torsdag 26 februari 2009

lån, på lån, på lån...

Redovisning är som bekant ett fruktansvärt tråkigt ämne men väl så intressant även om jag själv inte direkt har några helt djuplodande kunskaper. Redovisning är som bekant ingen helt exakt vetenskap utan det finns alltid ett visst mått av ”anpasssningsmöjligheter” efter bolagets förutsättningar även om bolagets redovisning givetvis skall på ett bra sätt spegla företagets ekonomiska ställning och resultat och självfallet leva upp till god redovisningssed.

Brinova är ett intressant företag som jag knappt tror har varit omnämnt på denna blogg tidigare. Bolaget är kanske ganska okänt för många men ett betydande viktigt företag i fastighetssverige. Brinovas verksamhet består av två huvudverksamheter, dels egna fastighetsinnehav som har en tyngdpunkt på logistikfastigheter, bostäder/kommersiella fastigheter och viss projektverksamhet. Men bolaget är också en form av förvaltningsbolag som har stora aktieinnehav i andra fastighetsbolag. Störst av dessa aktieinnehav är Fabege och sedan Wihlborg. Sedan finns en mängd ”småposter” i Diös, Klövern, Dagon samt lite andra poster för 40Mkr och dessutom ett ägande i det onoterade bolaget Platzer fastigheter.

Sedan redovsningsreglerna IFRS infördes för ett par år sedan så skall fastighetsbolag och investmentbolag i sin redovisning ta upp sina aktieinnehav och fastigheter till bedömt marknadsvärde och kortfattat så innebär detta att aktieinnehav som stiger ger en vinst och aktieinnehav och fastigheter som sjunker i pris då ger en förlust i verksamheten. ”Förr i tiden” lades tonvikten i högre grad mot driftsresultatet (hyresintäkter minus utgifter) och det var större variationer i hur fastighetsvärden togs upp.

2008 har som bekant en sällsynt turbulent år på såväl kreditmarknaden, aktiemarknader och fastigheter. I stort sett samtliga fastighetsbolag och investmentbolag har därför tagit upp stora ”förluster” där värdeförändringar på innehav slagit igenom i resultaträkningen. Sänkningar av utdelninga har blivit legio och många aktörer har blivit mer finansiellt trängd.

Men i dessa mörka tider som boksluten har visat upp är det skönt att det dyker upp ett och annat bolag som trots de hårda tiderna verkar vara strålande i form likt en Charlotte Kalla på en slutsträcka i Stafett. Just ovan nämnda Brinova redovisar nämligen ett positivt resultat om 241 Mkr för år 2008. Någon direkt påverkan av Lehman Brothers kollaps, kreditmarknad i stå, fallande aktiekurser försvagade hyreskunder osv det verkar inte bronova upplevt under 2008 i deras redovisning. I Själva verket så har man skrivit upp(!!) värdet på sitt fastighetsinnehav med ett antal miljoner. Bronova verkar minst sagt gjort allt rätt med exempelvis sina logistikfastigheter då en konkurrent som Castellum gjort stora nedskrivningar. Brinova förklarar detta med att man varit så duktiga med att höja sina hyror så att ökade avkastningskrav inte slagit igenom i fastighetsvärderingen överhuvudtaget.

Sedan var det som bekant också detta med Bronovas aktieinnehav i Fabege, Wihlborg mm. Det är ju som bekant aktier som åkt rutschkana på börsen. Bronova skulle egentligen redovisa en förlust på lie drygt en miljard om man jämför börskurserna sista december 2007 med sista december 2008. Men Brinova tycker här att denna nedgång i aktiepriser med 1 Mdr är alldeles för överdriven och företagen egentligen är värda mycket mer än vad deras börskurser visar och denna nedgång bara är temporär så Brinova plockar helt sonika bort denna lilla parentes med miljardnedskrivning från resultaträkningen även om det givetvis påverkar bolagets soliditet och egna kapital i balansräkningen.

Brinova lånesituation kanske också är lite intressant att titta till lite. Totalt sett så har Brinova 4,4mdr i räntebärande lån och man är nog att tala om att den genomsnittliga räntesatsen är 3,9% och det är klart lägre än direktavkastningen in i bolaget. Bolagets egna fastighetsbestånd är efter uppskrivningen värderat till 4,5Mdr vilket då ger en skuldsättning på 97% men så har som bekant Brinova också ett aktieinnehav 1/1 uppgick detta till 1,5mdr och efter påtvingade amorteringar av skulder så har man en särskild belåning av dessa aktier som är knappt 1,1Mdr. Aktierna är då belånade till 73% och plockar vi bort dessa 1,1mdr från de totala 4,4Mdr så återstår 3,3Mdr och mer ”normala” 73%.

Det intressanta med fastighetsaktier som ex. fabege som Briova äger är ju att även det bolaget är belånat till ca. 70% vilket gör att det egna kapitalet (substansvärdet i aktien) urholkas vid nedskrivningar. Men trots denna ganska så skuldsatta situation så skall Brinova dela ut 3kr av sitt 60kroniga substansvärde… Men det har säkert ingenting alls att göra med att Brinovas huvudägare Brickehill ungefär är lika skuldsatt som Brinova.

Det går ju som bekant att låna pengar idag till en ränta under 5% som privatperson idag, man kanske skulle låna upp en slant och placera i Brinova aktier det ger ju positivt kassaflöde då direktavkastningen är högre än låneräntan det är väl så man skall tänka om man vill bli fastighetsmagnat.

5 kommentarer:

  1. På tal om fastighetsmagnater med lite lån i bakfickan så hade det vart lite spännande ifall du vill dyka lite i Selin träsket, vad jag har förstått så kontrollerar han väl alla sina "upp över öronen belånade" bolag via Erik Selin fastigheter, hade ju vart spännade o få veta vart han hittat alla pengar för fastighets/aktie förvärv... Hur som helst ska det bli spännande att se hur det går för han om sisådär ett år. Balder redovisade ju hyffsad förlust i dagarna. /Christoffer

    SvaraRadera
  2. Vakansgraden för kommersiella fastigheter kommer väl öka i spåren av konkurser och uppsägningar. Högbelånade fastighetsbolag med kommersiella fastigheter är väl inte direkt attraktiva idag.

    SvaraRadera
  3. En något långdragen liknelse som inte uppmärksammas av alla spekulanter är ju bostadsrätter. Föreningen kan vara belånad till 90% och sen köper man en lägenhet och belånar den till 90%, det ger också en något jobbig situation...

    SvaraRadera
  4. Du menar väl Backahill?

    SvaraRadera
  5. Christoffer> Jo de flesta fastighetsmagnater verkar ha som affärsidé att lägga belåningen i så många led som möjligt och dela upp sina innehav i flera bolag och på det sedan ha en rejäl dos lån som privatpersoner också. Inte fullt insatt i just Selins affärer.
    På allabolag.se så kan man se att Erik Selin fastigheter 31/12 2007 hade lite drygt 10mdr i skulder och en soliditet på 10%. Undrar hur det ser ut idag...

    Cornu> Det är nog fullt logiskt att anta. Castellum har ex. flaggat för just detta att vakansgraderna kommer gå upp och gjort stora nedskrivningar. men brinova har väl så nöjda kunder att det bara är att höja hyra med några procent varje år...

    Hobby> Personligen hade jag gärna sett att det redovisades ett "jämförpris" på bostadsrätter Exempelvis som; (egen insats i bostaden (priset)+föreningens alla lån*andelstalet)/kvm.

    Då hade säkert många förstått vilka hutlösa priser det är på spceciellt nybyggnationer och ränteuppgångar äen om dom nu är utrotningshotande kommer direkt slå igenom på månadsavgifterna.

    Anonym> ursäkta ja självfallet Backahill. Dom har lite lån som behöver betalas ränta på också även om dom är hyfsatt stadda i kassan.
    http://www.backahill.se/node/23

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel