torsdag 7 augusti 2008

skogsfastigheter for dummies


På denna blogg har jag ibland berört vissa former av alternativa investeringar av olika slag och jag tänkte ta tillfället iakt att prata om ytterlige en investeringsform som inte är berört i bloggen innan, att äga skog. Först så vill jag påpeka att jag inte på något sätt är en expert, har några personliga erfarenheter eller ens är direkt kunnig heller för den delen heller när det gäller skogsfastigheter utan det som skrivs nedan har i mångt och mycket teoretiska utgångspunkter från litteratur som jag läst och vänner och bekanta som äger skog. Om ni upptäcker några direkta fel i innehållet ned så kommentera gärna.

Att äga eller deläga jord och skogsbruksfastigheter är faktiskt mycket vanligare än man tror här i landet och t.ex. 5% del av Handelsbankens kunder äger sådana tillgångar och det gäller säkert de andra storbankerna också. Dessutom har ju vissa Banker i mångt och mycket specialiserat sig på jord och skogsbruksfastigheter bla Danske Bank och Landshypotek. Detta inlägg skall dock inte handla om jordbruk (vilket jag egentligen är lite mer insatt i) utan om investeringar i skog.

Det första man bör tänka på om man som privatperson köper en skogsfastighet är att man i och med köpet kommer att bli företagare i din egen näringsverksamhet dvs en enskild firma skattetekniskt. Det normala idag är nog också att man då både är enskild företagare samt löntagare och då blir man av skatteverket tilldelad en FA skattsedel. Precis som med andra näringsverksamheter som kommer verksamheten klassas som aktiv eller passiv (olika skatteklasser). Det gå också att äga skog i ett aktiebolag men då krävs det alltid ett förvärvstillstånd från Länsstyrelsen och det får man lättast om man hänvisar till regionalt företagande mm.

En skogsfastighet består av två eller tre delar. Dels ofta någon form av fastighet som kan vara en sommarstuga eller ett hus. Dessa kommer då klassas som privatbostad och ingår då inte i näringsverksamheten såvida man inte hyr ur fastigheterna likt ett hyreshus. De övriga två delarna är dels marken som skogen står på samt skogen givetvis. Markens kvalitet är viktig för den långsiktiga avkastningen och det som man då brukar ange är den uppskattade "tillväxtkraften" i marken vilket ges i nyckeltalet bonitet medan storleken anges i hektar (ha) vilket är 100x100m. Desto högre bonitet desto snabbare växer skogen och vice versa. Detta är en av förklaringarna till varför det är billigast att köpa skog som ligger ganska nära fjällområden (låg bonitet) och som dyrast att köpa skog i bördiga marker i t.ex. Skåne där skogen växer betydligt snabbare (hög bonitet)

Skogen kan ju vara av väldigt skiftande karaktär allt från i stort sett kalhyggen, obrukbar mark (sk. Impedient) eller stora färdigvuxa 100 åriga tallar. Dessutom kan ju skogen innehålla flera olika trädslag som är mer eller mindre attraktiva) Dessa skillnader är i högsta grad mycket påverkande för vilket pris som fastigheten betingar en fastighet med mycket avverkningsbar skog blir ju väldigt attraktiv och en fastighet med skog som inte kommer kunna avverkas på många år blir därmed betydligt billigare. För att kunna göra någotsånär jämförbara priser mellan olika fastigheter så brukar man årligen i en skogsbruksplan uppskatta beståndet av skog samt också skogsinnehållet i kubikmeter eller som det ofta brukar heta, skogskubikmeter (skm). Detta är ju däremot inte samma som den ved som man kan sälja vid avverkning utan det brukar försvinna ca. 20% av skm vid slutavverkning. Sedan är det ju så fantastiskt att skogen växer varje år med några procent dvs gör man ingenting med sin skog under två år så kommer antalet skm ha ökat tack vare att skogen växt.

Skogens och markens kvalitet avgör således det mesta av priset på skogsfastigheten. Precis som med hyreshus är det idag också det vanligaste att man lånar pengar till skogsinvesteringar men här skiljer det sig ganska mycket mot hur man får låna i jämförelse med ett hyreshus. I ett hyreshus kanske man får lova att låna maximalt 75% av marknadsvärdet medan det på skogsfastigheter är lite mer besvärligt. Marken är ju en dundersäker tillgång men däremot så kan ju markägaren avverka skog så att värdet på fastigheten sjunker detta betyder att ju bättre och äldre skog det finns på fastigheten desto mindre(!) pengar får man låna. Är det en fastighet med mycket ung skog får man således låna mycket. Dessa kalkyler finns för att skydda bankerna från kreditförluster.

Men säg då t.ex. at du har sett på en skogsfastighet som kostar 1 Mkr och där banken maximalt kan tänka sig låna ut 600 000kr och man själv kanske bara är beredd att satsa 200 000kr hur kan man då finansiera denna skog? I samband med att man köper skog är det brukligt att man också avverkar en viss del av den avverkningsbara skogen. Detta kan man då sälja som sk. Avverkningsrätter till ett skogsföretag dvs att skogsföretaget ges rätt att avverka skog. För detta får man då ersättning låt säga 400 000kr varav man får 300 000kr som förskott. På så vis får man ihop till sin fastighet och kan betala säljaren. När sedan avverkningsrätten har gått till likvid så kan man dessutom börja amortera av sina lån. Dock är ju skogsintäkter en inkomst för ditt enskilda företag som du måste betala skatt på. För att stimulera näringsverksamhet och skogsägande så finns då ett sk. Skogsavdrag vilket är hälften av virkesförsäljningar i detta fall får man alltså göra avdrag med 200 00kr i den första deklarationen. Dessa avdrag måste dock återföras enligt vissa regler inom ett antal år. Skogen ger också ganska oregelbundna inkomster då det vissa år är mycket stora intäkter och andra år mesta kostnader. Därför får man sätta in skogsinkomster utan att betala skatt (avkastningsskatt som en pensionsförsäkring dock) på ett sk. Skogskonto. När man sedan tar ut pengar och betalar kostnader återförs skatten. Dvs liknande regelverk som konstnärer har.

Precis som med hyreshus så finns det vissa regler för hur man måste minst sköta sin fastighet. Detta regleras i Skogsvårdslagen. Det viktigaste man bör komma ihåg i den är att ekonomiska och miljömässiga skäl skall väga lika tungt. Man får då inte bedriva t.ex. skövling av skog. Det viktigaste reglerna är annars att alla avverkad skog måste återplaneras samt att det på en fastighet aldrig får finnas mindre än 50% skog/kalmark yngre än 20 år.

Skog kan innehålla mycket alternativa intäkter utöver den rena skogen. Man kan te.x. arrendera ut jakträttigheter på skogen vilket kan ge intäkter på allt mellan 10-300kr på ha. I Vissa fall vill en teleoperatör sätta upp en mast på fastigheten vilket då ger lite hyresintäkter. Om det finns blåsiga kullar på fastigheten kan man sitta på en riktigt guldgruva antingen kan man då ställa upp ett eget vindkraftverk (2Mw kostar ca. 20-35 Mkr) eller så låter man någon annan ställa upp ett vindkraftverk och då kan man a ut arrende på många gånger upp mot 100 000kr per år och vindkraftverk (normalt 3-5% av omsättningen). Vindkraftverk är dock tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken och det kan ta flera år innan en sådan miljöprövning går igenom. Däremot så är det i allemansrättens land helt fritt att plocka bär och svamp från vilken skog man vill. Vill man däremot plocka själv är det ju fritt fram att fylla på matkällaren eller sälja blåbärsylt på torget. PÅ sikt kommer det säkert utvecklas nya anvädningsområden för mark och skogsråvara. Sverige sitter ju på stor möjligheter att t.ex. utveckla biodiesel ur tallolja.

Men är det då inte väldigt jobbigt att äga skog?
Här kan man nog se på två olika sätt. Det kan vara mycket jobbigt att äga skog om man sköter om alla drift själv, som röjning, gallring, ekonomi, plantering, avverkning osv. Precis på samma sätt som det är mycket jobbigt att äga ett hyreshus om man sköter om all drift och underhåll själv. Pga att ägarna av vår svenska skog förändras betydligt de senaste 30 åren och många idag inte längre bor i skogen så har det också blivit allt mer vanligt att man likt ett hyreshus hyr in någon som tar hand om driften och idag erbjuder de allra flesta skogsbolagen skogsbruksavtal dvs där skogsbolaget tar hand om alla praktiska göromål som man själv inte vill sköta om.

Med tanke på skogens avkastning där skogen växer varje år utan något vidare kassaflöde men med förmodat stor avkastning i framtiden samt att det normalt drivs som näringsverksamhet öppna stora möjligheter för en viss typ av köpare. Nämligen de som idag driver mycket framgångsrika enskilda företag med större intäkter än vad man egentligen behöver i lön. Sådana individer kan då köpa en "billig" skog med väldigt mycket ungskog och därmed kostnader och på så sätt kvitta inkomsterna från den andra näringsverksamheten med "förlusten" i skogen. Skogen växer sedan med tiden till sig ock kanske väljer man då att sälja skogen som då är mycket mer värdefull och dessutom blir en kapitalvinst…. En utmärkt pensionsförsäkring för dessa enskilda företagare, hörde jag någon nämna konsult och skogsägare, Göran Persson?

Så är då skogen en bra eller dålig investering? Framförallt är skog en mycket trygg och stabil realinvestering som på sikt kan tänkas ge några procent högre avkastning än inflationen i mångt och mycket vad den tänkbara avkastningen från hyreshus kan ge. Dessutom är skog ett synnerligen gott inflationsskydd i motsats .ex. många aktier. Självklart är det också på det sättet att man kan köpa dyrt och billigt vilket i högsta grad påverkar den långsiktiga avkastningen från skogen samt givetvis också katastrofer som stormar och skogsbränder. Men spring nu inte och köp skog bara baserat på detta blogginlägg. Ett bra tips kan vara att läsa boken SKOG den är mycket läsvärd.

Jag själv skulle mycket väl kunna tänka mig i framtiden äga en liten plätt skog om den gick att köpa för ett attraktivt pris i närheten. Kanske också en hel del av sentimentala skäl då jag tycker om att vistas i skog och mark och varför då inte i sin egen?

På bild, lite svensk skog

18 kommentarer:

  1. Det är inte otänkbart att jag blir ägare till skogsfastighet i framtiden då det "går i släkten" så att säga. Tanken känns inte oäven.

    SvaraRadera
  2. Själv har jag en lite mark i västra värmland, runt Arvika. Ca 100 hektar skog och åkrar. 1 bostadshus och 3 mindre stugor. Har ärvt det av föräldrarna. Någon som vet vad det kan vara värt ?

    SvaraRadera
  3. Ulvsby> Även om det kanske måste specificeras en hel del mer för att kunna utröna något mera exakt marknadsvärde så är den fastigheten helt klart värt en hel del.

    När det gäller åkremarken kan du säkert få 50 00kr per Ha om den är i bra skick och bördig. Skogen sedan kostar i värmland idag omkring 300-350 kr per skm och sedan beror det då hur mycket virkesförråd det finns i skogen.

    Sedan får man då lägga på värdet på fastigheterna.

    Idag så finns det ett par intressanta objekt till salu genom Lrf konsult i närområdet.

    Bla. så säljer Sveaskog en fastighet på 114ha (104ha skog) med ett virkesförråd på 9700 m2sk där är lägsta försäljningspris 3,4Mkr.

    Det finns också ett objekt i just Arvika till salu, Tomta, Årbotten.
    Med en stor värmlandsgård och ett antal mindre fastigheter samt ett skogsområde på 125,7Ha skog, 20Ha sumpskog, 14h åker. På det prisobjektet finns en prisidé på 11Mkr.

    http://www.konsult.lrf.se/makleri/varaobjekt

    Så visst är din "lilla" mark säkert värd sjusiffriga belopp.

    SvaraRadera
  4. Ulvsby> Kanske kan du undersöka möjligheten att ställa upp ett indkraftverk också?

    SvaraRadera
  5. Du är riktigt produktiv nu stockman, uppskattas mkt!

    SvaraRadera
  6. Jag råder alla hugade spekulanter
    till skogsfastigheter att läsa på angående "nyckelbiotoper"
    Bara för att du är ägare till skog, behöver det inte vara så att du får avverka/bruka marken. Kanske inget problem om man bara skall promenera,
    men avser man att bruka skogen som invetering kan man få en lång och mödosam holmgång att fajtas mot staten.

    SvaraRadera
  7. Om jag köper skog någon gång är det för att kunna promenera och övernatta i mina egna marker snarare än av ekonomiska skäl. Vilka kostnader är förknippade med själva skogsägandet? Antag att man äger 100 hektar som man helt enkelt låter stå där utan en tanke på gallring eller avverkning. Finns det några kostnader utöver kostnaden för kapitalförstöring?

    SvaraRadera
  8. Om man bortser fran emotionella skal att aga lite skog privat, torde det var mer rationellt att aga aktier i ett bolag med stor andel egen skog, t ex SCA. De har stordriftsfordelar och riskspridning som man inte kan fa med en investering ens pa nagra miljoner.

    SvaraRadera
  9. Nicohlas> visst är det så. SCA är ett bra exempel på en aktie där man får mycket realtillgångar, För 1000 aktier i SCA då äger man indirekt 3,64ha skogsmark och 11m3 i årligt virkesuttag sedan tillkommer ju självfallet SCA alla olika industrier.

    SvaraRadera
  10. Tack för ett intressant inlägg Cristoffer, och tack för boktipset! Ditt inlägg om Industrivärden och deras skuldssättningsproblematik var även det mkt. läsvärd.
    =)

    SvaraRadera
  11. Först, tack för en trevlig blogg, med mycket matnyttig info. Sedan en fråga, är det inte tvärtom mot vad du skriver nedan, dvs borde det inte vara max finnas 50 % kalmark etc?
    "Det viktigaste reglerna är annars att alla avverkad skog måste återplaneras samt att det på en fastighet aldrig får finnas mindre än 50% skog/kalmark yngre än 20 år."

    SvaraRadera
  12. Fast då gården köptes av min morfar på 30-talet känns det ju som att den ska vara kvar för framtida generationer. Men den kan kanske vara bra att låna på ?

    SvaraRadera
  13. Ulvsby> personligen tycker jag det är något mycket fint att tillgångar av olika slag går i arv från generation till generation. Däremot så skall ju en tillgång brukas och vårdas och fördelen med detta är att det då kan ge betydande vinster och ekonomiska medel för investeringar.

    Gården borde utgöra en mycket god säkerhet för lån upp till någon miljon i alla fall.

    SvaraRadera
  14. lär dig skilja på fastigheter och byggnader!

    SvaraRadera
  15. En snabb kommentar bara. Skogsavdrag återförs när skogsfastigheten säljs, dock måste man göra avsättningen till skogsavdrag inom fem år från anskaffningen om man vill utnyttja avdraget. Vilket man bör, åtminstone om man är en långsiktig ägare.

    SvaraRadera
  16. Du skrev: "på en fastighet aldrig får finnas mindre än 50% skog/kalmark yngre än 20 år"

    Du menar väl "på en fastighet aldrig får finnas mer än 50% skog/kalmark yngre än 20 år"

    SvaraRadera
  17. "Framförallt är skog en mycket trygg och stabil realinvestering som på sikt kan tänkas ge några procent högre avkastning än inflationen"

    Obs - det här gäller framför allt om man sköter sin skog ordentligt. Om det inte gallras mm i rätt tid så kan tillväxten bli negativ (sjukdom, dålig tillväxt etc) (ja, negativ värdeutveckling alltså). Det tål även att tänkas på att, om exakt alla tjänster köps in tar lönsamheten sig en törn.

    SvaraRadera
  18. Tack för en lättförstårlig förklaring.
    Detta gjorde att jag kunde komma igång och läsa in mej på hur och om vi ska köpa skogsfastigheten vi blivit erbjudna.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel