Riskanalyser av fastighetsbolags substansvärden

I veckans upplaga av tidningen affärsvärldens så har man samlat en diger skara förståsigpåare i en börspanel som fått tycka till om den framtida utvecklingen på börsen. I panelen så ingick så ofta som förr den notoriske optimisten Mats Qviberg. Mats Qviberg är ju en framgångsrik gammal aktiemäklare som blivit miljardär på äldre dar genom fantastiska affärer ihop med kompanjonen Sven ” pessimisten” Hagströmer.

Mats Qviberg tog i artikeln upp fastighetsbolag och han ställde sig lite frågande till priset på Fabege där för övrigt Qviberg är både huvudägare och styrelseledamot. Och han jämförde priset på aktien (idag 36kr) med substansvärdet på företaget vilket i senaste rapporten är på 59kr per aktie. Substansvärdet på ett fastighetsbolag räknas helt sonika ut genom att man tar värdet på alla tillgångar dvs fastigheter och ev. pengar och drar sedan bort bolagets skulder, kvar blir då ett substansvärde.

Substansvärdesaffärer är ju för övrigt H&Q sfärens gamla hemmaplan där man genom åren gjort en mängd goda affärer på att köpa något som handlas till ett pris understigande dess substans och sedan realisera det fulla värdet. Listan innehåller bla. nedläggningen av Custos, övertagandet av Drott har skapat mången krona i Qvibergs plånboko.

Om man skall tro redovisningen i Fabege så handlas alltså bolaget idag med 40% substansrabatt historiskt stor rabatt helt klart på fastighetsbolag. Och Mats Qviberg bedyrade att revisorer och andra granskade ögon intygade att substansvärdet var just var det var om inte mer. Nu är det ju så att ett fastighetsbolag inte enbart är ett substansvärde utan många andra faktorer är minst lika viktiga att ta hänsyn till när det gäller fastighetsaktieaffärer. Kassaflöden, ränteteckningsgrader, vakansgrader, hyresutveckling osv. men i denna bloggpost skall vi just fokusera på en enda sak substansvärdet.

Substansvärdet är i senaste Fabegerapporten är 59kr och priset 36kr. Marknaden litar antagligen inte på att bolaget skall kunna behålla sitt substansvärde eller så värderar man ned bolaget för den dåliga avkastningen dvs driftsöverskottet i relation till investerat kapital. Den första punkten är alltså om marknaden inte litar på bolagets substansvärde, låt oss leka med lite siffror.

Fabege ägde sista juni fastigheter för 29,4Mdr och övriga tillgångar för 0,8Mdr. Sedan så hade man räntebärande lån som uppgår till ung 19Mdr samt övriga skulder på ung 1,2 Mdr för enkelhetens skull. Man har då ung. 10 Mdr i eget kapital och det utgör substansvärdet.

För att bolagets egna kapital skall gå ned så måste antingen bolaget ha en löpande förlust eller så måste bolagets tillgångar skrivas ned. Fabege som välartat fastighetsbolag lär knappast sätta sig i situationen att förlora pengar löpande på driften såvida inte räntan löper helt amok. Återstår då nedskrivningar av tillgångar dvs att bolagets fastigheter sjunker i pris mao det som marknadens aktörer idag prisar in i Fabegeaktien utifrån ett substansvärdesperspektiv.

Om vi tänker oss att fastigheterna sjunker med 10% i pris vad händer då med bolagets substansvärde? Då skrivs fastigheterna ned från 29,4 till 26,46Mdr och bolaget har fortfarande skulder på 19 + 1,2 kvar blir då 6,2Mdr i substansvärde plus övriga tillgångarna på 0,8Mdr. Då Fabege har 164 382 154 utestående aktier så blir då substansvärdet på ungefär 42,6 kr per aktie. Sedan bör man ju också komma ihåg at bolaget har en viss löpande intjäning som bättrar på substansvärdet lite för varje kvartal.

Om fastigheterna skrivs ned med 20% i pris ja då faller substansvärdet ned till 23,5+0,8=24,4 minus skulderna på 20,2Mdr och kvar blir 4,2Mdr eller 25,5kr per aktie.

Mao dagens akiekurs på Fabegeaktien prisar in att fastigheterna skall skrivas ned med ungefär 12-15% procent i Fabeges fall, förvaltningsresultatet oräknat. Den viktigaste aspekten för värdet på näringsfastigheter är sedan hyresnivåerna, kommer dessa sjunka med 12-15%? Det berör vi inte i denna bloggpost.