måndag 13 juli 2009

Paulsson, Selin, Amhult, Saved by the bell?

Inom boxning finns ett uttryck att man kan bli ”saved by the bell” dvs man håller på att bli knockad men så precis innan man skall gå i golvet så rings det i gånggången och man får gå ut på en välförtjänt vila vid ringkanten.

Om jag skall vara ärlig så kan tro att en del av börsens fastighetsbolag upplever situationen som sådan i dagsläget. Just om situationen barkar helt åt skogen så får bolagen en rejäl vitamininjektion genom att reporäntan sänks ned till i stort sett noll. Huxflux så är det många (dock inte alla) av bolagen som får ett stabilt kassaflöde och fina driftsöverskott.

För några dagar sedan så redovisade t.ex. Klövern, Brinova, Wihlborgs strålande resultat för det andra kvartalet. Orsaken var givetvis inte några chockartade hyreshöjningar eller uppvärderingar av fastighetspriser utan det faktum att inbetalningarna till bankkontakten ar blivit så mycket mindre och därigenom att rörelseresultaten, och kassaflödena ökat markant. I alla fall för de bolag som har stor andel rörliga lån som t.ex. Klövern. Värre blir det nog för ett bolag som Kungsleden som inte direkt har så mycket rörliga lån och på samma sätt direkt kan dra nytta av den lägre räntan även om man på sik givetvis kommer i en samma angenäma situation.

Så blir det nu utdelningsfester i bolagen till följd av de stora förbättringarna av driftsresultaten? Det tror jag inte! Det grundläggande problemet är nämligen för många av börsen fastighetsbolag är att man har för mycket lån. De allra flesta av börsbolagen om vi räknar bort de fastighetsbolag som kontrolleras av försiktige Fredrik Lundberg så har de flesta en soliditet omkring 30% dvs 70% av fastigheternas totala bokförda priser finansierar bolagen med lån! Som kontrast kan nämns Lundbergbolagen som har 30-40% lån. I situationen nu när man har mycket lån och starka driftsresultat så blir nog den logiska följden (eller kravet från banken) att amortera ned sina lån och förbättra soliditet och räntetäckningsgrad. De börsbolag med låg skuldsättning kan inte direkt heller dela ut direkt mycket mer pengar då inkomsterna är ganska så likvärdiga.

I stort sett alla fastighetsbolag utom ”bokföringskämtet” Brinova har de senaste åren skrivit ned sina fastighetsvärden i större och mindre omfattning. Vilket förbättrar direktavkastningen från fastigheterna i ex. Klöverns och Wihlborgs fall så är direktavkastningen goda 7% en siffra som lyst med sin frånvaro de senaste åren bostadsfastigheter givetvis lägre. Så kortfattat så kan man säga att många fastighetsbolag idag äger tillgångar som avkastar 7% och finansierar detta med en ränta som är under 2% om det är kort upplåning. En synnerliggen lönsam verksamhet som ger en avkastning på eget kapital om 18,6% per år(!!) om alla upplåning är kort och 70% av finansieringen är lån.

Man skulle kortfattat kunna säga att antingen så är det köpläge om ränteläget består några år på många fastighetsbolag då många dessutom handlas understigande eget kapital, eller så finns det som hyresgäst nu utomordentliga möjligheter att försöka få igenom hyressänkningar. Med tanke på de senaste årens byggkonjunktur så är nog hyressänkningar ganska så troliga kan jag tro. Bostadsfastighetsbolag kan nog däremot fortsatt ha ganska trevlig tillvaro då hyrorna här är mycket mer stabila, men det är ont om lågt belånade bostadsfastighetsbolag på börsen….

4 kommentarer:

  1. Marcus , Likvidvänsterjuli 13, 2009

    Visst är det girigt att bostadsbolagen höjjer hyrorna varje år oavsett om räntorna stiger eller sjunker , och just nu när räntorna äro i det närmaste obefintliga och vinsterna maximeras blir det extra osmakligt.

    Det mest tragiska är att det som regel är fattigt folk som bor i hyresrätter och det är de människorna som nu sugs ut trots att det finns utrymme för sänkningar av hyror och endå upprätthålla hög vinst.

    SvaraRadera
  2. Heba kanske da kan vara intressant, Christoffer?

    SvaraRadera
  3. Wallenstam har en soliditet pa ca 40% vilket givet att de har ca. 60% i bostadsfastigheter ar en ganska bra sakerhetsbuffert. Men jag skulle anda avvakta med fastighetsaktier i nulaget. Storre nedskrivningar ar troliga under q3/4 2009 och 2010.
    /FFM

    SvaraRadera
  4. Hej "Life of Stockman", tack för en bra blogg. Jag bor i det kommunala fastighetsbolaget Poseidon i Göteborg och här har man höjt hyran med 100-200 kr/år de fyra år jag har bott i i deras lägenheter. Senast i Juni höjdes hyran med 100 kronor. Detta kan de också göra utan någon större massmedial uppmärksamhet. Här i Göteborg finns det knappt någon debatt om detta ämne.
    /Inte miljonär än
    http://motmiljonen.blogspot.com

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel