onsdag 2 september 2009

Fritt från Hufvudet

Häromdagen så skrev jag några rader om Hufvudstaden så det är väl lika bra att ja väljer att utveckla resonemang lite om detta ärevördiga fastighetsbolag.

Först av allt vill jag klargöra att Hufvudstaden nog med ganska bred marginal kan klassificeras som stockholmsbörsens allra tråkigaste bolag, alla kategorier. I Hufvudstaden finns inga ambitioner på expansion och tillväxt, och det lär nog inte hända något direkt spektakulärt i bolaget innan rattmuffen både tagits av och på ett dussintal gånger och både en och två influensaepidemier har ankrat konungariket.

Hufvudstaden har en lång oh brokig historia som sträcker sig tillbaka till 1915 då bolaget startades av finansmannen och tändstickskungen Ivar Kruger. 1915 var en annan tid än idag och Investor hade inte ens bildas. Kruger var en driven karl, full av entreprenörskap och hisnande planer för framtiden. Vid denna tid hade herr Kruger precis börjat bygga sitt tändsticksimperium men han och kumpanen Paul Toll hade varit igång några år med ett byggföretag vid namn Kruger & Toll, berömt för att använda sig av armerad betong som en av de första bolagen. Som byggbolag under denna industriella revolutions dagar så torde de ha funnits en logik i att också bilda fastighetsbolag och på så sätt förvalta en del av byggvinsterna i färdigbyggda fastigheter.

K&T byggde mycket i kungllga Hufvudstaden och vad passade då inte bättre än att förvalta fastigheter även där. Sedan genom dårtionden så har bolaget präglats av en rad intressanta händelser för K&T fall och konkurs med resultatet att Skandinaviska Banken fick överta bolaget då man hade varit största utlånare till Kruger, samtidigt som Handelsbanken och Wallenbergs gnuggade händerna och roffade åt sig de ädlaste rubinerna i Krugers maksfär. Skandinaviska banken hade bildat investmentbolaget Custos för att kunna driva vidare sina nödlidande krediter (jämför med Investor och Industrivärden). Hufudstaden började med tiden må ganska väl expanderade ibland och ägde ett tag tom sommarstugor som man hyrde ut, omstrukturerades ibland och var med i fastighetskriser ibland innan mitten av 90-talet då Herrar Hagströmer och Qviberg i nattliga räder tog kontrollen över modern Custos och därigenom också Hufvudstaden indirekt.

Custos fick en ny Vd på uppdrag av H&Q då som idag är ganska känd, tennisprofilen och räknenissen Christer Gardell. Han fick helt enkelt uppdraget att börja realisera de värden som fanns i Custos. Hufuvstaden började struktureras om ut med en internationell satsning och renodla till fastigheter i centrala Göteborg och Stockholm och sedan försöka hitta en lämplig köpare, vilket man hittade i Fredrik Lundberg och Lundbergföretagen som hade varit en mindre ägare ett tag. Hufvudstaden såldes till ett rejält överpris och H&Q och Gardell tackade för kaffekakan och köpte istället in sig i ett betydligt billigare fastighetsbolag vid namn Drott och det är en saga i sig. Mats Qviberg lär för övrigt ha sagt att försäljningen av Hufvudstaden var deras bästa affär någonsin, även om Lundberg även han tjänat bra med pengar på köpet.

Så Hufvudstaden av idag då är det något att sträcka ner handen i syltburken för? Dotterbolag inom Lundbergs som man är.

Idag så har man ett extremt koncentrerat fastighetsbestånd bestående av ett gäng fastigheter i Göteborg och i Stockholm mellan Kungsträdgården och Humleparken. Såväl NK huset om femmanhuset ingår i Hufvudstaden och man kan nog utan att sticka ut hakan allt för mycket säga att bolaget äger Sveriges allra mest eftertraktade fastigheter med en aldrig sinande ström av hyresgäster, för vem vill inte ha kontor nära Stureplan?

Man bedriver också en ganska så omfattade parkeringsverksamhet så att shoppande mammor och pappor kan parkera bilen när det är dags att julshoppa på femmanhuset. De attraktiva fastigheterna och stabila hyresgästerna medför givetvis att fastigheterna är synnerligen dyra och har en låg direktavkastning, men i gengäld stabilitet.

Som förvaltande kommersiellt fastighetsbolag så är Hufvudstaden mycket välskött, låga skulder (3,4Mdr i relation till fastigheter värda 18,2Mdr) sedan har man också givetvis då man i stort sett aldrig säljer fastigheter en stor ”eventuell” skatteskuld i balansräkningen som fastiskt är större än lånen men det är ju gratis finansiering så länge man inte säljer. Då Hufvudstaden inte har några tillväxtambitioner så brukar man dela ut omkring 50-80% av rörelseresultatet (driftsnetto minus lånekostnader), resultatet blir att utdelningen blir synnerligen stabil och ökandes med normalt sett några procent om året. 2006 så genomförde man en stor utförsäljning (man sålde fastigheten World trade center i Sthlm) och delade då ut i försäljningslikviden rakt av och sedan är man tillbaka och förvaltar det man har. Den lilla peng som blir över när utdelningen är utbetalad brukar användas för investeringar i befintliga fastigheter i syfte att pumpa ut lite mer hyreskronor ur hyresgästerna.

Men hyresgästerna brukar allt som oftast vara väldigt nöjda kan jag tro då Hufvudstaden ideligen brukar vara i topp när landets kommersiella hyresgäster betygsätter sin hyresvärd. Men aktien kan vara intressant den gången direktavkastningen på den ordinarie utdelningen kliver upp på en femma-sjua (omkring max 40spänn per aktie idag). Eller som portföljförvaltaren Simon Blecher en gång sa, Hufudstaden kan man alltid köpa om man vill ha tråkigt i en sådär 10-15 år…

1 kommentar:

  1. Tack för ett (som vanligt) intressant inlägg. Hufvudstaden är kanske något för mig i framtiden, jag har inget i fastighetsbranschen.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel