måndag 3 maj 2010

Fredrik Lundberg borde åka på studiebesök till Göteborg


De båda fastighetsbolagen Lundbergs (som utgör ca. 30% av Lundbergföretagen) och Wallenstam har väldigt mycket gemensamt. Båda två är stora fastighetsägare givetvis, båda bolagen har en synnerligen lika historia och är uppstartade på samma år (1944), de är två familjekontrollerade företag och båda bolagen började som byggmästeribolag (dvs byggföretag som bygger åt sig själva). Fastighetsbestånden utgörs i båda bolagen av ca. hälften bostadsfastigheter och hälften kommersiella lokaler med kontor och affärer.

Mao finns det någon skillnad överhuvudtaget kan man fråga sig?
Ja den mest uppenbara skillnaden är att Wallenstam är koncentrerade till Stockholm, Göteborg och Helsingborg medan Lundberg främst finns i städer i mellansverige såsom Linköping, Norrköping, Örebro och Jönköping med något lägre fastighetsvärden med högre direktavkastning. En annan skillnad är den finansiella skötseln. Lundbergs har ca. hälften i belåning (om vi hänför samtliga skulder i LE Lundbergföretagen till fastighetsbolaget) medan Wallenstam har mer pengar lånat och har ca. en tredjedel soliditet av tillgångarna. Risken mindre i Lundbergs helt klart.

Inte så mycket fundamentala skillnader kan tyckas även om Wallenstam är dubbelt så stor som Lundbergs fastighetsbolag.

Men jag tycker nog ändå att Fredrik Lundberg borde ta sig en funderare och ta med sig sina döttrarna och åka till Göteborg på Studiebesök då det finns en del strategiskt intressanta skillnader som är värda att titta närmare på.

Sett till de senaste 10 åren som har Wallenstam i relation till Lundbergs haft en betydligt större ”omsättningshastighet” i fastighetsportföljen vilket kanske inte är så konstigt då Wallenstam har en mer uttalad policy om att utveckla sitt fastighetsbestånd medan Lundbergs mer är av den ”evighetsförvaltande” inriktningen.

Lundbergs har idag ett väl underhållet fastighetsbestånd men samtidigt är det förhållandevis gammalt och mycket härrör sig från egna intensiva byggnationer under 60-70-talet. Wallenstam har tidigare haft samma problem då man byggt mycket egna fastigheter precis som Lundbergs under inte minst 60-talet som var den stora expansionstiden inom svensk fastighetsmarknad. Men det intressanta är att Wallenstam aktivt försökt att utveckla sitt fastighetsbestånd. Denna utveckling av bostadsfastigheterna har man gjort på ett mycket intressant sätt. Man har helt enkelt sålt av mängder med hyresrätter till sina egna hyresgäster som bildat bostadsrättsföreningar. Betalningsviljan har som bekant varit mycket hög när det gäller privatpersoner och lägenheter så man har kunnat få bättre betalat än om man sålt av till andra fastighetsbolag.

För pengarna som Wallenstam fått in i försäljningar har man satsat på nybyggnationer inte minst av hyreslägenheter något som inte är så vanligt idag, tyvärr. Men faktum är att man kunnat bygga billigare än man sålt och man har kunnat öka sin löpande avkastning något samtidigt som man inte minst har kunnat bygga mycket mer resurssnåla bostäder (uppvärmning, VA etc). Wallenstam har också målsättningen att man på sikt skall bli självförsörjande på energi primärt genom investeringar i vindkraftverk, men än har man långt dit. Men tanken ä nog god på samma sätt som ett skogsindustriellt företag gärna vill ha en del egen skog. Stiger energipriserna snabbare än den generella inflationen i samhället kan det bli en riktigt bra affär.

Jag kan känna en ganska så sympatisk inställning till Wallenstams arbete de senaste åren och hade gärna sett att även Lundbergs blev mer aktivt i sin fastighetsportfölj och gärna satsade på kombinationen säja bostadsrätter och nybygga med inslag av ”green tech” (eller vad man nu skall säga) . Nu bör man lägga in en brasklapp i att även Lundbergs har signalerat att det kan komma att bli ganska så mycket nybyggnationsprojekt de kommande åren.

3 kommentarer:

  1. Vad tror du om värderingen på Wallenstam då? Kursen har ju gått upp över 1000% sen millenieskiftet. Värderar gör man ju inte gärna utifrån detta, och värderingen till eget kapital ger ju faktiskt en liten rabatt. Men jag kan inte låta bli att bli att bli ordentligt försiktig när ett bolag lyckas växa och öka sin kurs på detta vis. Jag har istället köpt Hufvudstaden samt Fabege till portföljen. Sneglar dock på Wallenstam, Kungsleden och några till. Brinova tycker jag är intressant, men värderingen kanske lite vansklig.

    SvaraRadera
  2. En intressant jämförelse, tack Christoffer.

    SvaraRadera
  3. Mja, Lundbergs kan inte sälja sina hyresrätter till hyresgästerna, då det inte finns några pengar att tjäna på det(för hyresgästerna) i städer som Norrköping, Linköping och Örebro.

    Funkar i princip bara i de tre storstadsområdena där marknadsvärdena är tillräckliga i förhållande till potentilla ombildningspriser.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel