onsdag 2 december 2009

Våra dyrare hus har vi betalat med mer arbetstid

Som jag skrev för en tag sedan så läste jag inte för allt för länge sedan en bok vid namn ”att skapa och bevara förmögenhet av, Josef Anér. En boken skriven i mitten av 60-talet. Som berör allt det som berörs på bloggar av denna som du läser dessa rader på som obligationer, aktier, guldtackor, skogsfastigheter och egna villor, skrivit med den tidens ögon.

En av sakerna som berördes i boken var givetvis, privatbostäder t.ex. en egen villa. Något som verkar vara hög intressant bland näringlivstidningar, ekonomibloggar och proffstyckare. Endera spår man undergångsscenarier där huspriser i stort sett blir värdelösa eller att det inte alls är någon husprisbubbla. Varför amorterar folk inte längre? Varför köper folk hus som man som utomstående nog kan tycka är svindyra?.

Själv är jag pragmatiskt lagd. Som privatperson skall man INTE spekulera i husprisutveckling , privatpersoner bör tänka kassaflöden, låna inte för mycket pengar, har du lån så amortera, dra inte på dig för höga kostnader, jämför kostnaden med att hyra och äga och allt det där som jag skrivit om tidigare och som vore lite trist att upprepa. Kort sagt, många har idag höga utgifter.

Men visst är det då intressant att för ett tag förflytta sig nästan ett halvt sekel bak i tiden och höra hur dom resonerade? Herr Anér ondgör sig över de höga huspriserna som ökat på senare år (början av 60-talet) och skriver varnande ord om att betala för dyrt. Han redogör också för ett antal intressanta kalkyler. I hans kalkyler så utgår man ifrån en privat villa i utkanten av en medelstor stad. Anér skriver att i man nog idag (på 60-talt mao) får lova att slanta upp med ung. 200 000kr för villan.

Låter ju synnerligen billigt med dagens mått…

Vad som är intressant är att Anér räknar med att den unga familjen har en årlig hushållsinkomst på 60 000kr, dåtiden pris var mao 3,33 årsinkomster. Då som nu, var det inte helt ovanligt att man fick gå med mössan i hand till den lokala bankkamrérn och be om att få låna en del pengar som ung familj. Då det på 60-talet var höga skatter så räknar Anér med att räntekostnadnaden var avdragsgill med 47%(!!) å andra sidan högre räntor, sedan så fick man nog lov att amortera, jag var själv lite förvånad när Anér skriver att 4000kr per år nog var en amorteringstakt som banken krävde, då betalar den unga familjen på 60-talet av sin villa på 50 år. Trodde faktiskt man var tvungen att amortera snabbare förr. Kontantinsats nämns faktiskt heller inte i boken, men jag kan tro att så var fallet.

Vi förflyttar oss nu från Anérs dagar fram till excelfilens millennium och år 2009. Om vi översätter Anérs ”typhus” för 200 000kr och räknar med att detta hus varit väl underhållet, utbytt värmekälla, hyfsat modernt kök mm. så kanske man kan ana att detta typ hus idag kan säljas för det genomsnittliga huspriset i Sverige vilket idag är ung. 2 Mkr. Typhuset har således från år 1963 fram till idag stigit i pris med årligen med +5,2%. För att hålla kvar vid Anérs 3,33årslöner i löneinkomst kontra bostadspris så behöver man idag för att ha råd att köpa typvillan ha en hushållsinkomst på 624 000kr på året eller 52 000kri månaden, om man är två i hushållet således 26 000kr var i månaden för att ha råd bo i 2 miljoners villan. Om vi tar Amorteringstakten på 50 år så behöver dagens 2 miljonersvilloköpare amortera 3333 kr i månaden, vilket jag kan tro att många idag gör.

Så visst låter det som att det finns mycket likheter mellan bostadssitiuationen för gårdagens och dagens eller hur? Men det finns en väldigt viktig och närmast essentiell skillnad, Anér räknade nämligen på 60-talet med att det i familjen enbart fanns en familjeförsörjare, man kan väl ana att det på den tiden var mannen… Frun skulle i tidens anda sköta de husliga bestyren och ta hand om barnen. Hushållsinkomsten var således 60 000kr enbart på mannen eller 5000kr i månaden. Idag så ligger väl genomsnittsinkomsten i landet bland heltidsanställda omkring 26 000k i månaden kan jag tro, lite drygt +3,6% per år sedan Anérs dagar ha våra löner ökat med. Gånger två och man är uppe i de 52 000kr i månaden och 3,33 årslöner för typhuset.

Sammanfattningsvis så kan man tro att genomsnittsfamiljen 1963 lade ung. lika mycket på sin bostad (om den köptes för 200 000kr och belånades maximalt) mot idag att köpa villan för 2Mkr och belåna den maximalt om vi anser att kalkylräntan var 6-7% både 1963 och idag (1963 var för övrigt riksbankens styrränta 5% enligt riksbankens hemsida. Ur den aspekten kan man nog påstå att vi inte har en rejäl husprisbubbla idag. Men för att bo lika flott som familjen på 60-talet så kräver det idag att vi arbetar 80 timmar i veckan i hushållet istället för 40 timmar och lönen på 52 000kr i månaden vilket jag dock inte tror är genomsnittsinkomsten för ett hushåll även om 26 000kr är genomsnittet för en heltidsinkomst.

I framtiden blir det givetvis omöjligt att huspriserna stiger i snabbare takt än våra inkomster såvida vi antingen börjar bo i kollektiv eller skickar iväg våra barn till arbete.

16 kommentarer:

  1. Läste om dig i avanza idag, blev helt paff när det framkom att du heter stockman, på riktigt! Riktigt coolt??

    SvaraRadera
  2. Oj, verkar det inte som om hushallen tappat väldigt mycket köpkraft sedan 60-talet. Nu maste alltsa 2 jobba för att fa rad med det som 1 hade rad med pa 60-talet. Vart tar pengarna vägen? Javisstja, skattetrycket har ju ökat enormt. Kul att vi numera maste jobba bada 2 för att betala politikernas lekstuga. Kanske inte sa konstigt att barnafödandet är rekordlagt. Vi maste ju jobba ihop skatten.

    SvaraRadera
  3. Jag tror att man idag
    har råd att konsumera mer,
    köpa mer kläder och prylar.

    SvaraRadera
  4. Tack för en nyanserad beskrivning av bostadspriserna!

    SvaraRadera
  5. Vi har tappat enormt i köpkraft och det beror inte bara på skatten. Framförallt beror det på deflationspolitiken under 70- och 80-talet som minskade våra förmögenheter flera gånger om med mångamiljarbelopp.

    SvaraRadera
  6. Jo, men för din 2-milj villan betalas den idag i storstadsförort 4-milj till 6-milj (2-3 ggr).
    Och hushållsinkomsten för dessa köpare ligger inte på 100.000-150.000 kr/mån.

    Det blir s.k. radhusbiff för ett tiotusentals personer om några år.

    SvaraRadera
  7. Kul första kommentar... aldrig kollat lite till höger på huvudsidan, "kontakta mig"... Mail: cristoffer.stockman@gmail.com? :-)

    SvaraRadera
  8. Mycket intressant jämförelse, den ger ett bra perspektiv på vad som är rimligt, något som undertecknad tycker saknas allt för ofta i dagens villaprisdebatt.

    SvaraRadera
  9. Jag håller med dig Stockman om att man bör amortera mera. Det skulle ligga både i låntagarens och långivarens intresse på sikt eftersom kreditrisken minskas.

    För en själv med nästan 3 mille i bolån känns det som att ösa ur havet, amorteringstiden blir mkt lång. Jag föredrar att spara till en räntebuffert som man kan amortera stötvis ifrån då denna överstiger låt säga 100000kr. Föredrar buffertvarianten eftersom jag tror på mkt höga räntor om ett par år då inflationen sätter fart.

    Bankerna uppmuntrar inte sparande med sina låga inlåningsräntor, men nu har jag fått nys på Danske Banks Duoflex-tjänst som ger samma inlåningsränta som du har bolåneränta. Alltså blir sparande i banken likvärdig amortering - mkt sparstimulernande!! Det är alltså inte samma förlustaffär att buffertspara längre. "applåd"

    Mvh Erik F

    SvaraRadera
  10. Helt korrekt iakttagelse. Vår levnadsstandard har sjunkit rejält sedan 60-talet. Vilka har idag råd att bo i villa på en lön? Missförstå mig inte, det är jättebra att kvinnorna kom in i yrkeslivet, men nu kan en familj inte längre *välja* om båda skall jobba eller inte. Skulle själv gärna varit hemmapappa några år när barnen var små.

    Man kan även säga att riskerna har ökat eftersom båda inkomsterna - eller 80 timmars arbete om man så vill - krävs för att gå runt. Det finns ingen "i reserv" i hushållet.

    Det är nog en ganska medveten utveckling. De totala beskattningsbara inkomsterna i landet har nästan dubblats. Mer att ösa ur för staten. Dagis kom nog inte till bara för jämställdhetens skull om man säger så.

    SvaraRadera
  11. Jäkligt synd att inte arbetstiden minskades i takt med jämställdhetens framsteg. Vad du beskriver är ju en självklar följd av att alla familjer får två försörjare.

    SvaraRadera
  12. Läste artikeln på placera.nu. Bra synpunkter som vanligt. En fråga: du har mkt fokus på miljö - har du tittat något på solenergisektorn och vad tror du i så fall? Jag skyr också oljebolagen, men tycker att en långsiktig investering i sol känns spännande, men det är minst sagt svårt att analysera och hitta rätt och man får ju titta långt utanför Sveriges gränser och egentligen utanför ens "circle of competence". Mitt slutval blev i alla fall RBS solcertindex vilket också ger exponering mot kinesiska företag samt direktinvestering i US bolaget First Solar + en mindre investering i REC (denna är jag mest osäker på). Får se hur det går - för mig som inte gillar hög risk är det en chansning, men jag tror faktiskt att jag prickat en framtidsbransch där värderingarna just nu faktiskt inte är så utmanande om man är lite selektiv

    SvaraRadera
  13. Kan det inte vara så att Anér minns fel på nån siffra? Vad jag har hört var amorteringskraven rätt hårda på den tiden. Amorteringstider på mer än 30 år kom först på 80-talet.

    Nej, vår standard har inte sjunkit sen 60-talet. Jämför konsumption vad gäller kläder, mat, prylar eller resor. Det skulle nog gå bra att hålla en familj på 60-talsstandard med en lön (just boendekostnaderna har dock ökat kraftigt).

    SvaraRadera
  14. Jag tror att siffrorna för lön och huskostad är helt fel om det skall representera något typvärde.
    Mina föräldrar byggde typisk svensk villa 1970 och betalade 115000:-. Min far tjänade samtidigt som lägre tjänsteman på Den Stora Biltillverkaren ca 3500:-/mån. Med inflationstakten som rådde då så kan det ha varit ungefär hälften av de 50000:-/år om man går tillbaks till 1963.

    SvaraRadera
  15. @anonym: hur stort utrymme för konsumtion har en ensamstående förälder som ska köpa en villa att bo i idag?inte mycket kan jag tala om, särskilt inte i storstäderna. Tveksamt om man ens kan få lån på de summorna på en lön. De som har utrymme för konsumtion är framförallt 25+ singlar utan barn, en kategori som hade rätt stort shoppningutrymme redan då - men var betydligt färre.

    Visst kan man shoppa billig elektronik och resa om man har två löner, men levnadsstandarden har inte blivit bättre eftersom det krävs dubbelt så mycket arbete för ganska lite extra. Men med lite billiga DVD-spelare och en thailandssemester kan man få folk att vara nöjda ändå. "You can fool some people all of the time, and those are the ones you want to concentrate on."

    SvaraRadera
  16. Solar eneragy is the future for the planet.
    [url=http://www.solarcourses.org/]solar generators[/url]

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel