tisdag 27 april 2010

När delas det ut för mycket?

Divedens don´t lie heter det som bekant dvs att redovisade vinster och liknande finns det ganska så gott utrymme för ”kreativ bokföring” men när det kommer till pengar och utdelningar jag då vill det faktiskt till att ha ”riktiga” pengar och kassaflöden då det är sådana som skeppas iväg till ägarna.

Jag vill nog påstå att det givetvis finns en del sanning i begreppet samtidigt är det givetvis så att en del företag nog har lite väl frikostiga utdelningar i relation till sin verksamhet

Nu skall jag försöka göra mig ganska så impopulär genom att ta upp en småsparfavorit som jag tycker delar ut alldeles för mycket ,fastighetsbolaget Kungsleden. Kungsleden delar i år ut 3,75kr per aktie om bolagsstämman beslutar enligt styrelsens förslag.

Kungsleden är ett mycket transaktionsintensivt fastighetsbolag där fastigheter köps och säljs på löpande band med målsättningen att inte vara sentimental eller förvaltande utan istället finansiellt inriktade och höja den riskjusterade avkastningen. Man skulle kunna översätta detta med att en privatperson säljer de aktier med dålig direktavkastning och köper de med lite högre. När rikviljan ökade i fastighetsmarknaden, priser utjämnades mellan olika objekt och det var en generell pris uppgång så var detta givetvis en lysande affäridé. Kungsleden gav en synnerligen hög avkastning på sysselsatt kapital och en stor del av vinsterna användes för att delas ut till aktieägarna. Samtidigt började många värdera Kungsleden efter deras förmåga att göra affärer och lite efter deras löpande intjäning i fastighetsbeståndet.

Sedan kom krisen och Kungsleden fick det trögare, det var lite för mycket lån i balansräkningen och bankerna blev lite tveksamma till att låna ut pengar. Kungsleden gjorde då en affär med en AP-fond där man bildande ett gemensamt bolag som Kungsleden sålde sina publika fastigheter till. Resultatet blev mer eller mindre att Kungsleden på ett finurligt sätt lyckades gör en riktad nyemission och dessutom redovisa en stor reavinst under fjolåret, som i fornstora dagar.

Idag (sista mars)så redovisar Kungsleden att man har fastigheter för ca. 173kr per aktie, kan tyckas mycket i relation till börskursen på 52kr. Men bolaget har också skulder på ca. 121 kr per aktie och kvar till aktieägarna i form av eget kapital blir då 52 kr och börskursen känns mer adekvat. Ser vi soliditetsmåttet (eget kapital/tillgångar) så uppgå den till 30% sista december. I dagsläget en ganska så aggressiv finansiering av ett företag. Vilket också avspeglar sig i att Kungsleden i relation till många andra börsbolag får betala höga räntor.

I det läget kan jag inte riktigt förstå styrelsens för på 3,75kr i utdelning. En sådan utdelning sänker givetvis det egna kapitalet till 48,25kr per aktie och soliditeten åker ned några procent. Skulle jag sitta som bolagets bankontakt så skulle jag nog börja dra öronen åt mig. Speciellt då den utdelningen överstiger 50% av överskottet som normalt sett är bolagets utdelningspolicy men man kanske räknar med stora exitvinster under året?

Men som sagt Kungsleden verkar också i alla fall enligt bolagets revisorer har klarat sig mycket bra gen de senaste åren ekonomiska turbulens då bolaget är ett av de börsbolag som haft minst nedskrivningar av fastighetsvärden. Värre har det ju varit för det lågt belånade Hufvudstaden som skrivit ned fastighetsvärden med nästan två siffriga procentbelopp, men dom har väl sämre fastigheter än Kungsleden…..

läs förresten Lundaluppens jämförelse mellan Kungsleden och Hufvudstaden

1 kommentar:

  1. Passar helt ogenerat att slå ett slag för min egen genomgång av fastighetsbolagen som kommer fram till liknande resultat.
    Hoppas att du inte sett den tidigare utan får ett par minuters intressent läsning :)
    /Markus

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel