onsdag 17 juni 2009

Så mycket kostar bostaden

Gårdagens inlägg om bilen tänkte jag här följa upp med ett enkelt inlägg om boende, detta område som alla har åsikter om. Att ha tak över huvudet och någonstans att bo kostar som bekant pengar, man kan ju däremot bo på väldigt många olika sätt, från stort och ståtligt slott i Mariefred till liten koja i Åkers Styckebruk (måste vara det roligaste ortsnamnet i Sverige vid sidan av min födelseort Horred och orten Kuballe på västkusten). Från en våning på Strandvägen till en etta med kokvrå i Åtvidaberg. Man kan också bo på lite olika sätt, man kan hyra sitt boende, man kan bo i bostadsrättsförening eller så kan man bo i en egen ägd villa.

Trots allt så innehåller de olika boendeformerna precis samma delar alldeles oavsett om man hyr eller äger bostaden. Det finns kostnader för driften dvs t.ex. uppvärmning, ström, avfall, vatten och försäkring. Sedan finns det underhållskostnader som man antingen betalar inbakat i hyran till hyresvärden eller själv står för när det är dags att byta kylskåp, tvättmaskin eller måla om fönstren. Den sista kostnaden är sedan en kapitalkostnad som man antingen får betala till hyresvärden eller som ränta (eller frånvaro av inlåningsränta om man inte har något lån) till/från banken. Alla boendeformer påverkas också av externa faktorer. Exempelvis om det blir inflation i samhället och betydligt högre räntor så kommer kostnaden att bo i hyresrätt också gå upp betydligt, likaså kommer lån bli dyrare och individen som inte har några lån kommer förlora mer i teoretisk inlåningsränta.

Det finns mao betydligt mer likheter mellan bostadsformer än skillnader. Däremot kan det skilja närmast enormt mellan boendekostnaden, så det är ju närmast omöjligt att visa på exempel. Det kan också variera väldigt i preferenserna hos oss dödliga. I våra storstäder idag t.ex. så är många villiga att ha betydligt högre kostnader för att bo i bostadsrätt än att bo i hyresrätt medan det motsatta förhållandet gäller i många mindre kommuner.

Om man hyr sin bostad så är det förhållandevis enkelt att beräkna sina kostnader. Man tar helt sonika hyreskostnaden och lägger till ev. rörliga driftskostnader såsom el och försäkring. Lätt som en plätt, allt inkluderat.

Äger man sin bostad blir det ju lite mer problematiskt i kalkylen. Dels så har man ju en kostnad för driften som är hyfsat enkel att beräkna uppvärmning, el, vatten, försäkring, fastighetsskatt mm.

Har man sedan lån på sin bostad så måste man beräkna en långsiktig genomsnittlig kapitalkostnad för detta lån som du har för bostaden. Sett över längre tidsperioder så har genomsnittsräntan för bostadslån legat omkring 6%. Idag är som bekant låneräntan gräsligt låg men det är självfallet inget beständigt läge.

Din bostads eventuella värde spelar ingen som helst roll för dina löpande boendekostnader, inte heller dina ev. låns storlek i relation till detta värde. Detta under förutsättning att du inte skall flytta från bostaden, då blir det givetvis i högsta grad relevant samt din teoretiska nettoförmögenhet om man nu är road av att veta denna. Det som spelar roll är dina låns nominella storlek. 3 miljoner i lån är dyrare än 500 000kr i lån alldeles oavsett om lånegraden är 20% i det första fallet och 100% i det sistnämnda fallet. Den sistnämnda kan däremot ha betydligt svårare att flytta.

Så hur kan då exempelvis en kalkyl för en enklare villa se ut?
Driftskostnader i genomsnitt 2500kr i månaden, underhållskostnader på 1500kr i månaden (sätts lämpligen in på ett sparkonto för kommande utgifter) och sedan en kapitalkostnad på 5000kr i månaden före skatteavdrag (1 miljon kronor i lån och 6% ränta), har man 2 miljoner i lån blir det givetvis dubbelt så dyrt varje månad. Om man sedan har lån är det nog förståndigt att försöka amortera av dessa lån fram till dess att man skall leva på sparkapital (pension kallas det i vardagliga termer). Är man mao omkring 30 år gammal är en amorteringstakt på ca. 40år rimligt. Har man 1 mkr i lån är medför detta en amortering på 2083 kr i månaden. Vid 2 Mkr i lån, det dubbla. Sedan finns det ju lika många åsikter om man skall amortera eller inte som det finns folk men man kan nog konstatera att en 6% ränta över tiden nog ligger hyfsat nära den avkastning man kan få på sparpengar över tiden och det är låg risk i amorteringen, amortering förefaller mao klokt i alla fall på mig.

I ovanstående fall så har man mao boendekostnader på 9000kr i månaden exklusive amortering och ca. 11 000kr i månaden inkl. amorterings på 40 år och lån på 1Mkr. Enbart som syfte att utgöra ett exempel. Två miljoners lånet med samma drift och underhålls kostar då mao 18 166kr i månaden innan skatteavdrag på 6% kalkylränta och 40 årig amortering. ”Stockholmslånet” på 3,5Mkr hissar upp kostnaden till 28 791kr i månaden, då börjar det bli rejält dyrt.

I hyresrätten bör man tänka på att man vid beräkningar av bruksvärdesprincipen inte tar hänsyn till att hyresvärden amorterar sina lån istället räknar man har jag för mig att ”genomsnittshyresvärden” är skuldsatt till 60-65% av värdet (eller toppvärdet som har varit) på hyresfastigheten och underhållet håller fastigheten ”intakt”. I en hyresrätt har du därför mao inga möjligheter att sänka dina kapitalkostnader vilken en egen ägd bostad och amorteringar kan göra. Det läggs också på en vinstmarginal till hyresvärden. Så vid samma månadskostnad t.ex. en hyra på 9000kr i månaden (jämfört med villan med 1 Mkr i lån) så blir det över tiden biligare att bo i egen bostad. Men givetvis är det tveksamt att tro att bostadsrättsinnehavaren i storstad med dubbelt så höga kostnader för precis samma lägenhet som kan hyras för halva kostnaden bor billigare, sanningen är nog tvärt om.

Alldeles oavsett hur du bor är det viktigt att inte dra på sig för höga boendekostnader. Livet består som bekant mer än av att bo. Det mest rimliga att se till sina boendekostnader i relation till sin disponibla inkomst och i relation till denna inte ta för höga risker. Högre än tredjedel av disponibel inkomst kan själv personligen tycka börjar bli dyrt då det gäller att ta höjd för tillfällen i livet där man pga föräldraledighet, sjukdom eller arbetslöshet inte har så höga inkomster.

Tänk ett inlägg om boende helt utan åsikter om den kommande prisutvecklingen på bostäder som verkar vara av ”enormt” intresse för många, vi borde nog istället lägga mer huvudbry på boendekostnaderna.

Nej nu skall jag kliva av tåget och gratulera fru Stockman som fyller år.

5 kommentarer:

  1. Fördelen med att inte ta med ränteavdragen i kalkylen är att man då får jämföra kostnaderna med bruttolönen.

    Då har man ju genast mycket mer pengar att röra sig med.

    SvaraRadera
  2. "I en hyresrätt har du därför mao inga möjligheter att sänka dina kapitalkostnader vilken en egen ägd bostad och amorteringar kan göra"

    Kapitalkostnaden för en ägd bostad sänks väl inte med amorteringar? Amorteringen sänker förstås ens räntekostnad på lånet, men amorteringen skulle istället kunna investeras och generera avkastning.

    Kapitalkostnaden för en villa/bostadsrätt beror endast av dess marknadsvärde.

    SvaraRadera
  3. Hejsan,
    Det jag tycker är det mest intressanta med dina två senaste inlägg är att jag tror att många har mycket bra koll på sina boendekostnader men dessvärre dålig koll på sina bilkostnader. Och jag tror att de flesta vill egentligen inte ens veta sina bilkostnader. Bilen är viktig i Sverige som numera är biltätare än USA.

    Familjer med 2 fina bilar kan ha en bilkostnad som överstiger boendekostnaden eller kanske 2-3 x matbudgeten. Helt orimligt i mina ögon men det är ju förståss upp till var och en att göra sina egna prioriteringar om hur pengarna skall spenderas.

    SvaraRadera
  4. Tja!

    Bra artikel eftersom man börjar kolla runt lite nu när man kanske ska börja fundrar köpa eget villa eller bo kvar i hyresrätten ett tag till!

    Eftersom man strävar efter en låg boendekostnad så möjligt men samtidigt vill man ju också investera i sin egen villa!

    Hur mycket i månadskostnad är (ekonomisk-lönsamt) som motsvarar värdestegringen om man jämför det man belatar i hyra.

    Det vanligt tala sätt att säga i hyresrätt amorterar man hyresvärdenslån, med andra ord att det är hyresvärden som tjänar!

    Men om man ska sträva efter egen villa så att man själv tjänar på ekonomisk?,

    och då frågan är!

    Vilken månadskonstnad är då lönsamt ? eftersom har man för högt boendekostnad så tjänar banken på det istället och då förloarar jag mer pengar under tiden jag betalar ränta o amortarar, vilket är alternativ konstaden om jag hade bott i hyresrätt blir lägre.. ( om man räknar med att man investerar klokt pengarna som istället skulle gått till amortering + ränta )...

    Men.. men...samtidigt att ha eget är ju också ett slags livskvalite.. så det är inte så lätt fråga!

    SvaraRadera
  5. Intressant inlägg. Tror att många hade tjänat på att göra en ordentlig kalkyl innan de bestämmer om de ska låna och köpa bostadsrätt/villa eller bo kvar i hyres och investera pengarna. Ett vanligt argument för att låna och köpa boende brukar ju vara "du betalar till dig själv", men om lånet är stort kan det resultera i att man betalar banken i form av räntor istället. Precis som 40%20år säger.

    Det gäller att se boendet som en investering och fatta beslut efter vad som är lönsammast, fast det ska ju vara något man trivs med också:)

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel