Derivatsmällarna i fastighetsbolagen

 På bild Castellums fastighet Borgaren i Örebro

Jag har passat på läsa de senaste kvartalsrapporterna för de börsnoterade fastighetsbolagen.
Fastighetsbolagen mår överlag förhållandevis bra. Vakanserna är låga, hyrorna stabila och tom ökande, räntorna är låga och fastighetsvärden har kunnat skrivas upp då avkastningskraven har varit stabila. Över det stora hela upplever jag att fastighetsbolagen är stabila och även om deras underliggande avkastning är låg till mycket låg så är den i alla fall bättre än räntan på bankboken. Bolagens aktier har värderats upp något de senaste månaderna.

En sak sticker helt klart ut i de senaste kvartalsrapporterna och det är att i stort sett samtliga fastighetsbolag redovisar stora nedskrivningar på derivatinnehav. Många gånger större nedskrivningar här än uppskrivningar på fastighetsvärden. Stora pengar har nu förlorats på derivataffärer som fastighetsbolagen genomfört. Exempelvis gör Fabege en nedskrivning på en kvarts miljard, Castellum knappa 400Mkr och Lundbergs stolthet det lite mindre skuldsatta bolaget Hufvudstaden skriver ned för 85mkr.

Orsaken till dessa nedskrinvingar av derivat är den senaste tidens räntenedgångar. Fastighetsbolagen har ju allesammans stora räntebärande skulder. Lån som oftast tas upp hos de stora affärsbankerna och används för att finansiera bolagens verksamhet. Som privatperson så brukar man vid t.ex. bostadslån få välja mellan att ha bostadslån med rörliga räntor eller bunda räntor. Bostadslån brukar normalt sett sedan automatiskt förlängas när lånen löper ut. För stora kommersiella fastighetsbolag är det ju betydligt större summor det handlar om och det handlar också om bolag som kan gå i konkurs till skillnad mot privatpersoner. Fastighetsbolagens lån är därför (här kliver lekmanna-hobby-bloggaren in) lån som tecknas vid en viss tidpunkt och gäller fram till ett visst datum, sedan får bolagen lov att betala tillbaka detta lån (oftast med ett nytt tecknat lån).

Ett stort fastighetsbolag med stora räntebärande skulder vågar givetvis inte ha lån där hela kreditpotföljen löper ut vid ett enda tillfälle. Råkar det just vid denna tidpunkt vara turbulent på finansmarknaden kan detta drabba bolaget rejält. Nej fastighetsbolagen sprider oftast sina risker när det gäller lånen. De olika bolagen har givetvis sedan olika finansiella riskprofiler. Allt från aggresivt belånade bolag till konservativa Hufvudstaden. De stora fastighetsbolagen har sedan egna finansavdelningar som kontinuerligt bevakar kreditmarknader och räntenivåer och bolagen använder sedan själv olika derivat såsom ex. ränteswappar för att själv justera räntebindningstider istället för att låsa sig vid valet man gjorde från början.

Vi kan ta Huvudstaden för enkelhetens skull då dom har en förhållandevis enkel låneportfölj (och låg skuldsättning). Hufvudstaden har en räntebärande upplåning på 3,9Mdr. Upplåningen är uppdelad på tre förfallotillfällen då bolaget måste ta upp nya lån, 2011 (250mkr), 2013 (950mkr) och 2017 (2700Mkr). Dessa lån har sedan Hufuvstaden swappat om så att man har en jämn räntebindning (med tyndpunkt på kort räntebindning) från år 2011 till 2017. genomsnittsräntan Hufuvstaden betalar på dessa lån är låga 3,7% i genomsnitt.

Varför Hufuvstaden gör så små derivatnedskrivningar jämfört med ex. Castellum och Fabege härrör sig till att bolaget har klart mindre upplåning kontra deras fastighetsvärden, trots "någorlunda likvärdig" storlek på bolagen. (21mdr i tillgångar för Hufv, 30mdr för  Fabege och 33Mdr för Castellum)

Så när uppkommer då förluster i derivat? Ja en ränteswap kan ju innebära att man låser fast sin ränta på ett visst läge under en viss tid. Låt säga 4% i ränta för de kommande 3 åren. Derivatförlusterna som nu uppdagats kommer ifrån att bolaget låst sin räntebindning till högre nivåer än dagens marknadsvärden som hypotetiskt kanske är 3,5%, dvs bolagen måste betala kraftigt för att låsa upp derivaten om dom nu skulle vilja det. Omvänt om man bundit sin ränta på låg nivå så innehåller swappavtalen då ett visst värde. De stora nedskrivningarna handlar om att swapparna värderats till marknadsvärden, inte att det är några realiserade förluster.

Över tiden (flera år) blir dock swapavtal oftast nollsummeaffärer annat än att man kanske får betala lite mer eller lite mindre i finansnettot.

Arenabubblan

SVT sport har de senaste dagarna börjat granska den svenska "Arenabubblan" där var och varannan kommun idag bygger nya hockey, bandy, fotboll, handboll, korgbollarenor... till stans/byns stolthet. Ja nästan varje stad har ju en stans stolthet i alla fall i någon sport och då behöver man ju en ny arena. Att det byggs så mycket arenor idag beror förstås på att det dels funnits gott om pengar (att låna) och att de olika specialidrottsförbunden successivt ökat arenakraven för att just "professionalisera" sin idrott eller kanske "öka den internationella konkurrentkraften" eller varför inte helt enkelt göra den ena idrotten mer populär framför den andra sporten i syfte att locka mer sponsorer och större publikum.

Läser man svensk fotbollsförbundets Arenakrav 2014 (dvs det som byggs idag) så måste man som bollklubb idag exempelvis har minst  5 duschar i varje omklädningsrum, sjukvårdsrum, presskonferenslokal, 2 rum (plus toalett) a sammanlagt 20kvm för dopingkontroller, 1200 lux belysning med reservkraftaggregat för att klara strömavbrott, 3000 numrerade stolar (regnskyddat), sjukstuga för publik, lednings och kontrollrum för polisen(!), 950(!!) VIP stolar (dessa 950 stycken måste känna sig väldigt V I P,..), 150 kvm arbetsrum till TV-journalister, 50 platser på pressläktare, 3 separata kommentatersbås för TV med tre platser i varje, en nödutrymningsväg för domaren.......

Ja detta är minimikrav för att ens få spela i Allsvenskan, bäva månde Åshöjdens BK, eller rättare sagt deras kommun för fotbollsklubben betalar givetvis inte själv. För har stan en bra fotbollsklubb, så ska stan betala och klubben fokusera på att betala den där miljonen eller två till klubbens stolthet.(snittmånadslönen i Allsvenskan bland fotbollsspelare ligger dock omkring 70 000kr i månaden)

Och granskningen som SVT gör är såklart helt rätt i för det är i mitt tycke ett rejält slöseri med pengar som idag pågår i de svenska arenabyggena och någon form av utpressning mellan förbund, klubbar och kommuner.

Den största juvelen i kronan i Arenasverige är såklart den nya vackra Nationalarenan i Solna som kan ta emot upp till 65000 besökare. Platsen där svenska landslaget kommer spela sina bollkamper blandat med diverse konserter kan jag tänka mig. Vacker är den i alla fall och vem som lånat ut pengar till projektet är ju inte direkt svårt att lista ut heller...

På något sätt så liknar den ärade nationalarenan 1980-talet arenabygge nummer 1, dvs Globen i Stockholm. Världens största sfäriska byggnad. Globen står kvar där än idag och här liras det puck och sjungs musikaler och i de omkringliggande butikerna säljs det kläder och smågodis.  Men det är minsann inte samma ägare idag som när Globen byggdes för mitt under den svenska fastighetskrisen så fick globens ägare lov att lämna in nycklarna till banken. Det snusförnuftiga investeringsbolaget Lundbergs fick den gång se en av sina investeringar pantrealiseras av kreditgivaren Stadshypotek (som sedemera köptes upp av Handelsbanken.

Stadshypotek fick lov att skriva ned värdet och lånen och drev globen vidare och efter att Handelsbanken köpt upp stadshypotek så delades sedan fastighets AB Balder (nej inte dagens balder (som var ett IT-bolag) utan "gamla Balder") ut från Handelsbanken innehållande en klump med fastigheter som Stadshypotek hade fått lov att överta, sedan styckades detta bolag sönder och samman på börsen.  Idag ägs väl Globen Arena av Chocie, kan det stämma?

Det skulle nog inte förvåna mig om Nationalarenan om några år går samma öde till mötes som Globen och de som då får stå för fiolerna är främst Solna Stad, Svenska fotbollsförbundet och familjen Paulsson genom bolagen Peab och Fabege som idag äger projektet.  

Som skattebetalare kan jag tycka att det är fullkomligt vansinne att kommunala pengar en masse allokeras till att bygga VIP-platser och nödutgångar för fotbollsdomare när man tänker på annan verksamhet som torde prioriteras högre.

Framtiden viktigare än historien

Det är många som fokuserar sitt aktiesparande på kassflöden och utdelningar, vilket jag skulle vilja säga är klokt, för de genomsnittliga företagen kommer med tiden inte ha en kursutvecklingen som inte är speciellt annorlunda än mängden pengar i omlopp som både undertecknad och bloggaren Cornucopia beskrivit . De förväntningar vi kan ha på aktier är således att behålla vår köpkraft i tillvaron samt årligen få en utbetalad ränta på pengarna, även denna ränta kan också med tiden tänkas utvecklas i takt med pengamängden. Men det är gott så! Kombinationen av en real tillgång och en realränta är det få investeringar som ger. Obligationen ger ingen förbättring av vår löpkraft istället urholkas dess värde även om vi får ränta, guldtackor behåller vår köpkraft men ger ingen ränta etc.

Mao dividens don’t lie, utdelningar skojar man inte bort. Samtidigt så är det så att vi kan lära mycket av historien men det är inte historien vi lär få utdelningar ifrån. Den som köper aktier idag får inte fjolårets utdelningar. Lite förvånande kan jag då tycka att många fokuserar just på historien, många tror att bolag som hade hög direktavkastning förr om åren per automatik även har det igen, så kan det i många fall vara men det kan också så att det verkligen inte är fallet, det finns också en del exempel på är sjunkande aktiekurser mycket väl kan ha lett till att direktavkastningen i framtiden ökar.

Även om man inte bör gissa allt för mycket om framtiden finns det goda skäl att i alla fall skumma på ytan om just framtiden.
Om vi idag sätter en ”skamgräns” på 4% i direktavkastning sett till dagens kurser vad har vi då för svenska lite större bolag som kan tänkas uppfylla det i prognos till vårkanten?

Några kandidater kan säkerligen vara: Astra, Axfood, Betsson, Cardo, Castellum, Fabege, Hakon, HiQ, HM, Holmen, Intrum Justitia, Kungsleden, Peab, Ratos,Securitas, Skanska, tele2 och Telia
Därmed inte sagt att dessa bolag skulle vara bra eller dåliga köp…det vet vi först i framtiden.