högre än statsskuldsväxelränta, och det får vi hoppas att så är fallet med tiden. Självfallet när fonden väl köper in fastigheterna så betalar man givetvis marknadspris då en hundralapp på banken bara kan användas till att köpa en fastighet för en hundralapp (oräknat lån givetvis). Om lånegraden är 75% så medför detta att 100 000kr är lika med fastighetsinvestering på 400 000kr och lån på 300 000kr och fondens alla investerare blir då delägare i ett antal fastigheter.

Alternativet var hypotetiskt att köpa aktier i företaget Din bostad. Vad får vi då för pengarna?

Har vi 100 000kr som vi vill investera så köper vi aktier för dessa. Din bostads aktie kostar idag 40kr per aktie så detta medför att vi köper 2500 aktier. För detta får vi betala ett courtage till banken på låt säga 0,15% vilket då blir 150kr. Vad får vi sen för pengarna?

Din Bostad redovisar sina fastigheter till verkligt värde dvs marknadsvärdet. Vi kan ju inte till 100% veta att detta är just marknadsvärdet men gissningsvis ligger marknadsvärdet mycket nära. Marknadsvärdet på Din Bostads alla olika hyreshus är i senaste rapporten (31 mars) 5393 Mkr och bolaget har totalt sett 17 300 000 aktier. Varje aktie motsvara således ett marknadsvärde på 311kr i fastigheter. Det låter ju fantastiskt mycket men bolaget har också lån som inte är dina pengar utan bankens pengar dess måste räknas bort från ditt värde såldes. Lånet som bolaget har är 4147 Mkr så detta medför att varje aktie har lån på 240 kr. Kvar i "värde" per aktie blir då 71 kr per aktie sedan viss lite annat "balansräkningskrafs" som lite pengar på banken, möbler på kontoret osv. men det lämnar vi därhän. Den vinst för företaget förhoppningsvis gör den behöver vi inte dela med oss mer än betala lön till företagets anställda. Någon förvaltningsavgift behöver vi inte heller betala utan det är bara att gå till bolagsstämman och göra sin röst hörd om hur vid borde göra med vinster om vi skall satsa dessa i företaget och expandera eller om vi kanske vill dela ut vinsten. Det mest troliga är nog en kombination. Någon avveckling om t.ex. 10 år som många fastighetsfonder genomför det kan vi nog däremot inte räkna med utan här måste vi löpande ta beslut om vi skall behålla aktier eller sälja, å andra sidan kan vi ju sälja våra aktier på måndag tillskillnad mot fondinvestering där det kan vara svårare att komma ur investeringen

Belåningsgraden är ganska likvärdig mellan din bostad och Svenska bostadsfonden och det skulle inte förvåna mig om avkastningen från fastigheterna blir ganska likvärdig mellan SBF och Din Bostad och man bär i stort sett samma risker med sjunkande priser på hyreshus (den risken är betydligt lägre än många andra former av fastigheter bör man betänka) och man bär också likartade risker med att räntan stiger. Så om man vill investera med låt säga 100 000kr i fastigheter så är det nog ett betydligt bättre val att göra detta i aktier i form av Din bostad. Kostnaderna som SBF tar ut medför några tusenlappar förmodat lägre avkastning varje år. Däremot bör man vara beredd att var långsiktig (vilket gäller båda sparformerna) och man bör vara beredd att ta risken att aktierna åker upp och ner pris av logiska och ologiska skäl att investera genom Svenska bostadsfonden är enligt mig idag med att anse som synnerligen dyrt...å andra sida så känns fastigheter överlag ganska dyrt idag men det finns ändå skäl att jämföra tycker jag.

På bild, Svinesundsbroarna år 2007

15 kommentarer:

  1. Jag och min sambo funderar över att köpa hus i Brasilien. Hyr man ut bostaden i Brasilien får man teckning för räntekostnaderna, man tar dock en valutarisk, hur ser du på alternativet av att äga bostäder utanför hemmamarknaden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är inte den enda risken. Hyresgäster har mycket stora möjligheter att ta över bostaden om det vill sig illa och den brasilianska lagstiftningen varierar mycket från stat till stat. Om du köper mark så har du risker med att folk bara flyttar in och det finns tex Sin tierra rörelsen som tar över jordbruksmark och bygger läger...

      Radera
  2. Mycket bra och läsvärt inlägg. Härligt när man får så mycket bra information serverad helt gratis.

    SvaraRadera
  3. Sådana är inlägg sponsrar gärna jag med ett adsense klick, skitbra inlägg!!

    SvaraRadera
  4. Familjeekonomi> Avkastningen på en investering bör alltid stå i relation till investeringen.

    Det ena sättet att se å huset i Brasilen är att det är en ren form av konsumtion som du fullt ut betalar ur egen ficka och varenda krona som kommer i från hyran är en extra peng.

    Det andra är att se huset som en investering. I det fallet ställs det lite högre krav. Då det är ränterisker, valuta risker och vakansrisker (dvs att ingen hyr). Därför räcker det knappast med att intäkterna knappt täcker räntekostnaderna. Risken är ju då stor att helt plötsligt så går intäkt och utgift inte ihop. Därför bör vi ha stora marginaler gärna så att intäkterna är dubbelt så stora som utgifter så att risken hålls på låg nivå. Räkna aldrig in värdeförändringar i kalkylen är en bra tumregel enligt mig.

    Men tänk dig noga för...
    http://blogg.expressen.se/fortaleza/entry.jsp?messid=19283

    David, Anonym> tack för uppskattnningen!

    SvaraRadera
  5. Tackar! Ett fantastiskt intressant inlägg!

    SvaraRadera
  6. Mycket läsvärt Cristoffer, som vanligt vill säga... =)

    SvaraRadera
  7. Den uppenbara fördelen med SBF är ju att bolaget är onoterat.

    Ponera att du köper för 100k i båda idag och sedan under kommande 5 år så kommer börsen tappa 30%.

    Dina aktier i Din Bostad kommer ju förmodligen att dras med nedåt och således tappa i värde.

    Men aktierna i SBF är ju inte korrelerade med börsen utan mäts istället på vilka hyresintäkter man fått, och de lär ju inte skilja så mkt per år, således bör du i SBF få ett stabilare ägande oavsett vilket håll börsen pekar åt.
    Kommentar Christoffer?

    SvaraRadera
  8. Svar Jeppe>

    För att en aktie går ned i pris så kommer inte värdet på aktien att bli lägre.

    Din Bostad och SBF komemr har enormt lika intjäningsförmåga då man äger hyreshus och har samma belåning osv.

    Utdelningen från båda sparformerna kommer bli likvärdiga i relation till substansvärdet.

    Det finns ingen förmån att en aktie är onoterad eller noterad utan det som spelar roll är företagets/fondens intjäningsförmåga och tillgångar.

    I dagläget så är det betydligt billigare att köpa bostadsaktier ex. Din Bostad än att köpa andelar i SBF då man måste betala det fulla substansvärdet i SBF plus en masa avgifter. Med priset på Din Bostad är lägre än substansvärdet och den förmodade avkastningen blir då bättre.

    Vad som sedan händer med aktien det kan vi givetvis inte veta men på långsikt så kommer aktien att utvecklas i relation till sin intjäningsförmåga och tillgångar. Precis på samma sätt som värdet på en fond också kommer följa dessa parameter...

    Den största skillnaden mellan sparformerna är alltså att SBF är ett sparande med väldigt höga kostnader medan Aktier i Din Bostad löper en risk att inte kunna säljas till fördelaktigt pris. Å andra sidan så köps aktien idag till 60% av substansvärdet.

    OBS. Överlag upplever jag bostadsfastigheter idag som ganska dyrt så det är kanske inte någon vidare sparform något av dem

    SvaraRadera
  9. Jag kommer ihåg att jag tittade lite på svenska bostadsfonden en gång, och kom fram till att det, i mitt tycke, var alldeles alldeles för dyrt. (Höga avgifter).

    Värt att påpeka, vilket inte riktigt framkommer av Christoffers inlägg är att förvaltningavgiften är 0,65% av fondens investering i fastigheter (delvis ej 0,65% fondens NAV). Exempelvis om belåningsgraden är 75%, delvis 1 del kapital och 3 delar lånade pengar, så är alltså förvaltningsavgiften på dina investerade pengar 0,65%x4 = 2,6%...

    Det är i alla fall så jag minns det, nu hittar jag inget prospekt för att kunna kontrollera det, så rätta mig gärna om det skulle vara fel.

    SvaraRadera
  10. Det var ett tag sedan jag kommenterade. Vi köpte ett hus i brasilien kort efter mitt inlägg och nu funderar jag över att köpa ett hus till då det visade sig vara en mkt bra affär.

    Uthyrt kombinerat med påtaglig värdeökning. Men man ska absolut inte göra ngt förhastat.

    SvaraRadera
  11. Jag känner alla på Svenska Investeringsgruppen och de lurar folk. Enda problemet med dem är att de säljer sina condos i Florida alldelles för högt. De säljs direkt av the ”developer”, Svenska Investeringsgruppen skär cirka 10% i mellan i ”profit”. De som vet hur man ska köpa köper via Short Sale eller direkt via aktion till halva priset som investeringsgruppen säljer för.
    Konkreta exemple: WTC (Village of Town Center) där SIG sålde 3/2 för cirka 95 000 USD, 2/2 för cirka 75 000 USD och 1/1 för 68 000 USD med befintlig hyresgäst. Dessa säljs samtidigt på Short sala 3/2: 60 000 USD, 2/2 för cirka 40 000 USD och 1/1 för 30 000 USD. Snacka om lurad!!
    Jag har exempel på alla de projekt de har. De vet inte vad de håller på med. De lurar folk!! På grund av ovan har hela styrelsen förra året byts ut då Dan Astren blivit utbränd pga av att investerar hört av sig om att de blivit lurade.

    SvaraRadera
  12. Jag är herr Christopher Long, jag är bara en business man.Jag erbjuder lån till dem som behöver lån och villig för att betala mig tillbaka I erbjuder både privat och affärsmässigt lån med kapitalbas för £ 5.000 till £ 50,000 0.31 mellan 000 GB pund till individer...Om du vill ha ett lån, e-mail mig men om du inte är intresserad, du kan hjälpa mig att vidarebefordra meddelandet till någon av dina vänner som är villig att tala om honom eller henne att få ett lån kontakta mig.

    Fullständigt namn:...
    Sex:.............
    Telefon:...
    Land:...
    Kontakt adress:...
    Lån varaktighet:...
    Månadsinkomst...
    Belopp som krävs som lån:...
    Har du använt innan?...

    Du är välkommen och tack för gästfriheten
    Vänliga hälsningar
    Svara alla och vidarebefordra denna e-post: preciouslenders@gmail.com

    SvaraRadera
  13. Svenska investeringsgruppen har verkligen inte bra rykte. Känns som de lurar folk på pengar. Deras första projekt i Istanbul i Turkiet har de sålt ett projekt som ej börjat byggas. Nu har byggaren gått i konkurs och alla sparare har blivit av med alla sina pengar.
    Därefter har de under flera år sålt lägenheter på t.ex. Waterside (Tampa), Melrose Landing (Tampa), WTC (Orlando) osv. Här har de sålt lägenheter för cirka dubbla marknadsvärdet. T.ex. de som köpte en 2/1 på Waterside 2009 för 108 000 USD, kunde köpa en likadann lägenhet på Short Sale eller via en bank för cirka 65 000 USD, vilket alla amerikanare gör. På WTC (Village of Town Center) sålde investeringsgruppen 1/1 för cirka 68 000 usd, 2/1 för cirka 76 000 usd och 3/2 för 95 000 dollar. Under samma tidpunkt sålde 1/1 på Shor Sale för ca 35 000 usd, 2/1 för 40 000 usd och 3/2 för 48 000 USD. Alla amerikanare köper enbart via Short Sale eller via banker. Be Svenska Investeringsgruppen om Comps (försäljningsstatistik) på de aktuella köpeskillningen som era condos sålts för 3 månader innan/efter ni har köpt. Självklart kommer inte Svenska Investeringsgruppen och Dan Astren att ta fram det. Be då en lokal mäklare göra det. Då kommer ni inse att ni är lurade på mycke pengar! Inte nog med det så tar de cirka 8-10% i Arvode på köpeskillningen. Det står i HUD (ert försäljningskontrakt.) Fråga en lokal mäklare hur ni ska gå till väga när ni köper, de hjälper till med allt! När ni lagt ner några timmar på det inser ni att ni är lurade. Flera anställda och Dan Astren köper själva sina condos på Short Sale och inte via en developer som han låter sina klienter köpa via istället.
    Nu flippar investeringsgruppen hus i USA och skär emellan många procent utan att egentligen göra något. Be investeringsgruppen och Dan Astren redogöra ovan och låt ställ samma frågor till en lokal mäklare så inser du att Dan Astren inte vill svara på frågoran och än ni är lurade på stora belopp!

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel