torsdag 30 juni 2011

Hur bra lyckas Jens Engwall denna gång?

Turerna kring SAAB rullar vidare och med allra mer tragiska inslag som att anställda nu inte fått ut sina löner och det ser nog allmän mörkt ut för SAAB om man säger så även om vissa delar inom SAAB troligen är klart livskraftiga (exempelvis SAAB Parts). Visst kan man som biltillverkare säkert kortsiktigt räddas men det finns nog skäl att vara ganska pessimistisk långsiktigt. GM har enligt Dagens industri exempelvis sålt lån till Vladmir Antonov för mindre än halva nominella värdet vilket säkert en del om pessimismen kring SAAB. 
 
En av turerna är nu att SAAB sålt maroritetsandelen i SAAB propertys, dvs SAABs byggnader som man verkar inom till bolaget Hemfosa. Detta är en mycket intressant affär skulle jag vilja säga. För Hemfosa är inte vilket fastighetsbolag som helst då man har en smått legendarisk VD och storägare i form av Jens Engwall, en av landets absoluta främst fastighetsräknare. 

 Jens Engwall (och Hemfosas styrelseordförande Bengt Kjell) har sin bakgrund i den svenska fastighetskraschen inom bolagen Securum och Retriva. Securum var ett ”kraschbolag” med staten som ägare och vars tillgångar var övertagna panter av de kraschade bankerna Nordbanken och Gota Bank (Det som idag heter Nordea). Mängder med fastigheter samlades i dessa båda bolag under 92-93. De olika fastigheterna renodlades i olika bolag med olika inriktning och bolagen såldes eller börsnoterades sedan. Bolag som Exempelvis Castellum och Norrporten har sin bakgrund i detta. Samt ett fastighetsbolag vid namn Kungsleden. 

Kungsleden hade en annorlunda inriktning och här var fokus helt och hållet på att köpa fastigheter på vitt skilda ställen och typer bara så länge dom gav bra direktavkastning. Sedan sålde man fastigheterna med lägst direktavkastning och köpte nya ”sunklokaler” och förädlade dessa. Jens Engwall var Kungsledens VD (och sedemera en av bolagets huvudägare) från 1993-2006(börsnotering 1999). 

Kungsleden var den klart starkast lysande stjärnan av fastighetsbolagen på börsen 1999-2006 då bolaget gjorde spektakulärt bra affärer, självklart mest pga generellt stigande fastighetspriser men också genom gott räknasinne. 2006 hoppade Jens Engwall av från Kungsleden och sålde alla sina aktier och ställde tom upp på intervjuer i tidningar som affärsvärlden och Dagens industri och sa att i dagens värdering finns det inget att hämta fastighetsvärlden. Sedan kom då finanskrachen och huxflux 2009 så dyker då Jens Engwall & friends upp och börjar köpa upp lokaler från konkursbon och andra råtthål precis som i begynnelsen av Kungsleden.
 
Hemfosa betalade om jag förstår saken rätt mindre än hälften av det bokförda värdet (dvs kostnaden att bygga upp lokalerna?) för SAABs  lokaler i Trollhättan och första året är hyresfritt för SAAB (om man nu överlever så länge)
 
Jag har själv aldrig varit i SAABs lokaler i Trollhättan men om jag förstår saken rätt är så har Hemfosa (om statens pant släpps) köps 50,1% i SAAB Properties för 255Mkr. Vilket då ger värdet på lokaliteterna lite drygt 500Mkr, eller förenklat 250villor av ”svensk standardtyp”. Vad får man då för pengarna?
 
För det första så får man ett totalt markområde om 120ha, (=1 200 000kvm), på denna mark finns det en testbana, och 480 0000kvm uthyrningsbara lokaler varav 20 000kvm kontor. Resten av lokalerna är förhållandevis moderna industrilokaler byggda mellan 1997-2002 om jag förstår saken rätt. En del lokaler är förstås väldigt specialinriktade exempelvis ett måleri
 
Senaste tiden så har ju Trollhättans logisktiska läge förbättrats betydligt man har nu dubbelfilig motorväg och bra järnväg direkt till Göteborg och det tar väl uppskattningsvis en dryg timme att köra en lastbil från Trollhättan till GBG. Spontant så känns det inte speciellt svårt att fylla lokalerna med andra hyresgäster (om nu SAAB försvinner) även om det förstås kan kräva stora investeringar från fastighetsbolagets sida. Men har man lyckats göra om gamla nedlagda regementen till moderna anpassade lokaliteter med gott om hyresgäster så ska det väl gå att göra samma resa här.

Den som lever får se.

4 kommentarer:

  1. Kan det stämma att det är 480000 kvm lokaler. Det låter väldigt mycket och i så fall är priset drygt 1000:- per kvm.

    SvaraRadera
  2. Christianjuni 30, 2011

    Om det är någon nyhet som invånarna i Trollhättan ska vara glada över är det just att Hemfosa köper fastigheten av Saab. Med största sannolikhet kommer Saab att sluta tillverka bilar i Trollhättan och när den dagen kommer är det mycket viktigt för den framtida utvecklingen vem som äger fastigheten.

    För att kunna fylla lokalerna med nya livskraftiga företag är ägarna till fastigheten av största betydelse. Den tidigare spekulanten till fastigheten Antonov skulle inte vara en bra lösning. En fastighetsägare som egentligen inte var intresserad av själva fastigheten skulle inte ha samma engagemang att förädla fastigheten som Hemfos. En utländsk fastighetsägare som inte har något intresse att driva fastigheten vidare mot några av Sveriges bästa personer på att förädla industrifastigheter. Det finns många exempel på utländska investerare av olika typer som investerat i fastigheter i Sverige som kört dessa i botten då inte kunskapen och kontaktnätet av den svenska marknaden funnits i bolaget.

    Med Hemfosan som ägare till fastigheterna ser framtiden ljusare ut för Trollhättan och dess invånare även efter nedläggning av Saab.

    SvaraRadera
  3. Källa ang lokaler
    http://ttela.se/ekonomi/saab/1.1247986-fastigheter-kops-av-hemfosa-?m=print

    Christian-instämmer helt och fullt

    SvaraRadera
  4. Hej Cristoffer!

    Jag jobbar med fastighetsekonomisk due diligence i affärer av den kalibern som du beskriver. Jag har inte varit inblandad i denna affären med liknande som "hästhandlaren" Jens genomfört.

    Jag är inte verksam i Göteborgsregionen och har svårt att säga hur bra affären var. Hur som helst kan man säga att förvärvet är gjort till en nivå som i princip förutsätter att Saab går i konkurs. I det läget kommer man få mycket svårt att få avsättning för lokalerna på hyresmarknaden och vakansen kommer vara hög under lång (eller evig tid). Direktavkastningen i affären är säkerligen 15-20 % (på totalt kapital) om Saabs verksamhet kvarstår.

    Om man ska dra en parallell till ex försäljningen av Astra Zenecas tomställda lokaler på 80000kvm (toppmoderna labblokaler) i Lund så betalades det i detta fall ca 5000 kr/kvm. Om lokalerna hade varit uthyrda till hyresgäster skulle vara värda åtminstone 20 000 kr/kvm.

    Slutsatsen av detta är nog:
    1. Mängdrabatt pga storlek och möjlighet till avsättning på hyresmarknaden.

    2. Problematisk med alternativanvändning samt säkerligen en hel del "döda ytor" pga att det i princip utgör eget inhägnat industriområde som är svåravstyckat.

    3. OM Saab överlever gör Hemfosa säkert en kanonaffär och därav den låga köpeskillingen (hög risk). Dessutom är Hemfosas idé att vara snabbfotad och kan hosta upp cash när det behövs (svårt att få lån för att finansiera köp av Saabs fastigheter). Dvs kontanter kostar och det får Saab desperat betala för.


    PS. Appropå att du skrev att försäljningen gjordes till hälften av bokfört värde, så är det i princip av ingen vikt. Det bokförda värdet för fastigheter är högst hypotetiskt och av ingen vikt när man gör fastighetsaffärer. Idag görs fastighetsaffärer i bolagsform och Hemfosa förvärvade aktierna i Saabs fastighetsbolag. Det enda som det bokförda värdet påverkar är avskrivningsunderlaget. I övrigt så har det bokförda värdet inget med marknadsvärdet att göra eftersom det är baserat på produktionskostnad och avskrivningsregler. Detta påverkar ju inte möjligheten att få avsättning för lokalerna på hyresmarknaden.

    //Fastighetsnörd

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel