torsdag 21 augusti 2008

Nedskrivningar verkar vara en ny trend bland fastighetsbolag


Nedskrivningar av fastighetsvärden verkar vara den senaste trenden bland våra svenska fastighetsbolag. Efter flera år med ständigt stigande fastighetspriser och därmed även extra redovisade vinster då alla börsnoterade fastighetsbolag numera enligt IFRS skall redovisa verkligt värde på sina fastighetstillgångar. Mao så möter fastighetsbolagen i sina jämförelsesiffror resultat som förra året blev dopade av värdestegringar medan man i år då tvingas ta förluster på samma rad i resultaträkningen. Mao så faller resultaten på bred front för i stort sett samtliga fastighetsbolag men dock med undantag av det "pyttelilla" fastighetsbolaget ICT som äger fastigheter i det geografiska område där jag bor.

Annars redovisar fastighetsbolagen en ganska tudelad bild i sina rapporter. I grunden finns det en mycket stark hyresmarknad där fastighetsbolagen inte har några problem att höja sina hyror även om beståndet är helt kommersiellt eller bostäder samt mycket låga vakansgrader. Detta är mycket viktigt då det är till syvende och sist är stabila hyresintäkter som är och förblir de viktigaste intäkterna. Bolagens driftskostnader har däremot ökat något till följd av löneinflation och högre byggkostnader. Mao en i grunden klart positiv underliggande marknad.

Däremot har det en mycket trögare marknad för transaktioner dvs köp och försäljning av fastigheter och detta leder också till att direktavkastningskraven för fastigheter ökat marginellt sista tiden (mao fallande priser på fastigheter). Någon vidare finanskris har däremot inte drabbat fastighetsbolagen som fortfarande enligt mig har förvånansvärt låga räntekostnader och detta gäller även bolagen med lite högre belåning.

Det är ju alltid svårt att spekulera i hur stora nedskrivningar av fastighetspriser som det kommer bli och i längden är det ju på det sätt ökade hyresintäkter motverkar nedskrivningar då ökade hyresintäkter ökar fastigheternas avkastning. Samtidigt är det så att direktavkastningen på fastigheter överlag är mycket låga idag. De allra mest attraktiva fastigheterna (motv centrala stockholm) säljs idag med direktavkastningskrav på mellan 4 och 5% vilket idag är lägre än räntekostnader. Men även fastighetsbolag med en utpräglad strategi att äga fastigheter med hög direktavkastnings (ex. fastighetsbolaget Kungsleden) har idag många gånger "bara" genomsnittliga direktavkastning runt 6,5-7% mot för några år sedan då man hade bestånd med 8-9% i direktavkastning. Man behöver inte gå många år tillbaka i tiden för att inse att dagens direktavkastningskrav är mycket låga generellt. Ur ett historiskt perspektiv borde det således finnas en viss fallhöjd för fastighetspriser enligt mig.

Genom att läsa fastighetsbolagens rapporter så kan man nog också dra slutsatsen att någon vidare bankkris har det verkligen inte blivit i Sverige då fastighetsbolagen utan problem idag till 75-80% av bokförda fastighetsvärden kan finansiera med banklån till räntor omkring 5% eller någon eller några tiondelar högre. Riskviljan hos de svenska bankerna är mao ganska hög mot svenska fastighetsbolag samtidigt som det också visar att den svenska kreditmarknaden idag är väl fungerande. Man kan ju självfallet diskutera om dessa låga räntor och riskpremier är bestående eller om det kommer förändras. Till viss del så kan det ju faktiskt vara så att börsfallet kan ha dämpat ränteutvecklingen då investerare flytt från riskfyllda tillgångar såsom aktier och istället investerat i obligationer och andra räntebärande tillgångar som i sin tur har pressat ned räntenivåer. Med en sådan teori så kommer fastighetsbolagen få det tuffare räntemässigt den dagen börsen vänder upp. Däremot har räntemarknaden under sommaren varit förhållandevis volatil men ändå låga räntor för fastighetsbolagen i alla fall i en internationell jämförelse. Fastighetsbolag och även för den del bolånetagare i allmänhet får i USA ex idag betala 6-7% i ränta på bottenlån hos banker trots att fedräntan är 2% mot Sveriges reporänta på 4,5%, vi har det trots allt ganska bra i Sverige om man säger så.

Många fastighetsaktier har det senaste året gått ned kraftigt eller närmare bestämt mycket kraftigt för att vara fastighetsaktier som normalt sett är ganska så stabila. Knappast förvånande tycker jag då många fastighetsaktier för dryga året hade mycket höga värderingar där kurserna låg bra mycket högre än substansvärdet. Idag har ju dessa kurser korrigeras och värderingen är återigen vad man skulle kunna säga mer normal. Är det då kanske tom köpläge på fastighetsaktier? Överlag så tror jag att man skall vara ganska försiktig och nog inte lägga alla sina pengar i fastighetsaktier. Skälet till min försiktighet är just det faktum att det är först nu som fastighetsbolagen har börjat skriva ned sina fastigheter och blir det en snabb korrigering ned till normala avkastningskrav så kan det bli ganska stora nedskrivningar som kommer tära på bolagens egna kapital.

Belåningen i fastighetsbolagen medför också ganska stor hävstång på substansvärdet om fastighetsvärden måste skrivas ned ex 10-20%.Ett fastighetsbolag med låt säga 200kr i fastighetstillgångar och 150kr i lån (substansvärde 50kr per aktie, soliditet på 25%) tappar 40% av substansen om fastigheterna skriv ned med 10% och direktavkastningen på fastigheterna därmed exempelvis ökar från 6% till 6,6% vilket inte helt skall uteslutas, dessutom kan banker i en sådan miljö blir mer restriktiva. Förhoppningsvis så tar så stora förändringar en viss tid och kan företaget öka sitt driftsöverskott med 3% om året i två år så blir en 10% ökning av direkavkastningskravet "endast" en 7% fastighetsnedskrivning. I generella drag så torde lågbelånade fastighetsbolag med stor andel bostadsfastigheter nog vara de stabilaste i dagsläget sådana bolag har också möjlighet att expandera i tider av ökade avkastningskrav men i det stora hela mår fortfarande svenska fastighetsbolag inom de flesta sektorer överlag mycket bra.

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar

Gadgeten innehöll ett fel