onsdag 9 september 2009

Även hyresgäster står i skuld

Bostadskostnader utgör idag en stor diskussionspunkt runt fikabord, internetforum och andra arenor för diskussion. Oftast diskuteras det priser på eget ägt boende alt. räntans utveckling som för många är en stor del av bostadskostnaden.

Idag så har vi en mycket extrem bostadssituation där bostadsräntor till privatpersoner idag har nått närmast absurda låga nivåer där idag bostadslån med kortare bindningstid har en ränta omkring 1,3% för många kunder. Samtidigt så är det få hyresgäster som fått sin hyra sänkt (men det kan nog bli en del till nästa år) i samma takt som de som ägt egen bostad. En stor fördel med att bo i hyresrätt är ju att man själv behöver lägga ut eller låna pengar för att finansiera sin bostad, bara att betala en månatlig hyra så är alla problem ur världen. Samtidigt är det så att även hyresgäster betalar för sin hyrsvärds kapitalkostnad. Om hyresvärden sedan i just din lägenhet lånar eller finansierar detta kapital med egna pengar kan man ju inte veta, men kostnaden finns där alltjämt.

I Sverige tillämpar vi inte på bostadshyresfastigheter marknadsprinciper för hyra dvs varje hyresvärd får inte ta ut de hyror man så önskar och kunden kan betala. Istället så har vi den sk. Bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen fungerar på så sätt att allmännyttan (läs kommunala bostadsbolag) skall vara riktlinjer för hyressättning även bland privata hyresvärdar. Hyran fastställs sedan i förhandlingar efter de kostnader som bostadsbolagen har dvs ett bostadsfastighetsbolag har ju en kapitalkostnad, man har avskrivningar av inventarier, en liten vinst skall man ha rätt till, och driftskostander som sophämtning, värme och vatten.

Jag kan tänka mig att mellan tummen och pekfingret grovt överslagsräknat att ungefär halva hyran som en hyresgäst i hyresrätt betalar sin hyresvärd består av kapital/räntekostnad, den resterande hyran skall täcka avskrivningar, driftskostnader såsom värme , sophämtning, vakmästare, vatten osv, vinst till fastighetsbolaget och lite administrationskostnader osv.

Så individen som har en hyra på 6000k i månaden så medför detta att ung. 3000kr varje månad går till hyresvärdens kapitalkostnad antar vi att denna idag har en kostnad på ungefär på 5% som fastighetsägaren hypotetiskt har (hur ägaren sedan väljer att finansiera sig är ju som sagt upp till varje bolag). 3000kr i månatlig ränta att betala vid en kapitalkostnad på 5% så motsvarar detta att lägenheten har ett hypotetiskt lån/kapitalinsats på 720 000kr om hyran är 6000kr i månaden. 480 000kr i kapitalinsats blir det vid 4000kr i månadshyra och 960 000kr i kapitalinsats i hyresrätten om hyran är 8000kr i månaden.

Denna kapitalinsats går ju också att jämföra med kostnaden på bostadsrätter och bör också enligt mig jämföras av den som köper bostadsrätt. Ta priset på BR, lägg till andelstalet*lånen i BRF *0,05% (långa räntan) så kan man se vilket hypotetiskt vilken kapitalinsats som det blir i en BR. Resultaten blir oftast att det i storstäder blir billigare att bo hyresrätt medan på mindre orter blir det billigare att bo i BR om vi nu pratar lägenheter. När det gäller hus så finns det ju knappast någon hyresmarknad.

Så det även så att den som hyr sin bostad icke är fri från låneskuld…alla bostäder kräver en kapitalinsats och den som finansierar själv sin bostad med lån bör ta höjd för att den långsiktiga genomsnittsräntan hamnar på nivån på 10års räntan. Idag lite drygt 5%, fjärran från 1,3% som blir en högst tillfällig räntenivå kan jag tro.

7 kommentarer:

  1. Har du handlat någon BR i exempelvis någon större stad för att sedan hyra ut den?

    Tänkte räntan är ju som sagt otroligt låg och förhoppningsvis är även BR värd mer om 10år än nu om man vill sälja

    SvaraRadera
  2. Det är inte så lätt att hyra ut en BRF hur som helst i andrahand. Det är styrelsen i föreningen som ska godkänna dessa beslut, ofta brukar det vara så gott som omöjligt att köpa en andel i föreningen och direkt hyra ut denna på andrahandsmarknaden. Styrelsen ska ju först godkänna dig,blir du inte godkänd, har du ingen rätt att köpa lghen. Att dem skulle godkänna en som inte ska bo i lghen känns mindre troligt. Har du däremot bebot lghen under ett par år och ska hyra ut den tillfälligt brukar det ju överlag inte vara några problem.

    SvaraRadera
  3. Rättning.

    Haha, hyra ut en BRF kan man ju förstå blir svårt... Mena BR.

    SvaraRadera
  4. P> Nej det har jag inte gjort.

    Det är knappast lönsamt idag heller då kostnaden för bostadsrätter är så mycket högre än att helt sonika i så fall köpa hyresrätter.

    Dessutom som är det inte klokt att finansiera långsiktiga investeirngar med kort lånefinansiering. Det KAN ge ekonomiska vinster men från dagens situation är det nog troligt att räntan stiger snabbare än hyresnivåerna och man kan då vid stora räntestigninghar hamna i kasaflödesproblem.

    SvaraRadera
  5. "Så det även så att den som hyr sin bostad icke är fri från låneskuld"

    Detta stämmer ju, men det är fastighetsägaren som står för "risken". Du kan ju inte gå i personlig konkurs pga av lånen.

    Sen är det väl så att alla är skuldsatta genom att vara medborgare i en stat med statsskuld.

    SvaraRadera
  6. ..sedan är väl det vanligaste hos privata hyresvärdar att skuldsättningen är mycket låg. Man lever gott på att hålla jämna hyror med de tokbelånade och alla pengar som enl bruksvärde skulle gått till lånekostnader går rakt ner i fickan.

    SvaraRadera
  7. Jag är tveksam till att det är så fördelaktigt att äga hyresfastigheter som många antyder. Förutom löpande utgifter så skall driften, administrationen och underhåll skötas. Det gör sig inte själv och kan bli ganska jobbigt. Om jag hade investerat i fastigheter så hade jag med största sannolikhet valt industrifastigheter, helt enkelt för att det blir enklare.

    Charlie

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel