måndag 8 juni 2009

Fastighets AB LE Lundberg

Lite inspirerad av bloggarn ”riskminimeraren” så tänkte jag den närmsta tiden göra en lite djupdykning i ett bolag. Riskminimeraren har skrivit många långa inlägg om Midway Holding och Stenbecksfären. Jag tänkte ta tillfället i akt och skriva om Lundbergsfären och då i synnerhet investeringsbolaget Lundberg. Det kommer inte på något sätt vara baserat på huruvida aktien LE Lundbergsföretagen eller inte skulle vara något klipp eller inte utan fokus kommer vara beskrivande uinlägg.

I detta första inlägg skall det handla om det inom LE Lundbergföretagen (nedan kallat Lundbergs) helägda dotterbolaget Fastighet AB L Lundberg (nedan kallat fastighetsbolaget).

Som så kanske de flesta vet sedan tidigare så har Lundbergs sin historik och tyngdpunkt inom fastigheter och byggverksamhet (mer om bygg i nästa inlägg). Fastighetsverksamheten bedrivs idag inom två dotterbolag. Dels det helägda fastighetsbolaget och dels det börsnoterade dotterbolaget Hufvudstaden. Fastigheterna utgör ett väldigt stabilt fundament i Lundbergs, det ger stabila intäkter, stabilt kassaflöde och tillgångar som kan utgöra en trygghet för ev. lån i Lundbergs. Som med all form av fastighetsförvaltnings så är det en kapitaltung och lågavkastande tillgång men med ett gott inflationsskydd.

Det helägda fastighetsbolaget har anor sedan Fredrik Lundbergs far tog sina första entreprenörssteg inom byggbranschen i början av 40-talet. Lars-Erik Lundberg (LE) var byggmästare och hade totalentreprenader av fastigheter sk. byggmästerirörelse. Redan i början av karriären så började Lundbergs behålla fastigheter i byggföretaget, främst gällde detta bostadsfastigheter. dvs lundbergs både byggde fastigheter och investerade vinsterna från dessa byggnationer i fastighetsförvaltning, skatteeffektivt och ett bra sätt att ge en konjunkturkänslig byggrörelse stabilitet. Idag många år senare så är majoriteten av fastighetsbolagets fastigheter byggda i egen regi vilket klart skiljer bolaget från andra fastighetsbolag på börsen idag där transaktioner och bolagsbildningar har varit legio. Cypriotiska handelsbolag som skal för fastighetsaffärer lyser med sin frånvaro.

Lundbergs fastigheter utgör idag ca. 30-35% av substansvärdet i Lundbergs. En total värdering på ca. 9Mdr i skuldfria fastigheter. I denna värdering ingår också en stor del marktillgångar som Lundbergs förfogar över (bla. en del inte så långt bort från undertecknads hus). Dessa marktillgångar innefattar både åkrar, impedient och lite skog. Värderingen är taxeringsvärdet och med dagens priser på småhustomter så har Lundbergs är en tillgång som medfört lite reavinster varje år i de fall att man säljer tomter till husbyggare. Det är svårt att få någon omfattning av marktillgångarnas storlek.

Fastigheterna som bolaget förfogar över består till c.a hälften av bostadsfastigheter (dvs 15% av Lundbergs totala tillgångar) och hälften är kommersiella fastigheter dvs kontor, affärer mm. Den geografiska spridningen är vad man skulle kunna kategorisera mellanstora städer i mellansverige allt som oftast högskoleorter såsom Linköping, Norrköping, Karlstad Örebro, Jönköping mm. Till ytan så utgör bostäder knappa 60% men i hyresvärde är det istället lite under hälften. Bostäder utgör stabilare hyresintäkter men det är väldigt sällsynt med hyressäkningar pga den stora regleringen av hyror i Sverige. De kommersiella hyrorna är istället mer konkunkturkänsliga då marknadshyror tillämpas fullt ut i denna sektor. Idag har vi ett läge där konjunkturen har försvagas betänkligt med trolig kommande press på kommersiella hyror så det troliga är nog att Lundbergs återigen mer går mot 50/50 mellan bostäder och kommersiella i hyresvärde räknat.

De totala hyresintäkterna uppgick under fjolåret till 878Mkr plus 40Mkr i reavinster från markförsäljningar, vilket medför att Lundebergs värde av fastigheterna är ung. 10ggr årshyran. Inte speciellt billigt om man säger så men fullt normal värdering. Ett fastighetsbolaget kan ju inte heller stoppa alla hyrespengar i fickan utan även drift och underhållskostnader faller på fastighetsägarens lott. Här kan det skilja stort mellan kort och långsiktiga fastighetsägare och där Lundbergs tillhör de senare vilket visar sig i kanske något högre utgifter än finansiella aktörer.

Lundbergs har också allt som oftast också ett antal pågående större byggprojekt inom ramen för sitt fastighetsbolag. Dessa stora projekt medför att rörelseresulatet i fastighetsbolaget svänger ganska så markant även borträknat ev omvärderingar av fastigheter. 2008 hade man ett rörelseresultat på 313 mkr men då belastas detta resultat av två stora byggprojekt. Dels åt polismyndigheten i Göteborg och ombyggnation av ett större bostadshus i Karlstad. Dessa båda projekt färdigställs under 2009 och ökar då hyresvolymen. Däremot så satsar Lundbergs nu vidare på andra projekt bla. i Norrköping. Det är lite svårt att uppskatta den långsiktiga rörelseresulatet men omkring 350-450Mkr är nog rimligt att anta i ålig vinst från nuvarande förvaltningsvolym. Vilket då ger en ”lönsamhet” på ca. 4,5% sett mot bokfört värde. Teoretiskt så skulle Lundbergs kunna göra som Wallenstam idag och sälja av en del gamla bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar och för dessa pengar bygga nytt. I större städer är som bekant bostadsrättsinnehavare benägna att betala betydligt mer än direktavkastningskrav på dessa nivåer som fastighetsbolag köper samma lägenheter för. Det är nog dock inte troligt att Lundbergs kommer agera på detta sätt, egna gamla fastigheter ligger nog varmt om hjärtat.

Att Lundbergs är ett långsiktigt och förvaltningsinriktat fastighetsbolag går nog att se på att man i relation till många andra fastighetsbolag har ganska så låga vakansnivåer bostäder 0,6% och kommersiella kontrakt 1,9%, det tyder nog på en ganska så populär hyresvärd där man gärna stannar kvar. I teorin borde detta betyda lite högre lönsamhet över tiden då vakanser är dyrt. Fastighetsbolaget har dock förhållandevis kan jag tycka höga driftskostnader med 26% av hyresvärdet. Här borde det finnas en hel del att jobba på med energibesparing, mer individuella lösningar (betala för din egen värme mao) och ev också att Lundbergs likt många andra fastighetsbolag skatteförmånligt kan satsa på förnyelsebar energi i någon form.

Lundbergs som koncern har både belåning inom ramen för fastighetsbolaget och även inom moderbolaget genom ett certifikatprogram. Inom fastighetsbolaget är belåningen väldigt måttfull men räknar vi hela koncernenen vilket är det mest relevanta så hamnar skuldsättningen idag på omkring 35% av fastigheternas värdering. Plus då att man har omfångsrik aktieportfölj.

3 kommentarer:

  1. Riskminimerarenjuni 11, 2009

    Verkligen roligt att få lära sig om Lundbergs av en sann konnässör av bolaget. Skall bli mycket trevligt att följa fortsättningen!

    SvaraRadera
  2. H.Larssonjuni 15, 2009

    Otroligt bra skrivet om Lundberg, intressant läsning som tusan. Hoppas på fler intressanta serier i framtiden.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel