Prefrensaktieboomen

Just nu pågår en mindre boom på stockholmsbörsen med emitterandet av prefrensaktier. För att vara Sverige en förhållandevis ny sak för aktieägare att sätta sig in i. Senast i raden är Fastpartner (nyss avslutat emission) och Ratos (pågående)

Först något om sparformen

Prefrensaktie kan ses som någon form av mellanting mellan aktie och obligation. Det är aktier som har en förutbestämd utdelning som är ”prefererad” dvs den måste betalas ut före man ger utdelningar till vanliga aktieägare men själva ägandet är att likställa med aktieägande och kapitalet som bolaget får in genom att emittera prefrensaktier blir i balansräkningen upptaget som eget kapital fast det blir en form av räntebärande skuld. Då utdelningen är förutbestämd så kommer inte en preferensaktieägare få ta del av ett stigande överskott av vinster i bolaget genom höjda utdelningar utan den blir den förutbestämda utdelningen man får ut. Å andra sidan så får man ett visst skydd på nedsidan om vinsterna i bolaget sjunker. Preferensaktien ger dock inte alls samma säkerhet som obligationen (och utlånande banker) som alltid står före i kön om det blir en konkurs.

I många fall så brukar preferensaktierna också ges viss attraktivitet genom att man delar upp utdelningen exempelvis kvartalsvis så att de ger innehavaren löpande ”ränteintäkter”/utdelningar.

Det var vad en preferensaktie var för något. Då blir frågan. Varför är dessa så populära att emittera just nu? För att det ska finnas popularitet så måste det finnas intresse från både köpare och emitterade företag.

Ur köparens perspektiv (t.ex. småspararen) så råder det idag en brist på något säkrare tillgångar med något mer räntan än den minimala ränta som en bank ger vid inlåning. I dagens låga ränteläge så kräver vi inte så värst många procent i avkastning innan det börjar vattnas i munnen på oss. Ex 5% i avkastning är ju ung. dubbla räntan mot vad kostnaden för ett bostadslån är idag.

Den andra parten är ju det emitterande företaget. Varför ger dessa ut preferensaktier? Kontra lån så är ju räntan något högre idag. Å andra sidan så räknas ju preferensaktier som eget kapital vilket i alla fall bokföringsmässigt

Man kan tänka sig några situationer.

1. Den farliga situationen. Dvs ett bolag som faktiskt inte får låna på banken och har en riskfylld företagsaffär. Dessa företag ger ut prefrensaktier och företagsobligationer då detta är enda sättet att ta upp lån.
2. Det andra man kan tänka sig är att ett företag ser detta som ett attraktivt alternativ till ordinarie krediter. Dels är löplängden ofta ”oändlig” på prefrensaktier och med dagens ränteläge är det billigt att ta upp så långa lån till 5-6%. I ett annat ränteläge kan detta visa sig vara en bra affär jämfört med att stå i skuld till banken i alla fall för en del av lånen.
3. Man kan också tänka sig att bolag emitterar prefrensaktier främst av bokföringskäl. Ex. Fastighetsbolag som vill uppvisa god soliditet men ändå ha en god utväxling mellan fastigheternas direktavkastning och räntan på bolagets skulder.

Personligen så tycker jag än så länge att det är positivt med det ökande intresset för prefrensaktier även om det med tiden om boomen fortsätter säkerligen kommer bli allt mer avarter

Från det kommunala bostadsbolaget till Japanska obligationsinvesterare

 Du som läser detta blogginlägg är delägare i en mängd olika företagsverksamhet. Statliga bolag, olika bolag som bedrivs på regions och landstingsnivå och såklart kommunala bolag som kanske ligger lite närmare och konkretare den egna intressesfären. En kommun har som bekant oftast ett par kommunala bolag. Kommunala bolag är i normal fallet fristående från den kommunala balansräkningen och finansierar sig själva. Dvs kommunen behöver i sin balansräkning inte redovisa den nettoskuld som ett kommunalt bolag har utan man kan enbart redovisa en tillgång i form av att man äger aktier i ett bolag med ett visst hypotetiskt värde, i normalfallet värdet på det egna kapitalet i bolaget.
Oftast är de största kommunala bolagen de kommunala bostadsbolagen som i många fall är en stor och omfattande verksamhet. Kommunala bostadsbolag finns i stort sett varenda kommun och försörjer kommuner med hyresrätter. Detta göra man utifrån dubbla perspektiv, dels givetvis i form av ekonomiska principer där verksamheten ska gå med vinst (om än mycket låg) med också  i form av ett socialt perspektiv  där exempelvis en nyskild småbarnsmamma går före i kön och i den bästa av världar snabbt får en ny bostad istället för att hamna på gatan eller inneboende hos vänner. 

Bostadspolitik vara namnet och en viktig kommunal verksamhet. Ett privat fastighetsbolag där man kan ju hyra ut vakanta lägenheter till mer elle rmindre vem man vill (observera besittningsskyddet när man väl hyr bostaden) och dessutom så kan man göra detta enbart i syfte att tjäna en massa pengar. Någon social omtanke behöver inte en privat hyresvärd visa.
Själv så växte jag upp i den lilla kommunen Mark i södra Västergötland så vi kan ta detta kommunala bostadsbolag som heter Marks bsotads AB som exempel. Marks bostads AB verkar som sagt i Marks kommun, en kommun med ca. 35 000 invånare om jag minns det rätt. Markbostads AB ska då enligt gällande regelverk bedriva en bostadsfastighetsrörelse som vilar både på företagsekonomiska principer och social omtanke om invånarna i Mark.
Marks bostad har enligt deras hemsida ett eget kapital på 146 mkr och en balansomslutning på 772mkr, En soliditet på lite lägre än 20% mao. Nettoskulden i bolaget är lite drygt en halv miljard för att höfta, en nettoskuld på omkring 16 000kr per kommuninvånare för enbart detta kommunala bostadsbolag. Barnfamiljen med mamma, pappa och två knoddar i Hyssna, Sätila eller Horred står indirekt i borgen för ett lån på 68000kr, ganska mycket pengar.

Nu äger ju detta kommunla bostadsbolag först och främst bostadsfastigheter som har en låg vakansgrad och därigenom en låg oprationell risk i verksamheten. Men jämför man siffrorna med de fastighetsbolag som finns på börsen så är den finansiella risken i bolaget hög och den kan vara detta pga att det konkret eller indirekt finns en kommunalt borgensåtagande. Om det kommunala bostadsbolaget får problem så kommer kommunen mao gå in som en räddande ängel och det är då sett ur utlånarens sida en lite lägre risk att låna ut pengar till detta kommunala bostadsbolag än till ett börsnoterat bolag som lättare går i konkurs för det här inte finns några aktieägare som med garanti ställer upp med pengar. 

20% i eget kapital och 80% lån är ingalunda några exceptionellt svaga siffror när det gäller kommunala bostadsbolag, det finns kommunala bostadsbolag som bedrivs med mindre än 10% i soliditet. Dvs dom lånar mer pengar i % av tillgångarnas värde än vad en privatperson rekommenderas göra i lånetaket på 85% av bostadens värde.
Ett kommunalt bolag kan låna pengar på både banken och kapitalmarknaden i övrigt. För att enklare komma åt den sk. kapitalmarknaden så har landets kommuner och landsting bildat bolaget Kommuninvest, som för övrigt har sitt ursprung från den landsända som jag själv bor idag (Närke) där länets kommuner gick ihop för att få bättre lånevillkor. Det Kommuninvest gör idag är att sälja obligationer till investerare som används för att försörja landets kommuner, landsting och därtill hörande kommunala bolag med billiga krediter. 

Genom att bunta ihop alla behov av krediter som finns inom hela denna sektorn i så kan man sälja obligationer med hög kreditvärdigheter till exempelvis pensionsfonder, försäkringsbolag och andra investerare som vill ha denna typ av investeringar. Nu har jag ingen aning om Marks Bostads AB är ansluten till  Kommuninvest eller om man lånat upp alla sina pengar på exempelvis Sjuhärads sparbank men i teorin så skulle man kunnat låna pengar på kommuninvest som ett alternativ till banken.
Hur har då i sin tur Kommuninvest finansierat sig? Ja för det första så bedrivs själv kommuninvest med ett minimalt eget kapital, omkring 0,5% av balansomslutning! Men kan bedriva verksamheten med så lite eget kapital genom att det finns ett solidariskt borgens åtagande mellan de kommuner som är medlemmar i kommuninvest. Dvs skulle Kommuninvest få ekonomiska problem så måste de kommuner som är anslutna skjuta till mer pengar enligt deras andelstal i den ekonomiska föreningen som Kommuninvest är. 

Sedan då den andra delen av Kommuninvest finansiering det som inte är eget kapital utan skulder. Kommuninvest har ju som bekant ingen inlåning som banker (tänk bankonton som man kan sätta in pengar på) utan man har endast upplåning genom att man löpande ger ut obligationer. I högsta grad är Kommuninvest en internationell verksamhet. För visso säljer man sina obligationer till svenska banker, försäkringsbolag och pensionsfonder men upplåningen i SEK är faktiskt så låg som 32% av totalen av upplåningen. Nästan 70% går till den internationella kapitalmarknaden som det så vackert heter. I första hand sker upplåning i amerikanska dollar och japanska Yen och utöver detta mindre upplåning i CHF,  NOK, Euro, AUD osv.  Denna upplåning i internationell valuta swappas sedan om så att det i normalfallet inte skall finnas någon valutarisk i kommuninvests verksamhet så att man på förhand vet vilken kostnad bolag har för utgivna obligationer mätt i svenska kronor .
Så det där nya kommunala bostadsprojektet i din hemkommun kan det mycket väl vara japanska pensionärer som är med och finansierar...

Derivatsmällarna i fastighetsbolagen

 På bild Castellums fastighet Borgaren i Örebro

Jag har passat på läsa de senaste kvartalsrapporterna för de börsnoterade fastighetsbolagen.
Fastighetsbolagen mår överlag förhållandevis bra. Vakanserna är låga, hyrorna stabila och tom ökande, räntorna är låga och fastighetsvärden har kunnat skrivas upp då avkastningskraven har varit stabila. Över det stora hela upplever jag att fastighetsbolagen är stabila och även om deras underliggande avkastning är låg till mycket låg så är den i alla fall bättre än räntan på bankboken. Bolagens aktier har värderats upp något de senaste månaderna.

En sak sticker helt klart ut i de senaste kvartalsrapporterna och det är att i stort sett samtliga fastighetsbolag redovisar stora nedskrivningar på derivatinnehav. Många gånger större nedskrivningar här än uppskrivningar på fastighetsvärden. Stora pengar har nu förlorats på derivataffärer som fastighetsbolagen genomfört. Exempelvis gör Fabege en nedskrivning på en kvarts miljard, Castellum knappa 400Mkr och Lundbergs stolthet det lite mindre skuldsatta bolaget Hufvudstaden skriver ned för 85mkr.

Orsaken till dessa nedskrinvingar av derivat är den senaste tidens räntenedgångar. Fastighetsbolagen har ju allesammans stora räntebärande skulder. Lån som oftast tas upp hos de stora affärsbankerna och används för att finansiera bolagens verksamhet. Som privatperson så brukar man vid t.ex. bostadslån få välja mellan att ha bostadslån med rörliga räntor eller bunda räntor. Bostadslån brukar normalt sett sedan automatiskt förlängas när lånen löper ut. För stora kommersiella fastighetsbolag är det ju betydligt större summor det handlar om och det handlar också om bolag som kan gå i konkurs till skillnad mot privatpersoner. Fastighetsbolagens lån är därför (här kliver lekmanna-hobby-bloggaren in) lån som tecknas vid en viss tidpunkt och gäller fram till ett visst datum, sedan får bolagen lov att betala tillbaka detta lån (oftast med ett nytt tecknat lån).

Ett stort fastighetsbolag med stora räntebärande skulder vågar givetvis inte ha lån där hela kreditpotföljen löper ut vid ett enda tillfälle. Råkar det just vid denna tidpunkt vara turbulent på finansmarknaden kan detta drabba bolaget rejält. Nej fastighetsbolagen sprider oftast sina risker när det gäller lånen. De olika bolagen har givetvis sedan olika finansiella riskprofiler. Allt från aggresivt belånade bolag till konservativa Hufvudstaden. De stora fastighetsbolagen har sedan egna finansavdelningar som kontinuerligt bevakar kreditmarknader och räntenivåer och bolagen använder sedan själv olika derivat såsom ex. ränteswappar för att själv justera räntebindningstider istället för att låsa sig vid valet man gjorde från början.

Vi kan ta Huvudstaden för enkelhetens skull då dom har en förhållandevis enkel låneportfölj (och låg skuldsättning). Hufvudstaden har en räntebärande upplåning på 3,9Mdr. Upplåningen är uppdelad på tre förfallotillfällen då bolaget måste ta upp nya lån, 2011 (250mkr), 2013 (950mkr) och 2017 (2700Mkr). Dessa lån har sedan Hufuvstaden swappat om så att man har en jämn räntebindning (med tyndpunkt på kort räntebindning) från år 2011 till 2017. genomsnittsräntan Hufuvstaden betalar på dessa lån är låga 3,7% i genomsnitt.

Varför Hufuvstaden gör så små derivatnedskrivningar jämfört med ex. Castellum och Fabege härrör sig till att bolaget har klart mindre upplåning kontra deras fastighetsvärden, trots "någorlunda likvärdig" storlek på bolagen. (21mdr i tillgångar för Hufv, 30mdr för  Fabege och 33Mdr för Castellum)

Så när uppkommer då förluster i derivat? Ja en ränteswap kan ju innebära att man låser fast sin ränta på ett visst läge under en viss tid. Låt säga 4% i ränta för de kommande 3 åren. Derivatförlusterna som nu uppdagats kommer ifrån att bolaget låst sin räntebindning till högre nivåer än dagens marknadsvärden som hypotetiskt kanske är 3,5%, dvs bolagen måste betala kraftigt för att låsa upp derivaten om dom nu skulle vilja det. Omvänt om man bundit sin ränta på låg nivå så innehåller swappavtalen då ett visst värde. De stora nedskrivningarna handlar om att swapparna värderats till marknadsvärden, inte att det är några realiserade förluster.

Över tiden (flera år) blir dock swapavtal oftast nollsummeaffärer annat än att man kanske får betala lite mer eller lite mindre i finansnettot.

Underhåll

Efter att ha tillbringat några semesterdagar med med såg, hammare och målarpensel så måste man ju skriva något om underhåll. Fastigheter kräver underhåll vare sig man bor i en hyresrätt (där fastighetsägaren ansvarar för underhållet och man betalar genom hyresavin) eller vid egen tuva där man själv får bekosta samma sak. Men det är varken billigare eller dyrare beroende på vilken bostadsform man har utan bara olika betalningssätt. Alla som klivit in i en målaraffär eller lastat upp kortet på den lokala bygghandeln vet att det kostar en slant att byta ut lite träpanel, måla om lite eller mer traumatiska upplevelser som att plötsligt en dag när man ska avnjuta frukosten på altanen få låset till altandörren i handen (tro mig jag vet!, det kostar en slant, till glädje för företag som AssaAbloy).

När mäklare marknadsför hus och bostadsrätter brukar underhållskostnader vara någonting som inte direkt står uppstyltat i prospektet i fina kostnadskalkyler. Jag om det nu inte skulle stå något i stilen med "underbara renoveringsmöjligheter!". Det är synd tycker jag för egnahems-ägare måste verkligen ta underhållskostnader på allvar för det är ingen billig sak.

Underhållskostnader är också någonting som kommer stötvis och inte betalas månadsvis. Cornucopia har i ett blogginlägg gjort en god uppställning av underhållskostnader där bostadsrätten av ordinär sort kräver underhållskostnader om ca. 700kr per månad och villaägaren får punga ut med minst det dubbla och siffrorna stämmer väl överens vad jag själv uppskattar också. Underhållskostnader är också mycket förknippade till yta och volym. Ett stort hus kostar givetvis betydligt mycket mer att måla om eller byta tak på än en liten villa som ett exempel. För egen del bor jag i en ganska så anspråkslös liten villa men jag räknar ändå med att jag har ett fonderingsbehov av ca. 1500kr i månaden till underhåll av huset. Pengar som förvaras bäst på ett ordinärt bankonto och tas fram när behov uppkommer.

Om du bor i hus så måste du just göra detta, fondera pengar. Alternativet är att krypa till banken och låna pengar när taket behöver läggas om. Här uppkommer en av de stora dilemman med fallande fastighetspriser som nu vi har i de flesta delar av landet. Så länge som du bor kvar i bostaden och betalar din ränta till banken så är allt frid och fröjd och någon större påverkan av fallande bostadspriser finns inte och det ska nog väldigt mycket till innan banken vill förändra villkoren. Men om du vill ta tilläggslån för en renovering modell stor så kan du räkna med klart taskigare lånevillkor om du sedan tidigare har hög procentuell belåning. Det är alltså viktigt att man utöver en god amortering av eventuella bostadslån också fonderar pengar för underhåll för att just slippa krypa till skranket när man får stora utgifter för villan eller bostadsrätten. Jag är av den åsikten att man alltså både ska spara och amortera, samtidigt. Båda sparsätten fyller ett gott syfte och kompletterar varandra.

Förlåt att jag inte skrivit så mycket sista tiden och risken blir väl att det inte blir så mycket skrivit resten av veckan heller då jag ska ut på lite äventyr. Behöver väl kanske inte direkt ursäkta mig i min egna blogg men undertecknad har haft ett stort behov av att "logga ut" ett tag efter ha haft ett omtumlande sista halvår där frågan om vad verkligen är viktigt i livet ställts. Stänga av datorn och istället krypa ner i trädgårdslandet och rensa ogräs, göra saft från egna frukter, strosa omkring i skog och på myr och plocka bär. Ta en och annan paddeltur i kvällssolen i en närbelägen sjö eller baka gott nybakt bröd till frukost och bara vara så det så vackert heter gärna tillsammans med de vänner man har.

Finns det något godare än varm hjortronsylt med lite glass? Hjortron tror du säkert växer enbart i fjällen men detta är givetvis helt fel utan hjortron växer faktiskt i hela vårt land ända ner till Skåne och har nog sin peak såhär i slutet av Juli. Så ge dig ut på någon närbelägen myr och finn skogens guld. "Förr i tiden" var hjortron en viktig inkomstkälla för många familjer (inte minst i norrland) men idag är det väl mest plockning till husbehov kan jag tro. Själv har jag nu några burkar nykokt hjortronsylt i skafferiet hemma, mums

Hur stora skulder klarar vi av?

Den skönsskrivande bloggmatadoren Cornucopia? Författade ett tänkvärt inlägg om skuldsättningen hos svenska privatpersoner och drog slutsatsen att vi svenska privatpersoner som grupp har mer likheter med den Grekiska Ö-världen än att vi tycker om olivolja och fetaost.

Inlägget är befogat och det är också befogat att ställa sig frågan om hur stora skulder vi klarar av som grupp?, vi privatpersoner. Att mäta skulderna mot våra inkomster är givetvis det mest rimliga att göra, tyvärr så växer inte bostäder av sig själv och betalar sina egna räntebetalningar och amorteringar utan vi får vackert använda våra inkomster till detta ändamål. Kortfattat så kräver ”större” hus större inkomster. Om jag får lov att vara lite kategorisk så fokuserar vi idag väldigt mycket på relationen tillgångar vs. Lån och mindre på inkomster vs. Lån. När finansinspektionen upprättar förslag på restriktioner för bostadslån så är det ett krav på kontantinsats, inte ett krav på en viss inkomst för en viss lånestorlek eller amorteringskrav. Nej har man bara en miljon i kontantinsats (oftast innestående i nuvarande bostad) så skall väl vi alla klara av att köpa sig en 4-5 miljoners villa eller? Jag vill inte ha någon specifik uppfattning men tycker att det är mer sunt om vi faktiskt fokuserar mer på våra inkomster och vår betalningsförmåga. Kassaflödesberäkningar för att tala investeringsspråk.

Nu kom jag inte riktigt ihåg var Cornucopia? Visade att skuldsättningsgraden var men låt säg att vi avrundar den till 2 idag dvs vi har som grupp dubbelt så höga skulder som vi har inkomster (före skatt).”Di unge” svenskarna har troligtvis betydligt högre skulder än så medan ”di gamle” (tänk 55+) som grupp säkerligen har mindre skulder. Att så är fallet är ju egentligen inget problem så länge som di gamle har pengar på banken och man via denna finansiella institution men idag är det nog mer så att både unga och gamla svenskar lånar pengar från någon kinesisk pensionsfond med tanke på relationen inlåning - utlåning i våra svenska banker men det är en annan historia.

Är siffran 2 då rimlig i medel? Låt säg att vi om något år eller två får en ränta på 6%. I detta läge skulle då genomsnittssvensken lägga 12% av sin bruttoinkomst på räntor. Betalar vi 30% i skatt så blir nettokostnaden 17% av våra inkomster (ja jag bortser från att den finns ett finanspolitiskt skatteavdrag på 30% av räntekostnaden, det är bara ett räkneexempel). Är denna siffran rimlig? Därom tvistar de lärde.
Om vi återgår till ”di unge” och ”di gamle” så kanske vi kan räkna med att ”di unge” har dubbelt så stora lån som ”di gamle”. Familjen ungtupp skulle då ha skulder på ung 2,65ggr inkomsten och familjen gammelmössan, 1,35 ggr inkomsten. Räntebetalningarna på nettolönen vid 6% ränta blir då ca. 22,5% för ungtupparna och 11% för gammalmössorna. Är denna siffra rimlig?. Därom tvistar de lärde.

Man kan ju också göra den ”optimistiska” kalkylen att de kommande 10 åren så stiger bostadspriserna med 7% om året medan inkomsterna stiger låt säga 3% om året. Då får vi om 10 år en genomsnittlig skuldsättning om knappt 3 (2,93 för att vara lite excelkorrekt). Om vi fortfarande tror att de unga har dubbelt så stora skulder som de gamla. Då blir skuldsättningen 2 och 4. Vid 6% i bolåneränta betalar de unga då nästan 35% av nettolönen i räntekostnader och de gamla hälften. Är denna siffra rimlig? Därom tvistar de lärda.

Justerar man sedan för stad och ”landsbygd” ja då blir det stora räntebetalningar för unga storstadsbor helt klart. Om vi tänker oss att denna grupp har dubbelt så höga skulder som ”landsbygdsbor”….

Vi kan alla ha olika uppfattningar om vad som är höga och låga skulder men någonstans så måste ökad skuldsättningen komma till ett tak.

Nu frågar sig du om jag nu skriver detta för att tala om någon nära stående ekonomisk kris till följd av bostadspriserna. Nej inte alls. Där min oro denna gång faller är det faktum att allt mer av våra pengar och inkomster verkar allokeras till just bostäder

Vi har trots allt 100% inkomster varken mer eller mindre. Desto mer pengar vi allokerar till bostäder av tillgångar och inkomster desto mindre har vi över till annat. Desto mer pengar vi lägger på bostäder desto mindre har vi råd att köpa plugg-in-hybrider, nya LED tv-apparater, grekisk fetaost eller lokala biobränsleeldade fjärrvärmeverk.

Avdragsgillt bosparande?

I morse så väcktes jag som brukligt av ekot i P1 på klockradion. Jag brukar ju lyxa till det lite på morgonen genom att ligga kvar i sängen de minuter som sändningen varar innan det är dags för frukostmackan.

I morse avhandlades att herr minister Mats Odell hade skrivit ett debattinlägg i någon större dagstidning om att han tycker man borde införa ett skattesubventionerat bosparande för ”ungdomar” (hans definition var 18-34 åringar har jag för mig). Skälet är givetvis svårigheten för våra ungdomar att få tag i ett boende (i våra storstäder) samt bristen på kapital många har till att betala sina kontantinsatser i takt med de höga bostadspriserna (i våra storstäder).

Jag måste säga att det finns mycket sympatiska inslag i detta förslag. Vi har idag ett klart sparunderskott i allmänhet och detta gäller i synnerhet ungdomar som om man får tro massmedia mer sms-lånar och spekulerar i små obskyra aktier för att finansiera sommarlovets begivenheter istället för långsiktigt sparande. Sedan kan man givetvis diskuteras om detta sparunderskott bör hanteras genom riktade skattesubventioner eller inte. Som alltid finns det för och nackdelar. Fördelarna är uppenbara i att det lär sparas mer pengar hos våra ungdomar och belåningsgraden kanske sjunker nackdelarna är kanske att än mer pengar allokeras till privatbostadssektorn (med risk för prisuppgångar som följd) när pengar nog hellre skulle vara i förbättrade statsfinanser eller i kapitalisering av näringslivet.

Men sammantaget så tycker jag nog att fördelarna väger över nackdelarna i detta förslag. Att ungdomars insättning i en ”bostads-låst” (dagens uppfunna ordförslag till SAOL) kapitalförsäkring eller motsvarande ger ett avdrag i deklarationen tycker jag är fullt lika logiskt som att avdragsgillt pensionssparande finns för de som önskar. Trots allt är de två stora begivenheterna i livet där man behöver kapital till, ett eget bo och en tryggad ålderdom.

Statlig kreditreglering?

Finansinspektionen har nu lagt sitt förslag( som i och för sig nu skall ut på remiss) om ett allmänt råd om begränsningar på bostadslån. Det allmänna rådet som nu kommer gälla svenska banker och kreditinstitut från i höst är mycket kort och koncist, bostadslån bör begränsas till 85% av bostadens värde. För övrigt samma begränsning som finns på bankernas utgivande av bostadsobligationer.

Ett sådant förslag är givetvis tacksamt att skriva blogginlägg kring. Bostäder och bostadslån är något som många kommer i kontakt med och som tar upp en stor del av privatekonomin. Jag tror också många med mig kan hålla med om att det är bra att myndigheter vidtar åtgärder i syfte att begränsa en allt mer ökande skuldsättning som vi idag har i samhället. Samtidigt är det uppenbart att förslaget är mycket tacksamt för bankerna, enda sättet att minska sina skulder är som bekant att amortera och något amorteringskrav av lån innehåller inte finansinspektionens förslag.

Men åter då till förslaget om allmänna råd att begränsa nyutlåning av bostadslån till 85% av marknadsvärdet. Vad kan man tycka om det? Är statlig kreditreglering som på det gamla goda 70-talet något som staten överhuvudtaget skall ägna sig åt? Är inte bankerna kloka nog själva för att begränsa sina kreditförluster?

Vad kommer härnäst en statig reglering av antalet mobiltelefonabonnemang som man får lova att inneha som svensk medborgare? Det är synnerligen välbehövligt då mobiltelefonskulder är den allra vanligaste kronofogdeskulden, eller? På 80-talet då vi hade en bankreglering om utlåningskvoter så ledde ju detta till att svenska folket började låna hos Finax och Svea kredit och liknande…. En av förklaringarna till problemen på 90-talet att mycket utlåning gick förbi bankerna.

Först och främst vill jag klargöra att det i högsta grad är sunt att inte låna mer pengar än 85% av marknadsvärdet vi köp av en privatbostad, en rejäl kontantinsats bör alla ha ur det perspektivet är rådet bra. Tillika är det sunt att amortera sina bostadslån (det senaste året har man ju fått en 5% gratis amortering av riksbanken). Mest sunt är det givetvis att inte ha några bostadslån alls då behöver man varken betala räntor eller amorteringar.

Samtidigt så finns det mycket i förslaget som man kan vara kritisk till och det kan mycket väl bli effekter av detta förslag som mer eller mindre får motsatt effekt mot vad finansinspektionen tänker sig.

Det mest uppenbart positiva effekten är att det klassiska bosparandet lär ta fart. Det är mycket bra att fler framförallt ungdomar nu verkligen kommer spara undan pengar i syfte att kunna köpa sig en egen bostad. Detta är en välbehövlig effekt.

En klart negativ effekt är dock fokuseringen på marknadspriser och lån i relation till marknadspriser, den riskerar att stärkas allt mer. Jag är av åsikten att betalningsförmågan alltid skall stå i centrum när kredit beviljas. Inte pantens värde. Ett hus eller lägenhet marknadspris spelar ingen som helst roll för om du får det knapert i kassan eller inte. Däremot spelar det stor roll för kreditgivaren och ev. kronofogden. För dig som privatperson är det givetvis mer riskfyllt (utifrån den månatliga budgeten) att exempelvis ta en avbetalning på en ny Ferrari på 80% av värdet än att ta ett 91% lån på en fiat punto årsmodell 2003 av det skälet att 80% av en ferrari är mycket pengar medan den 7 år gamla fiat punto nog går att köpa för en billig penning. Enligt mig ligger de stora riskerna i stora lån...

En uppenbar risk jag ser med förslaget är att det blir mer kontracykliskt än det är idag. Exempelvis så är det färre som kommer renovera sina bostäder om det blir prisnedgångar och lågkonjunkturer till följd av att kredittillgången stryps än mer än idag medan det då kommer byggas upp latenta kreditbehov som kan komma att ”explodera” så fort bostadspriserna stiger och helt plötsligt fler kanske ”får råd” att ta lån än tidigare. Givetvis borde folks förmåga att ta kredit styras av deras inkomster inte av husprisutvecklingen. Sunt?

Säkerligen så lär det också nu i sann bankanda skapas en mängd hokus-pokus finansiella produkter som vänder sig till (unga?) individer med hög betalningsförmåga men med små finansiella tillgångar. En kundgrupp som givetvis många banker vill ha men som missgynnas av regelverket. En tänkbar produkt för denna grupp är att man konstruerar ett ”topplån” som pantförskrivs på föräldrarnas hus eller någon snäll gammal faster istället för den egna bostaden utan att föräldrarna för den delen går i borgen. Sunt? I värsta fall leder det till att man börja låna ut bolån idag mot framtida arv i framtiden. En omvänd form a ”seniorlån” som nu kanske kommer marknadsföras under namn som "Enkla Generationslånet". Sunt?

En annan produkt som nu säkerligen blir mycket populär är studielån. Många fler än idag lär i framtiden säkerligen ta maximala studielån under en högskoleperiod vare sig man behöver det eller inte då detta kan bli en enkel väg att bygga upp bostadskapital på. Statliga Centrala studiestödsnämnden kommer mao överta en del av bolånemarknaden i Sverige. inte något som minskar de totala skulderna. Sunt?

En annan bieffekt lär säkerligen bli att konkurrensen på svensk bankmarknad minskar av skälet att bankerna maa förslag inte lägre från pantförskriva ”topplån” på bostaden. Topplånen som banken ger ut kommer hamna i samma prioritering som andra eventuella krediter. Sättet att hantera denna risk för banken blir att komma över fler av kundernas affärer och se till att alla krediter hamnar i samma bank.. Nischbanker som har blancolån eller för den delen bara sparande kommer tappa på bekostnad av ”storbanker” som hamnar i bättre förhandlingsläger. Banker som exempelvis Avanza (som för en delen inte har bostadslån) blir säkert en av de stora förlorarna på förändringen då pengar kommer söka sig därifrån för att gå in i kontantinsatser eller användas som ”pant” för bostadslånebanken. Och räkna med rejäla ”VIP-erbjudanden” för den som samlar sina bankaffärer hos sin bolånebank.

Som sagt finns det inga ting som är enkom onda eller goda.

Värde for dummies

Det är två begrepp som ständigt och jämt ibland förväxlas och ibland likställs som båda varit omnämnda en hel del gånger på denna blogg.

Tyvärr är dessa begrepp inte riktigt samma sak även om det i många fall har klara beröringspunkter.

Pris när det gäller investeringar brukar inte vara så komplicerat det är helt enkelt vad något kostar, idag. Sandviks aktie kostar (enligt min mobiltelefon just nu 84,4kr) och skulle jag hoppa av tåget och lägga beslag på en bostadsrätt, eller fyra paket saffran (rackarnas rävrumpa vad saffran har blivit dyrt i år förresten!) så skulle den också ha ett pris som köpare och säljare är överens om. Priser styrs således av utbud och efterfrågan, rädsla och girighet, upplevda behov och upplevt behov av att sälja.

Men vad är värdet? I vissa fall är det synnerligen komplicerat att fastställa värdet, vad är t.ex. saffran i lussekatterna värda? Hade det inte gått lika bra utan? Vad är en fin sjöutsikt värt? Är värdet högre på dyrare värmeljus?

Andra saker har oftast en mycket stark koppling mellan pris och värde, det är sällan man kan köpa 100-lappar för 70kr så att säga.

När det gäller värdet och priset på ett företag/aktie kan det skifta mycket. En aktie är enbart en andel av ett företags egna kapital, varken mer eller mindre. Låt säga lite hypotetiskt att du idag skulle starta ett aktiebolag och sätta in 100 000kr i aktiekapital med syfte att starta ett miljövänligt energibolag. Då du också har synnerligen goda bankontakter så kamrén på sparbanken går med på att låna ut 32Mkr till bolaget mot en inteckning och pantsättning av ett 2 MW vindkraftverk som du tänker sätta upp på din mark. Hastigt och lustigt så står ditt verk där på marken, hur mycket är det företag värt? Givetvis 100 000kr då banken äger nästan alla tillgångar. Ditt företag blir inte värt med pengar för att du lånar pengar och du blir inte rikare för att du med lånade pengar köper ett litet slott.

På ett bättre ”begagnat” företag där man kan handla aktier på börsen så är också det bakomliggande värdet just det egna kapital i balansräkningen, men vilket också är en sanning med modifikation. Ett företag kan vara synnerligen framgångsrikt och lönsamt ett annat synnerligen olönsamt. Men grunden utgår ändå från det egna kapitalet. Det kanske mest intressanta nyckeltalet är kanske sedan avkastning på eget kapital och avkastning på sysselsatt kapital. Detta nyckeltal talar om räntan på ”bankontot aktie i företag X”. Då ett företag är en synnerligen riskfylld tillgång så vill man ju ha en bättre ”ränta” på aktier än på bankboken (där det egna kapitalet inte kan minska, annat är realt sett) om ett företag uthålligt och i genomsnitt genererar 7% på det egna kapitalet så kanske en rimligt prissättning just är det egna kapitalet, Om det genererar uthålligt 14% på det egna kapitalet så kanske 2 gånger det egna kapitalet osv. Genererar det enbart 1% i avkastning så långt under det egna kapitalet och egentligen borde läggas ned då företaget inte med lönsamhet kan låna pengar.

På några års sikt så är det såldes viktigt att man inte betalar för mycket för det egna kapitalet i relation till avkastningen företaget genererar. Helst snorbilligt givetvis. För en mycket, mycket långsiktig investerare så spelar faktiskt inköpspriset mindre roll det som däremot blir mycket viktigare är den långsiktiga avkastningsförmågan på företaget.

Så håll gärna koll på det där med pris och värde. Det finns också mycket stora dolda värden. Vad hade dryckesföretaget Coca-Cola varit värt om man varit utan sitt varumärke?

Våra dyrare hus har vi betalat med mer arbetstid

Som jag skrev för en tag sedan så läste jag inte för allt för länge sedan en bok vid namn ”att skapa och bevara förmögenhet av, Josef Anér. En boken skriven i mitten av 60-talet. Som berör allt det som berörs på bloggar av denna som du läser dessa rader på som obligationer, aktier, guldtackor, skogsfastigheter och egna villor, skrivit med den tidens ögon.

En av sakerna som berördes i boken var givetvis, privatbostäder t.ex. en egen villa. Något som verkar vara hög intressant bland näringlivstidningar, ekonomibloggar och proffstyckare. Endera spår man undergångsscenarier där huspriser i stort sett blir värdelösa eller att det inte alls är någon husprisbubbla. Varför amorterar folk inte längre? Varför köper folk hus som man som utomstående nog kan tycka är svindyra?.

Själv är jag pragmatiskt lagd. Som privatperson skall man INTE spekulera i husprisutveckling , privatpersoner bör tänka kassaflöden, låna inte för mycket pengar, har du lån så amortera, dra inte på dig för höga kostnader, jämför kostnaden med att hyra och äga och allt det där som jag skrivit om tidigare och som vore lite trist att upprepa. Kort sagt, många har idag höga utgifter.

Men visst är det då intressant att för ett tag förflytta sig nästan ett halvt sekel bak i tiden och höra hur dom resonerade? Herr Anér ondgör sig över de höga huspriserna som ökat på senare år (början av 60-talet) och skriver varnande ord om att betala för dyrt. Han redogör också för ett antal intressanta kalkyler. I hans kalkyler så utgår man ifrån en privat villa i utkanten av en medelstor stad. Anér skriver att i man nog idag (på 60-talt mao) får lova att slanta upp med ung. 200 000kr för villan.

Låter ju synnerligen billigt med dagens mått…

Vad som är intressant är att Anér räknar med att den unga familjen har en årlig hushållsinkomst på 60 000kr, dåtiden pris var mao 3,33 årsinkomster. Då som nu, var det inte helt ovanligt att man fick gå med mössan i hand till den lokala bankkamrérn och be om att få låna en del pengar som ung familj. Då det på 60-talet var höga skatter så räknar Anér med att räntekostnadnaden var avdragsgill med 47%(!!) å andra sidan högre räntor, sedan så fick man nog lov att amortera, jag var själv lite förvånad när Anér skriver att 4000kr per år nog var en amorteringstakt som banken krävde, då betalar den unga familjen på 60-talet av sin villa på 50 år. Trodde faktiskt man var tvungen att amortera snabbare förr. Kontantinsats nämns faktiskt heller inte i boken, men jag kan tro att så var fallet.

Vi förflyttar oss nu från Anérs dagar fram till excelfilens millennium och år 2009. Om vi översätter Anérs ”typhus” för 200 000kr och räknar med att detta hus varit väl underhållet, utbytt värmekälla, hyfsat modernt kök mm. så kanske man kan ana att detta typ hus idag kan säljas för det genomsnittliga huspriset i Sverige vilket idag är ung. 2 Mkr. Typhuset har således från år 1963 fram till idag stigit i pris med årligen med +5,2%. För att hålla kvar vid Anérs 3,33årslöner i löneinkomst kontra bostadspris så behöver man idag för att ha råd att köpa typvillan ha en hushållsinkomst på 624 000kr på året eller 52 000kri månaden, om man är två i hushållet således 26 000kr var i månaden för att ha råd bo i 2 miljoners villan. Om vi tar Amorteringstakten på 50 år så behöver dagens 2 miljonersvilloköpare amortera 3333 kr i månaden, vilket jag kan tro att många idag gör.

Så visst låter det som att det finns mycket likheter mellan bostadssitiuationen för gårdagens och dagens eller hur? Men det finns en väldigt viktig och närmast essentiell skillnad, Anér räknade nämligen på 60-talet med att det i familjen enbart fanns en familjeförsörjare, man kan väl ana att det på den tiden var mannen… Frun skulle i tidens anda sköta de husliga bestyren och ta hand om barnen. Hushållsinkomsten var således 60 000kr enbart på mannen eller 5000kr i månaden. Idag så ligger väl genomsnittsinkomsten i landet bland heltidsanställda omkring 26 000k i månaden kan jag tro, lite drygt +3,6% per år sedan Anérs dagar ha våra löner ökat med. Gånger två och man är uppe i de 52 000kr i månaden och 3,33 årslöner för typhuset.

Sammanfattningsvis så kan man tro att genomsnittsfamiljen 1963 lade ung. lika mycket på sin bostad (om den köptes för 200 000kr och belånades maximalt) mot idag att köpa villan för 2Mkr och belåna den maximalt om vi anser att kalkylräntan var 6-7% både 1963 och idag (1963 var för övrigt riksbankens styrränta 5% enligt riksbankens hemsida. Ur den aspekten kan man nog påstå att vi inte har en rejäl husprisbubbla idag. Men för att bo lika flott som familjen på 60-talet så kräver det idag att vi arbetar 80 timmar i veckan i hushållet istället för 40 timmar och lönen på 52 000kr i månaden vilket jag dock inte tror är genomsnittsinkomsten för ett hushåll även om 26 000kr är genomsnittet för en heltidsinkomst.

I framtiden blir det givetvis omöjligt att huspriserna stiger i snabbare takt än våra inkomster såvida vi antingen börjar bo i kollektiv eller skickar iväg våra barn till arbete.

Även hyresgäster står i skuld

Bostadskostnader utgör idag en stor diskussionspunkt runt fikabord, internetforum och andra arenor för diskussion. Oftast diskuteras det priser på eget ägt boende alt. räntans utveckling som för många är en stor del av bostadskostnaden.

Idag så har vi en mycket extrem bostadssituation där bostadsräntor till privatpersoner idag har nått närmast absurda låga nivåer där idag bostadslån med kortare bindningstid har en ränta omkring 1,3% för många kunder. Samtidigt så är det få hyresgäster som fått sin hyra sänkt (men det kan nog bli en del till nästa år) i samma takt som de som ägt egen bostad. En stor fördel med att bo i hyresrätt är ju att man själv behöver lägga ut eller låna pengar för att finansiera sin bostad, bara att betala en månatlig hyra så är alla problem ur världen. Samtidigt är det så att även hyresgäster betalar för sin hyrsvärds kapitalkostnad. Om hyresvärden sedan i just din lägenhet lånar eller finansierar detta kapital med egna pengar kan man ju inte veta, men kostnaden finns där alltjämt.

I Sverige tillämpar vi inte på bostadshyresfastigheter marknadsprinciper för hyra dvs varje hyresvärd får inte ta ut de hyror man så önskar och kunden kan betala. Istället så har vi den sk. Bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen fungerar på så sätt att allmännyttan (läs kommunala bostadsbolag) skall vara riktlinjer för hyressättning även bland privata hyresvärdar. Hyran fastställs sedan i förhandlingar efter de kostnader som bostadsbolagen har dvs ett bostadsfastighetsbolag har ju en kapitalkostnad, man har avskrivningar av inventarier, en liten vinst skall man ha rätt till, och driftskostander som sophämtning, värme och vatten.

Jag kan tänka mig att mellan tummen och pekfingret grovt överslagsräknat att ungefär halva hyran som en hyresgäst i hyresrätt betalar sin hyresvärd består av kapital/räntekostnad, den resterande hyran skall täcka avskrivningar, driftskostnader såsom värme , sophämtning, vakmästare, vatten osv, vinst till fastighetsbolaget och lite administrationskostnader osv.

Så individen som har en hyra på 6000k i månaden så medför detta att ung. 3000kr varje månad går till hyresvärdens kapitalkostnad antar vi att denna idag har en kostnad på ungefär på 5% som fastighetsägaren hypotetiskt har (hur ägaren sedan väljer att finansiera sig är ju som sagt upp till varje bolag). 3000kr i månatlig ränta att betala vid en kapitalkostnad på 5% så motsvarar detta att lägenheten har ett hypotetiskt lån/kapitalinsats på 720 000kr om hyran är 6000kr i månaden. 480 000kr i kapitalinsats blir det vid 4000kr i månadshyra och 960 000kr i kapitalinsats i hyresrätten om hyran är 8000kr i månaden.

Denna kapitalinsats går ju också att jämföra med kostnaden på bostadsrätter och bör också enligt mig jämföras av den som köper bostadsrätt. Ta priset på BR, lägg till andelstalet*lånen i BRF *0,05% (långa räntan) så kan man se vilket hypotetiskt vilken kapitalinsats som det blir i en BR. Resultaten blir oftast att det i storstäder blir billigare att bo hyresrätt medan på mindre orter blir det billigare att bo i BR om vi nu pratar lägenheter. När det gäller hus så finns det ju knappast någon hyresmarknad.

Så det även så att den som hyr sin bostad icke är fri från låneskuld…alla bostäder kräver en kapitalinsats och den som finansierar själv sin bostad med lån bör ta höjd för att den långsiktiga genomsnittsräntan hamnar på nivån på 10års räntan. Idag lite drygt 5%, fjärran från 1,3% som blir en högst tillfällig räntenivå kan jag tro.

Fritt från Hufvudet

Häromdagen så skrev jag några rader om Hufvudstaden så det är väl lika bra att ja väljer att utveckla resonemang lite om detta ärevördiga fastighetsbolag.

Först av allt vill jag klargöra att Hufvudstaden nog med ganska bred marginal kan klassificeras som stockholmsbörsens allra tråkigaste bolag, alla kategorier. I Hufvudstaden finns inga ambitioner på expansion och tillväxt, och det lär nog inte hända något direkt spektakulärt i bolaget innan rattmuffen både tagits av och på ett dussintal gånger och både en och två influensaepidemier har ankrat konungariket.

Hufvudstaden har en lång oh brokig historia som sträcker sig tillbaka till 1915 då bolaget startades av finansmannen och tändstickskungen Ivar Kruger. 1915 var en annan tid än idag och Investor hade inte ens bildas. Kruger var en driven karl, full av entreprenörskap och hisnande planer för framtiden. Vid denna tid hade herr Kruger precis börjat bygga sitt tändsticksimperium men han och kumpanen Paul Toll hade varit igång några år med ett byggföretag vid namn Kruger & Toll, berömt för att använda sig av armerad betong som en av de första bolagen. Som byggbolag under denna industriella revolutions dagar så torde de ha funnits en logik i att också bilda fastighetsbolag och på så sätt förvalta en del av byggvinsterna i färdigbyggda fastigheter.

K&T byggde mycket i kungllga Hufvudstaden och vad passade då inte bättre än att förvalta fastigheter även där. Sedan genom dårtionden så har bolaget präglats av en rad intressanta händelser för K&T fall och konkurs med resultatet att Skandinaviska Banken fick överta bolaget då man hade varit största utlånare till Kruger, samtidigt som Handelsbanken och Wallenbergs gnuggade händerna och roffade åt sig de ädlaste rubinerna i Krugers maksfär. Skandinaviska banken hade bildat investmentbolaget Custos för att kunna driva vidare sina nödlidande krediter (jämför med Investor och Industrivärden). Hufudstaden började med tiden må ganska väl expanderade ibland och ägde ett tag tom sommarstugor som man hyrde ut, omstrukturerades ibland och var med i fastighetskriser ibland innan mitten av 90-talet då Herrar Hagströmer och Qviberg i nattliga räder tog kontrollen över modern Custos och därigenom också Hufvudstaden indirekt.

Custos fick en ny Vd på uppdrag av H&Q då som idag är ganska känd, tennisprofilen och räknenissen Christer Gardell. Han fick helt enkelt uppdraget att börja realisera de värden som fanns i Custos. Hufuvstaden började struktureras om ut med en internationell satsning och renodla till fastigheter i centrala Göteborg och Stockholm och sedan försöka hitta en lämplig köpare, vilket man hittade i Fredrik Lundberg och Lundbergföretagen som hade varit en mindre ägare ett tag. Hufvudstaden såldes till ett rejält överpris och H&Q och Gardell tackade för kaffekakan och köpte istället in sig i ett betydligt billigare fastighetsbolag vid namn Drott och det är en saga i sig. Mats Qviberg lär för övrigt ha sagt att försäljningen av Hufvudstaden var deras bästa affär någonsin, även om Lundberg även han tjänat bra med pengar på köpet.

Så Hufvudstaden av idag då är det något att sträcka ner handen i syltburken för? Dotterbolag inom Lundbergs som man är.

Idag så har man ett extremt koncentrerat fastighetsbestånd bestående av ett gäng fastigheter i Göteborg och i Stockholm mellan Kungsträdgården och Humleparken. Såväl NK huset om femmanhuset ingår i Hufvudstaden och man kan nog utan att sticka ut hakan allt för mycket säga att bolaget äger Sveriges allra mest eftertraktade fastigheter med en aldrig sinande ström av hyresgäster, för vem vill inte ha kontor nära Stureplan?

Man bedriver också en ganska så omfattade parkeringsverksamhet så att shoppande mammor och pappor kan parkera bilen när det är dags att julshoppa på femmanhuset. De attraktiva fastigheterna och stabila hyresgästerna medför givetvis att fastigheterna är synnerligen dyra och har en låg direktavkastning, men i gengäld stabilitet.

Som förvaltande kommersiellt fastighetsbolag så är Hufvudstaden mycket välskött, låga skulder (3,4Mdr i relation till fastigheter värda 18,2Mdr) sedan har man också givetvis då man i stort sett aldrig säljer fastigheter en stor ”eventuell” skatteskuld i balansräkningen som fastiskt är större än lånen men det är ju gratis finansiering så länge man inte säljer. Då Hufvudstaden inte har några tillväxtambitioner så brukar man dela ut omkring 50-80% av rörelseresultatet (driftsnetto minus lånekostnader), resultatet blir att utdelningen blir synnerligen stabil och ökandes med normalt sett några procent om året. 2006 så genomförde man en stor utförsäljning (man sålde fastigheten World trade center i Sthlm) och delade då ut i försäljningslikviden rakt av och sedan är man tillbaka och förvaltar det man har. Den lilla peng som blir över när utdelningen är utbetalad brukar användas för investeringar i befintliga fastigheter i syfte att pumpa ut lite mer hyreskronor ur hyresgästerna.

Men hyresgästerna brukar allt som oftast vara väldigt nöjda kan jag tro då Hufvudstaden ideligen brukar vara i topp när landets kommersiella hyresgäster betygsätter sin hyresvärd. Men aktien kan vara intressant den gången direktavkastningen på den ordinarie utdelningen kliver upp på en femma-sjua (omkring max 40spänn per aktie idag). Eller som portföljförvaltaren Simon Blecher en gång sa, Hufudstaden kan man alltid köpa om man vill ha tråkigt i en sådär 10-15 år…

Riskanalyser av fastighetsbolags substansvärden

I veckans upplaga av tidningen affärsvärldens så har man samlat en diger skara förståsigpåare i en börspanel som fått tycka till om den framtida utvecklingen på börsen. I panelen så ingick så ofta som förr den notoriske optimisten Mats Qviberg. Mats Qviberg är ju en framgångsrik gammal aktiemäklare som blivit miljardär på äldre dar genom fantastiska affärer ihop med kompanjonen Sven ” pessimisten” Hagströmer.

Mats Qviberg tog i artikeln upp fastighetsbolag och han ställde sig lite frågande till priset på Fabege där för övrigt Qviberg är både huvudägare och styrelseledamot. Och han jämförde priset på aktien (idag 36kr) med substansvärdet på företaget vilket i senaste rapporten är på 59kr per aktie. Substansvärdet på ett fastighetsbolag räknas helt sonika ut genom att man tar värdet på alla tillgångar dvs fastigheter och ev. pengar och drar sedan bort bolagets skulder, kvar blir då ett substansvärde.

Substansvärdesaffärer är ju för övrigt H&Q sfärens gamla hemmaplan där man genom åren gjort en mängd goda affärer på att köpa något som handlas till ett pris understigande dess substans och sedan realisera det fulla värdet. Listan innehåller bla. nedläggningen av Custos, övertagandet av Drott har skapat mången krona i Qvibergs plånboko.

Om man skall tro redovisningen i Fabege så handlas alltså bolaget idag med 40% substansrabatt historiskt stor rabatt helt klart på fastighetsbolag. Och Mats Qviberg bedyrade att revisorer och andra granskade ögon intygade att substansvärdet var just var det var om inte mer. Nu är det ju så att ett fastighetsbolag inte enbart är ett substansvärde utan många andra faktorer är minst lika viktiga att ta hänsyn till när det gäller fastighetsaktieaffärer. Kassaflöden, ränteteckningsgrader, vakansgrader, hyresutveckling osv. men i denna bloggpost skall vi just fokusera på en enda sak substansvärdet.

Substansvärdet är i senaste Fabegerapporten är 59kr och priset 36kr. Marknaden litar antagligen inte på att bolaget skall kunna behålla sitt substansvärde eller så värderar man ned bolaget för den dåliga avkastningen dvs driftsöverskottet i relation till investerat kapital. Den första punkten är alltså om marknaden inte litar på bolagets substansvärde, låt oss leka med lite siffror.

Fabege ägde sista juni fastigheter för 29,4Mdr och övriga tillgångar för 0,8Mdr. Sedan så hade man räntebärande lån som uppgår till ung 19Mdr samt övriga skulder på ung 1,2 Mdr för enkelhetens skull. Man har då ung. 10 Mdr i eget kapital och det utgör substansvärdet.

För att bolagets egna kapital skall gå ned så måste antingen bolaget ha en löpande förlust eller så måste bolagets tillgångar skrivas ned. Fabege som välartat fastighetsbolag lär knappast sätta sig i situationen att förlora pengar löpande på driften såvida inte räntan löper helt amok. Återstår då nedskrivningar av tillgångar dvs att bolagets fastigheter sjunker i pris mao det som marknadens aktörer idag prisar in i Fabegeaktien utifrån ett substansvärdesperspektiv.

Om vi tänker oss att fastigheterna sjunker med 10% i pris vad händer då med bolagets substansvärde? Då skrivs fastigheterna ned från 29,4 till 26,46Mdr och bolaget har fortfarande skulder på 19 + 1,2 kvar blir då 6,2Mdr i substansvärde plus övriga tillgångarna på 0,8Mdr. Då Fabege har 164 382 154 utestående aktier så blir då substansvärdet på ungefär 42,6 kr per aktie. Sedan bör man ju också komma ihåg at bolaget har en viss löpande intjäning som bättrar på substansvärdet lite för varje kvartal.

Om fastigheterna skrivs ned med 20% i pris ja då faller substansvärdet ned till 23,5+0,8=24,4 minus skulderna på 20,2Mdr och kvar blir 4,2Mdr eller 25,5kr per aktie.

Mao dagens akiekurs på Fabegeaktien prisar in att fastigheterna skall skrivas ned med ungefär 12-15% procent i Fabeges fall, förvaltningsresultatet oräknat. Den viktigaste aspekten för värdet på näringsfastigheter är sedan hyresnivåerna, kommer dessa sjunka med 12-15%? Det berör vi inte i denna bloggpost.

Paulsson, Selin, Amhult, Saved by the bell?

Inom boxning finns ett uttryck att man kan bli ”saved by the bell” dvs man håller på att bli knockad men så precis innan man skall gå i golvet så rings det i gånggången och man får gå ut på en välförtjänt vila vid ringkanten.

Om jag skall vara ärlig så kan tro att en del av börsens fastighetsbolag upplever situationen som sådan i dagsläget. Just om situationen barkar helt åt skogen så får bolagen en rejäl vitamininjektion genom att reporäntan sänks ned till i stort sett noll. Huxflux så är det många (dock inte alla) av bolagen som får ett stabilt kassaflöde och fina driftsöverskott.

För några dagar sedan så redovisade t.ex. Klövern, Brinova, Wihlborgs strålande resultat för det andra kvartalet. Orsaken var givetvis inte några chockartade hyreshöjningar eller uppvärderingar av fastighetspriser utan det faktum att inbetalningarna till bankkontakten ar blivit så mycket mindre och därigenom att rörelseresultaten, och kassaflödena ökat markant. I alla fall för de bolag som har stor andel rörliga lån som t.ex. Klövern. Värre blir det nog för ett bolag som Kungsleden som inte direkt har så mycket rörliga lån och på samma sätt direkt kan dra nytta av den lägre räntan även om man på sik givetvis kommer i en samma angenäma situation.

Så blir det nu utdelningsfester i bolagen till följd av de stora förbättringarna av driftsresultaten? Det tror jag inte! Det grundläggande problemet är nämligen för många av börsen fastighetsbolag är att man har för mycket lån. De allra flesta av börsbolagen om vi räknar bort de fastighetsbolag som kontrolleras av försiktige Fredrik Lundberg så har de flesta en soliditet omkring 30% dvs 70% av fastigheternas totala bokförda priser finansierar bolagen med lån! Som kontrast kan nämns Lundbergbolagen som har 30-40% lån. I situationen nu när man har mycket lån och starka driftsresultat så blir nog den logiska följden (eller kravet från banken) att amortera ned sina lån och förbättra soliditet och räntetäckningsgrad. De börsbolag med låg skuldsättning kan inte direkt heller dela ut direkt mycket mer pengar då inkomsterna är ganska så likvärdiga.

I stort sett alla fastighetsbolag utom ”bokföringskämtet” Brinova har de senaste åren skrivit ned sina fastighetsvärden i större och mindre omfattning. Vilket förbättrar direktavkastningen från fastigheterna i ex. Klöverns och Wihlborgs fall så är direktavkastningen goda 7% en siffra som lyst med sin frånvaro de senaste åren bostadsfastigheter givetvis lägre. Så kortfattat så kan man säga att många fastighetsbolag idag äger tillgångar som avkastar 7% och finansierar detta med en ränta som är under 2% om det är kort upplåning. En synnerliggen lönsam verksamhet som ger en avkastning på eget kapital om 18,6% per år(!!) om alla upplåning är kort och 70% av finansieringen är lån.

Man skulle kortfattat kunna säga att antingen så är det köpläge om ränteläget består några år på många fastighetsbolag då många dessutom handlas understigande eget kapital, eller så finns det som hyresgäst nu utomordentliga möjligheter att försöka få igenom hyressänkningar. Med tanke på de senaste årens byggkonjunktur så är nog hyressänkningar ganska så troliga kan jag tro. Bostadsfastighetsbolag kan nog däremot fortsatt ha ganska trevlig tillvaro då hyrorna här är mycket mer stabila, men det är ont om lågt belånade bostadsfastighetsbolag på börsen….

Var det en försäljning eller en riktad nyemission, Kungsleden?

Kungsleden tillhör en av de fastighetsbolag som varit ganska pressande i sina kontakter med banker det senaste halvåret kan jag tro. i Grunden är ju Kungsleden ett innovativt och aktieägarvänligt företag som i högsta grad har tagit till vara på de senaste årens goda utveckling för svenska fastigheter. Man har aktivt arbetat med sin portfölj på ett bra sätt för att ha en portfölj med goda möjligheter efter rådande marknadsklimat.

Även idag har Kungsleden haft en stor andel stabila fastigheter med hyffsad till bra direktavkastning och en god intjäningskapacitet. Men man har i relation till många andra fastighetsbolag haft en hög skuldsättning i relation till marknadsvärdet på fastigheterna (ca. 75% belånade) och man har också i relation till många andra börsnoterade fastighetsbolag haft en ganska medioker ränteteckningsgrad. Räntetäckningsgraden för ett fastighetsbolag talar om relationen mellan ett fastighetsbolag driftsresultat (hyresintäkter minus driftskostnader) och dess räntekostnader. Kungsleden har som finansiellt mål att aldrig vara under 2 i denna relation, i år har dock man periodvis varit nere på 1,5-1,7.

Jag tror alla som någon gång önskat lånat pengar av en bank upplevt det som betydligt trevligare att gå till banken med vetskapen att man betalar en stor andel kontant av det man tänker använda lånet till och att man har god marginal för att betala ränta och amortering än om så inte är fallet. Att som Kungsleden låna 20Mdr "på banken" kräver att man har god ordning och reda på siffrorna i bolaget för att ha bra långsiktiga relationer till utlånaren.

För någon vecka sedan så presenterade Kungsleden en ganska märklig affär där bolaget samlar alla sina publika fastigheter i ett dotterbolag (Hemsö fastigheter) och sedan så "säljer" man hälften av detta bolag till 3:e AP-fonden. som därmed blir hälftenägare i halva Kungsleden. I praktiken betyder detta att man säljer 27% av sina fastigheter (värdet) men man kvarstår som hälftenägare. Någon som hängde med i turerna?

Rent finansiellt är dock affären god på så sätt att Kungsledens nyckeltal förbättras radikalt då affären medfört ett likviditetstillskott till Kungsleden som är 98% av det egna kapitalet investerade i "Hemsö fastigheter" (2,3Mdr) samt det faktum att 3:e AP-fonden "övertar" hälften av lånen i Hemsö fastigheter. Soliditen och belåningsgraden förbättras avsevärt, ränteteckningsraden blir bättre, det utdelningspliktiga resultatet förbättras för 2008

baksidan är att affären likt en riktad nyemisson medför en "utspädning" av kommande års resultat då nu det finns 27% mindre fastigheter i Kungsleden och det utdelningspliktga resultatet för nästkommande år blir nog betydligt lägre än för 2008 men däremot har man räddat upp en situation med utdelningsstopp om fastighetsmarknaden kör in i väggen 2009. Då hade Kungsledens handelsutrymme varit mycket litet men denna affär frigör resurser för kommande investeringar även om man bör vara medveten om att Kungsledens fastigheter nu är betydligt konjunkturkänsligare än för nåra månader sedan då publika fastigheter (skolor, vård och omsorg mm) är det som såldes och kvar har man nu kontor, affärer osv...

Så hur skall man tolka Kungsleden-affären? Ett finansiellt genidrag eller en variant på riktad nyemission?

Kungsledens motiv till affären är enligt deras presentationsmaterial "Stärka balansräkningen och frigöra kapacitet för fortsatt affärsutveckling inom hela Kungsleden" hrm....nyemission? "Staten" är ju som sagt redan idag största ägaren i Kungsleden genom 2:a APfonden och Kåpan pensioner.

Lundbergs ett stabilt bygge i en osäker framtid

De senaste årets turbulens har fått många gamla förmögenheter och investeringsföretag att börja knaka i fogarna. Mats O Sundqvist har gått från firad stjärna till slagen hjälte, Bröderna Paulssons bygg och fastighetsimperium har krympt betydligt ochär på svajig grund, Lundinsfären har gått på några ordentliga snytingar i spåren av fallande råvarupriser och dessutom kanske man också bör lägga till Industrivärden som förlorat mycket i tillgångsvärden på lånade pengar.

En som dock står stadigt i snålblåsten är Fredrik Lundberg och investeringsbolaget Lundbergs. Självfallet har värdet på företagets aktieinnehav gått ned ordentligt och i vissa fall direkt kraftigt. Lika så har Lundbergs egna fastighetsinnehav värderats ned i värde. Men grundfundamentet som Lundbergs vilar på är ytterst starkt och en viktig skillnad mot andra investeringsföretag är att Lundbergs idag har betydande investeringsmedel att använda i aktie eller fastighetsinvesteringar om man så skulle behaga. När andra nu säljer överbelånade tillgångar kan Lundbergs köpa.

Samtidigt är det självfallet så att himlen inte är molnfri för Lundbergs i själva verket finns det betydande mörka moln eller om man nu så skulle vilja säga svarta får i portföljen. Så det kanske skulle passa bra med en mycket kort genomgång om Lundbergs portfölj.

Det egna fastighetsinnehavet är idag mycket välskött skulle jag vilja säga och även konjunkturen kanske leder till en nedrevidering av "priset" på fastigheterna så kommer detta inte vara något större problem då belåningsgraden ligger kring 30% om vi räknar in hela Lundbergs skuld i fastighetsbeståndet. Detta skall t.ex. ställas i relation med konkurrenter som många gånger har upp mot 75% i belåning av bostäder och kommersiella fastigheter. Lundbergs har idag ett ombyggnadsprojekt igång och jag skulle kunna tro att ett beräknat driftsöverskott idag ligger kring 450Mkr medan räntekostnaden på lånen hamnar runt 180Mkr om räntan kliver upp mot 6% och än lägre om dagens låta räntor består.

Hufvudstaden är likaså ett stabilt bygge. Hufvudstaden äger idag de allra mest centrala fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Fastigheterna är rakt igenom kontor och butiker plus också lite parkeringshus. Skuldsättningen är låg och det är nog skönt då det finns risker för lite press på hyrorna och nedskrivningar av fastighetsvärden. Men som situationen ser ut idag så tror jag att Lundbergs kan besluta om utdelningar som ligger kring 1,8-2kr per aktie vilket då ger ett fint kassaflöde in i Lundbergs och utan behov att skjuta till pengar även i riktigt pessimistiska lägen. Möjligtvis då att Hufvudstaden skulle kunna utnyttja möjligheten att köpa fastigheter och priserna blir deprimerande.

Skogsföretaget Holmen är det första problemområdet. I grunden är det ett fint och välskött skogsindustriföretag. Man har behållit ett stort skogsinnehav på 1M Ha vilket gör bolaget till ca. hälften självförsörjande på skogsråvara säkerligen mer i sämre konjunktur, man har krafttillgångar som ger företaget en högre självförsörjningsgrad än konkurrenterna och där nu Vindkraft projektteras i skogsinnehavet vilket är ett klokt sätt att utnyttja en "dold" tillgång. Sedan har man då en pappersrörelse, kartongtillverkning och sågade trävaror. Ett skolexempel på en god "bruksstruktur". MEN, företaget har likt många andra skogsföretag gjort flera feltajmade investeringar. För det första så har man byggt upp en tidningspappersverksamhet i Spanien helt lagom till deras dunderlågkonjunktur vilken idag i stort sett är en förlustverksamhet inte minst tack vare att man haft försörjningsproblem på returpapper (spanjorer är inte lika duktiga på att sopsortera som oss svenskar). Man håller just nu också på att öppna Sveriges största sågverksrörelse som är integrerat i Bravikens bruk. Tanken på integration och därigenom bättre logistik och förädlingsvärde är i grunden god men konjunkturen är helt kass och det är frågan om marknaden över huvudtaget finns när man sätter igång och producera. Långsiktigt är det kanske rätt men kortsiktigt kommer det bli en förlustverksamhet. Dessa stora investeringar har resulterat i att Holmen idag har en betydande nettoskuld och vill det sig riktigt illa i denna konjunkturnedgång så kommer Holmen med stor risk behöva mer kapital genom exempelvis en nyemission precis som man behövde pengar 1994 förra gången. Lundbergs behöver enligt mig "avsätta" medel för en nyemission i Holmen, kanske går man tom på offensiven i en sådan emission genom att köpa upp en konkurrent inom t.ex. förpackningar?

Industrivärden som också är ett betydande innehav i Lundbergs har ju det skrivits en hel del om i denna blogg så det lämnar vi lite därhän. Man har i Industrivärdens styrelse gjort närmsta katastrofala investeringar de senaste 2 åren men någon nyemission är utesluten till följd av substansrabatten och skattereglerna "tvingar" Industrivärden till frikostiga utdelningar. Även om dessa utdelningar kommer blir lägre 2010 och 2011. Vårens utdelning blir nog ganska frikostig dock

NCC är ett annat probleminnehav för Lundbergs. Här har man sig till viss del att skylla själv genom att utdelningarna har varit för frikostiga och gå in i en riktigt mörk bygg och fastighetskonjunktur med en betydande skuldsättning känns inte helt stabilt även om NCC är starka på infrastruktur. Man bör nog räkna med sänkta utdelningar och en nyemission om det vill sig illa. Även här bör nog Lundbergs "avsätta " en kommande slant för investeringsbehov.

Handelsbanken har idag en i grund god intjäningsförmåga och det är uppenbart att det är banken som idag går på offensiven när konkurrenterna darrar och de internationella bankerna drar sig undan. Räntenettot kommer bli smått fantasiskt det kommande året. Kapitaltäckningen ser helt okej ut även om obligationsportföljen är lite skakig. Men självfallet kommer även Handelsbanken att drabbas av betydande kreditförluster de kommande åren då man lånar ut var fjärde krona bland svenska företag och jag känner mig väldigt osäker på den långsiktiga utdeningskapaciteten från Handelsbanken då det mycket händer på kreditförlusternas storlek.

Sandvik är i grunden välskött och kanske Sveriges förnämsta verksstadsbolag. Skuldsättningen är ordentligt hög även om intjäningskapiciteten fortsatt är stark. För Sandviks del handlar det nog om att spara sig ur denna kris i syfte att undvika nyemission om det barkar helt åt helevete. Industrivärden lär säkerligen trycka på ordentligt för sparandeframför offensiven.

Husqvarna är ett bolag som Lundbergs satsat ordenligt med pengar i senaste 2 åren. Det har varit ett stort fiasko helt klart och pengarna är halverade mer eller mindre. Men Husqvarna tror jag kan vara ett bolag som snabbast kanske vänder upp den dagen konjunkturen blir ljusare. USA marknaden som är den kanske viktigaste har varit vikande nu i två-tre år nu egentligen och visst kan det bli några hundår till men sedan uppkommer en situation där konsumenter egentligen har praktiska behov av att köpa nya gräsklippare och motorsågar. Skuldsättningen finns där i bolaget men jag tror ändå inte att det blir någon nyemission i Husqvarna såvida man inte beslutar sig för att köpa upp konkurrenter. Sparpaket lär nog bli en del av rapporteringen och kanske sänkta utdelningar.

Cardo verkar det aldrig bli någon ordning på och alltid är det något problem och dessa problem lär säkert bestå i denna konjunkturen. Lundbergs skall nog vara glad om Cardo kan uppräthålla sina utdelningar. Så insatt i deras industriella utveckling är jag egentligen inte.

Summa summarum så ä Lundbergs ett ordentligt tråkigt investeringsbolag med betydande realkapital. Dagens situation medför att Lundbergs årligen har ett investeringskapital om 800M-1Mdr utan någon skuldsättnings alls utan bara ifrån drifts och "utdelningsöverskott". På detta kommer sedan en möjlighet att låna upp kanske 1,2-2 Mdr på fastighetsinnehavet så att man kommer upp till kanske 50% i belåningsgrad på fastigheterna. Detta är en ordentligt bra kudde för att kunna stötta sina innehav i vått och torrt och långsiktigt skall man verkligen inte underskatta möjligheten att ha investeringsbara medel i en lågkonjunktur det kan skapa god avkastning på lång sikt.

Lundbergs aktie har den senaste tiden gjort ett ordentligt skutt från en situation där substansrabatten nästan var uppe på rekordstora 40% till idag knappa 20%. Den som köper aktien skall nog inte direkt känna någon oro för att Lundbergs sänker sin utdelning men däremot är et tveksamt om det blir så stora utdelningshöjningar, men kanske en 50öring nästa gång? Själv köpte jag lite fler aktier på 215 kr och det ser ju hitillis ut som kanske en hyfsad nivå även o det finns betydande risker.

Nedskrivningar verkar vara en ny trend bland fastighetsbolag

Nedskrivningar av fastighetsvärden verkar vara den senaste trenden bland våra svenska fastighetsbolag. Efter flera år med ständigt stigande fastighetspriser och därmed även extra redovisade vinster då alla börsnoterade fastighetsbolag numera enligt IFRS skall redovisa verkligt värde på sina fastighetstillgångar. Mao så möter fastighetsbolagen i sina jämförelsesiffror resultat som förra året blev dopade av värdestegringar medan man i år då tvingas ta förluster på samma rad i resultaträkningen. Mao så faller resultaten på bred front för i stort sett samtliga fastighetsbolag men dock med undantag av det "pyttelilla" fastighetsbolaget ICT som äger fastigheter i det geografiska område där jag bor.

Annars redovisar fastighetsbolagen en ganska tudelad bild i sina rapporter. I grunden finns det en mycket stark hyresmarknad där fastighetsbolagen inte har några problem att höja sina hyror även om beståndet är helt kommersiellt eller bostäder samt mycket låga vakansgrader. Detta är mycket viktigt då det är till syvende och sist är stabila hyresintäkter som är och förblir de viktigaste intäkterna. Bolagens driftskostnader har däremot ökat något till följd av löneinflation och högre byggkostnader. Mao en i grunden klart positiv underliggande marknad.

Däremot har det en mycket trögare marknad för transaktioner dvs köp och försäljning av fastigheter och detta leder också till att direktavkastningskraven för fastigheter ökat marginellt sista tiden (mao fallande priser på fastigheter). Någon vidare finanskris har däremot inte drabbat fastighetsbolagen som fortfarande enligt mig har förvånansvärt låga räntekostnader och detta gäller även bolagen med lite högre belåning.

Det är ju alltid svårt att spekulera i hur stora nedskrivningar av fastighetspriser som det kommer bli och i längden är det ju på det sätt ökade hyresintäkter motverkar nedskrivningar då ökade hyresintäkter ökar fastigheternas avkastning. Samtidigt är det så att direktavkastningen på fastigheter överlag är mycket låga idag. De allra mest attraktiva fastigheterna (motv centrala stockholm) säljs idag med direktavkastningskrav på mellan 4 och 5% vilket idag är lägre än räntekostnader. Men även fastighetsbolag med en utpräglad strategi att äga fastigheter med hög direktavkastnings (ex. fastighetsbolaget Kungsleden) har idag många gånger "bara" genomsnittliga direktavkastning runt 6,5-7% mot för några år sedan då man hade bestånd med 8-9% i direktavkastning. Man behöver inte gå många år tillbaka i tiden för att inse att dagens direktavkastningskrav är mycket låga generellt. Ur ett historiskt perspektiv borde det således finnas en viss fallhöjd för fastighetspriser enligt mig.

Genom att läsa fastighetsbolagens rapporter så kan man nog också dra slutsatsen att någon vidare bankkris har det verkligen inte blivit i Sverige då fastighetsbolagen utan problem idag till 75-80% av bokförda fastighetsvärden kan finansiera med banklån till räntor omkring 5% eller någon eller några tiondelar högre. Riskviljan hos de svenska bankerna är mao ganska hög mot svenska fastighetsbolag samtidigt som det också visar att den svenska kreditmarknaden idag är väl fungerande. Man kan ju självfallet diskutera om dessa låga räntor och riskpremier är bestående eller om det kommer förändras. Till viss del så kan det ju faktiskt vara så att börsfallet kan ha dämpat ränteutvecklingen då investerare flytt från riskfyllda tillgångar såsom aktier och istället investerat i obligationer och andra räntebärande tillgångar som i sin tur har pressat ned räntenivåer. Med en sådan teori så kommer fastighetsbolagen få det tuffare räntemässigt den dagen börsen vänder upp. Däremot har räntemarknaden under sommaren varit förhållandevis volatil men ändå låga räntor för fastighetsbolagen i alla fall i en internationell jämförelse. Fastighetsbolag och även för den del bolånetagare i allmänhet får i USA ex idag betala 6-7% i ränta på bottenlån hos banker trots att fedräntan är 2% mot Sveriges reporänta på 4,5%, vi har det trots allt ganska bra i Sverige om man säger så.

Många fastighetsaktier har det senaste året gått ned kraftigt eller närmare bestämt mycket kraftigt för att vara fastighetsaktier som normalt sett är ganska så stabila. Knappast förvånande tycker jag då många fastighetsaktier för dryga året hade mycket höga värderingar där kurserna låg bra mycket högre än substansvärdet. Idag har ju dessa kurser korrigeras och värderingen är återigen vad man skulle kunna säga mer normal. Är det då kanske tom köpläge på fastighetsaktier? Överlag så tror jag att man skall vara ganska försiktig och nog inte lägga alla sina pengar i fastighetsaktier. Skälet till min försiktighet är just det faktum att det är först nu som fastighetsbolagen har börjat skriva ned sina fastigheter och blir det en snabb korrigering ned till normala avkastningskrav så kan det bli ganska stora nedskrivningar som kommer tära på bolagens egna kapital.

Belåningen i fastighetsbolagen medför också ganska stor hävstång på substansvärdet om fastighetsvärden måste skrivas ned ex 10-20%.Ett fastighetsbolag med låt säga 200kr i fastighetstillgångar och 150kr i lån (substansvärde 50kr per aktie, soliditet på 25%) tappar 40% av substansen om fastigheterna skriv ned med 10% och direktavkastningen på fastigheterna därmed exempelvis ökar från 6% till 6,6% vilket inte helt skall uteslutas, dessutom kan banker i en sådan miljö blir mer restriktiva. Förhoppningsvis så tar så stora förändringar en viss tid och kan företaget öka sitt driftsöverskott med 3% om året i två år så blir en 10% ökning av direkavkastningskravet "endast" en 7% fastighetsnedskrivning. I generella drag så torde lågbelånade fastighetsbolag med stor andel bostadsfastigheter nog vara de stabilaste i dagsläget sådana bolag har också möjlighet att expandera i tider av ökade avkastningskrav men i det stora hela mår fortfarande svenska fastighetsbolag inom de flesta sektorer överlag mycket bra.

Bubblor kommer och går

Idag har jag läst två intressanta inlägg. Dels den förre riksbanksledamoten Willy Bergström som skrivit om bubblor i finansmarknaden och jag håller med honom till viss att Riksbanken i högre grad bör uppmärksamam bubblor dels ett blogginlägg på samma tema av Charlie som skriver bloggen klirr-i-kassan. Båda tar upp hur skadliga olika bubblor av olika slag kan ar för samhällsekonomin. Det finns mängder med historiska exempel på bubblor av olika slag allt från Tulpanhysterin i Holland, fastighetsyran i Japans storstäder på 80-talet, ITbubblan runt millenniumskiftet, Järnvägsobligationer på 1800-talet, inflationsbubblor, Guldbubblan i slutet av 70-talet, valutor, oljekriser, svenska fastigheter på 80-talet och listan kan byggas på i nästan oändlighet. Bubblor som blåses upp och som sedan pyser ut kan var oerhört smärtsamma om man själv är mitt ibland den och oftast är det synnerligen svårt att avgöra om det är en bubbla eller inte. Oftast tanker vi bilen, köper hus, investerar i aktier åker på semester och betalar räntor egentligen utan en minsta tanke om det rimliga eller orimliga i dagens priser.

Det finns alltid flera olika aktörer i spekulationsbubblor. Allt från investerare dvs dom som investerar i en tillgång för att dra nytta av en värdeuppgång, spekulanter dvs sådana som kanske tror att det kan vara en bubbla och som då vill tjäna pengar och allt som oftast finns det "mäklare" dvs de som köper och säljer tillgångar och som tjänar pengar på transaktionerna och allt som oftast finns också utlånare dvs de som förser marknaden med likviditet. Mäklare och utlånare som som bekant allt som oftast är en del av den finansiella sektorn. Tyvärr är det ofta så att den finansiella sektorn ensamt får ta på sig ansvaret för bubblor som uppkommer dessutom är det ofta så att den finansiella sektorn dessutom oftast får ganska stora förluster den dagen en bubbla pyser ut. Speciellt i de fall det i bubblan ligger mycket lånat kapital som i fallet av dagens finansbubbla i främst USA. Den finansiella sektorn är i högsta grad ofta delaktiga i just förmedlandet av tillgångarna som är utsatta för spekulation och ofta kan den som köper olika form av investeringar känna sig ha fått helt fel information om en typ av investering. Den som köpte en kombinationsobligation kanske trodde han köpte en lågriskinvestering, den som fick rådet av sin bank att satsa på aktiefonder för föräldraarvet är säkerligen fly förbannad när fonderna gått ned 30-40% och lika så känner sig säkert den som satsade på en lågriskhedefond ganska besviken när de historiska avkastningarna ifrån denna hedgefond visade sig helt uppåtväggarna när fondens hela marknad havererar, lika så kan den som idag har svårt att betala sina bostadslån känns sig besviken på banken som nu minsann har höjt räntan mer än reporäntan eller ställer sig från om hur banken kunde lura på sina kunder så höga lån. Den som köpte en aktieindexobligation eller satte in pengarna på ett högräntekonto känner sig säkert mycket besviken den dag det visade sig att banken blev insolvent och sparpengarna försvann upp i rök…

Efter bubblor har briserat uppkommer alltid krav på reglering och åtgärder för vad som borde gjorts för att undvika bubblan. I dagsläget kan man höra debatter om hur spekulation i råvaror borde förbjudas då det knappast är så att de flesta som köper råvarucertifikat egentligen vill köpa 4 ton majs eller 1200 fat nordsjöolja, åtgärder mot att stävja blankning för hur kan man få lova att sälja aktier som man inte äger?, Vad skall göras för att banker inte skall låna ut så mycket pengar då dom besvisligen kastat pengar efter låntagare?, hur kan man få bostadslån för mer än bostaden är värd? Hur kan man få bunta ihop subprimelån med statsobligationer och sälja detta som AAA obligationer? Osv osv. För knappa 10 år sedan var det debatter om optionsprogram och hur AP-fonder med våra pensionspengar kunde investera i sådana bolag som Information Highway oh Framfab. Regleringar infördes på många håll och kanter och säkerligen får vi nu om något år se ytterligare iver från lagstiftare att stävja upp finansmarkanden.

I grunden är det alltid vi själva som måste bära ansvar för våra investeringar, våra husköp, vår konsumtion och vårt sparande. Det är vi samhällsmedborgare som ligger bakomspekulationer och det är också vi som måste betala för spekulationen i efterhand precis som vilken bakfylla som helst. Ofta höjs det röster för att banker borde "brinna" eller helt tvärt om att staten måste gå in och ta över vissa banker för att rädda ekonomin. I USA använder man sig av båda alternativen och personligen kan jag tycka att flera av "räddningsoperationerna" är synnerligen märkliga och inte något som jag på lång sikt tror främjar en god utveckling. Utskickade chackar till insolventa låntagare, checkar till trafikanter så man slipper betala det höga oljepriset, blankningsförbjud av vissa bankaktier, statligt garanterade av Fennie och Freddies obligationsportfölj men inget statligt övertagande av aktier.

Bubblor kommer och går som sagt. Det vi kan lära oss är att inte med hull och hår dras med i dem och vi bär ALLLTID ett ansvar för vårt lånande, konsumerande, sparande och investerande. Däremot bör man nog inte lyssna speciellt intresserat på individer som säger att allt är et enda stort spel med allt som har med värdepapper att göra är ett enda stort bingolotto ty bakom varje aktie finns ett företag med anställda och ägare, bakom varje råvarutermin finns det en råvara osv i högsta grad verkliga produkter.

För övrigt kan man konstatera att det idag blev ganska "trångt i dörröppningen" när många ville köpa aktier igen….

Dyra och billiga sätt att bli delägare i hyreshus på

Att äga ett hyreshus har för många varit en god väg till intäkter och förmögenheter och jag tror även det är många som kittlas av tanken att äga ett hyreshus med några lägenheter som genererar ett stabilt kassaflöde och avkastning till förhållandevis låg risk (i relation till dagens börs i alla fall). Oftast är avkastningen så stabil och god att det lönar sig att belåna fastigheten dessutom vilket ökar den förmodade avkastningen på eget kapital. Givetvis kan man riskera att köpa ett hyreshus vid fel tidpunkt med sämre avkastning som följd men de som köpte hyreshus i 70,80, 90-talet och har haft huset fram till idag har i stort sett alltid gjort en god affär. Men om framtiden kan vi som sagt bara ana.

Avkastningen från ett hyreshus kommer ifrån två parameter dels det sk. Driftsöverskottet dvs hyresintäkterna från hyresgästerna minus kostnaderna för underhåll, reparationer och uppvärmning osv. Det andra sättet som också med tiden ger en förmodad avkastning är att värdet på huset ökar i takt med att hyrorna och driftsöverskotten stiger och huset då genererar högre intäkter, man skulle kunna kalla det inflationskompensation. En viss form av avskrivning behövs givetvis då även om man gärna vill tror det så står ett hus inte i många hundra år utan större ingrepp. Det normala är också att lånar en viss del av insatsen när man köper ett hyreshus så som kostnader tillkommer också ett finansnetto dvs utgifter för ränta.

I Sverige tillämpar vi idag den sk. Bruksvärdesprincipen dvs att ett hyresvärd inte kan ta ut vilka hyror som man önskar utan hyrorna skall alltid stå i relation till likvärdiga lägenheter (allmännyttan skall vara jämförelsen). För många hyreshusägare (och givetvis banker) har bruksvärdesprincipen varit en god trygghet då det i praktiken har medfört att hyrorna har ökat helt i takt med inflationen och givit jämn, stabil avkastning till hyreshusägarna i motsats mot kommersiella fastigheter av olika slag där hyror och avkastning kan åka berg och dalbana. Tyvärr anser jag personligen att bruksvärdsprincipen idag är mycket olycklig då det dels skapar väldigt billiga hyreslägenheter med tillhörande 25-30 åriga bostadsköer i storstäderna där boende i hyresrätt blir mycket billigare än att bo en i en bostadsrätt och bruksvärdesprincipen skapar också mängder med tomma lägenheter i "allmännyttan" ute på landet, där hyran för en trea kanske är dyrare än att köpa byns dyraste hus. Jag hoppas att det blir en viss förändring så att centralt belägna hyreslägenheter i Stockholm tillåts kosta en hel del mer i hyra än en trea i Degerfors, det hade hjälpt situationen i både Degerfors och Stockholm. Men marknadshyror är nog knappast något som är önskvärt att införa över en natt så det är en ganska svår process.

Olika hyresprinceiper till trots så prissätts ofta hyreshus i förhållande till husen intäkter med en viss riskpremie för landsbygden givetvis. Det finns många sätt som man kan äga ett hyreshus på. Det mest naturliga är givetvis att man köper ett helt hyreshus. Nackdelen med detta sätt att investera är oftast att man tar ganska stora privatekonomiska risker om man t.ex. lånar 3,5 av 4 Mkr som hyreshuset kanske kostar. Den som tar sig till banken med en lovande fastighetskalkyl som privatperson kommer snabbt inse att banken kräver att man själv går i borgen för lånet och oftast krävs det då att man själv har ett stort obelånat "värde" i sin egen bostad. Äger man ett hyreshus själv måste man givetvis också sköta all drift, underhåll och administration. Givetvis kan man få god hjälp av en organisation som fastighetsägarna och lokala "vakmästerieribolag" som man kan köpa in tjänster av så man skall inte mål f-n på väg men man bör vara beredd att investera med blåstället på.

Ett annat sätt att investera i hyresfastigheter är genom bostadsfondandelar eller fastighetsandelar där man går ihop ett helt gäng och köper en fastighet ihop. Detta kan vara kloka former av investeringar som främst skyddar privatekonomin på ett bättre sätt då man inte själv personligen garanterar t.ex. banklån och sköter drift. En försäljare av bostadsfonder som idag gör mycket reklam är företaget Svenska bostaden fonden Manegment AB. Genom dessa och givetvis andra aktörer kan man köpa in sig i fonder och andelar och på så sätt bli delägare i hyreshus. Tänk dock på att vissa aktörer (t.ex. Svenska investeringsgruppen) gärna säljer andelar av fastigheter som inte ännu är byggda och som gärna marknadsförs som att om man köper fastigheter under marknadsvärdet. Det man i själva verket då satsar på är inget hyreshus, det är ett byggprojekt med alla andra risker detta medför som risken att det inte finns någon hyresgäst eller att lägenheter kan bli svårsålda precis som i byggbolagens verksamhet. Ofta är det dock ganska dyrt att äga fastigheter genom fonder, mer om detta senare.

Det tredje sättet är givetvis att köpa aktier i bostadsföretag. Vad man då bör tänka på är att ett fastighetsbolag både äger fastigheter och har lån på dessa fastigheter. Köper man t.ex. fastighetsaktier för 50 000k så merför detta inte att kan likställa detta med att äga en fastighet för 50 000kr. Det är ganska ont om renodlade bostadsföretag på börsen men för att göra en enkel jämförelse så kan vi ta det ganska nya bolaget Din Bostad som finns på börsens small cap lista och har sin historia i ett omvänt förvärv av forskningsbolaget Tripep soom gått med stora förluster länge, förluster som gå utmärkt att kvitta mot fastighetsförvaltning. Huvudägare är den ganska kända och framgångsrika fastighetsinvesteraren Erik Selin. Din bostad är ett helt och hållet renodlat hyresfastighetsbolag som äger hyreshys utspridda lite varstans i landet med en belåning på runt ca. 75%. Med fastighetsaktier tar man givetvis en risk att aktierna flyger upp och ner i pris men i längden så borde det logiska vara att avkastningen på fastighetsaktier följer utvecklingen på bolagets bestånd på ung samma sätt som ett investmentbolag får likvärdig avkastningen som utvecklingen på substansvärdet plus utdelningar. Aktieägare till Din bostad bör också till viss del tänka på att likviditeten i den aktien är minst sagt kass så det kan vara ganska svårt att komma in och ut aktien.

Om man nu skulle ha låt säga 100 000kr som man skulle vilja investera i fastigheter (lägger ingen vikt vid om det skulle vara en bra eller dålig investering idag) och man inte vill ta en massa lån som blandas in i privatekonomin då kan det finnas goda skäl att göra en jämförelse mellan te.x en investering i Svenska bostadsfonden och i aktier i bolaget Din bostad. Vi förutsätter att SBF och Din bostad är lika skickliga i sin förvaltning och att båda två äger likartade hus. Huruvida så är fallet eller inte är jag ingen direkt expert på och det är svårt att ha någon uppfattnings om. Vi börjar med svenska bostadsfonden:

Nytecknade fonder i SBF äger som bekant inga fastigheter utan där sätts investerares pengar in och sedan köps fastigheter. Jag förutsätter att bolaget är seriöst och att det finns tänkbara objekt som i stort sett kan köpas direkt. Om man har 100 000kr så investerar man d denna summa in i fonden. I SBF alternativ betalar man då först en courtageavgift på 1,65% (1650kr). Utöver kostnaderna för drift, underhåll och administration osv. så tar också bolaget som driver fonderna ut en förvaltningsavgift på 0,65% per år ung på samma sätt som en aktiefond där man betalar en slant varje år till fondbolaget. Sedan tillkommer också en avgift på 20% av fondens årliga utdelning (motsvarande aktieutdelning) om utdelningen är högre än statsskuldsväxelränta, och det får vi hoppas att så är fallet med tiden. Självfallet när fonden väl köper in fastigheterna så betalar man givetvis marknadspris då en hundralapp på banken bara kan användas till att köpa en fastighet för en hundralapp (oräknat lån givetvis). Om lånegraden är 75% så medför detta att 100 000kr är lika med fastighetsinvestering på 400 000kr och lån på 300 000kr och fondens alla investerare blir då delägare i ett antal fastigheter.

Alternativet var hypotetiskt att köpa aktier i företaget Din bostad. Vad får vi då för pengarna?

Har vi 100 000kr som vi vill investera så köper vi aktier för dessa. Din bostads aktie kostar idag 40kr per aktie så detta medför att vi köper 2500 aktier. För detta får vi betala ett courtage till banken på låt säga 0,15% vilket då blir 150kr. Vad får vi sen för pengarna?

Din Bostad redovisar sina fastigheter till verkligt värde dvs marknadsvärdet. Vi kan ju inte till 100% veta att detta är just marknadsvärdet men gissningsvis ligger marknadsvärdet mycket nära. Marknadsvärdet på Din Bostads alla olika hyreshus är i senaste rapporten (31 mars) 5393 Mkr och bolaget har totalt sett 17 300 000 aktier. Varje aktie motsvara således ett marknadsvärde på 311kr i fastigheter. Det låter ju fantastiskt mycket men bolaget har också lån som inte är dina pengar utan bankens pengar dess måste räknas bort från ditt värde såldes. Lånet som bolaget har är 4147 Mkr så detta medför att varje aktie har lån på 240 kr. Kvar i "värde" per aktie blir då 71 kr per aktie sedan viss lite annat "balansräkningskrafs" som lite pengar på banken, möbler på kontoret osv. men det lämnar vi därhän. Den vinst för företaget förhoppningsvis gör den behöver vi inte dela med oss mer än betala lön till företagets anställda. Någon förvaltningsavgift behöver vi inte heller betala utan det är bara att gå till bolagsstämman och göra sin röst hörd om hur vid borde göra med vinster om vi skall satsa dessa i företaget och expandera eller om vi kanske vill dela ut vinsten. Det mest troliga är nog en kombination. Någon avveckling om t.ex. 10 år som många fastighetsfonder genomför det kan vi nog däremot inte räkna med utan här måste vi löpande ta beslut om vi skall behålla aktier eller sälja, å andra sidan kan vi ju sälja våra aktier på måndag tillskillnad mot fondinvestering där det kan vara svårare att komma ur investeringen

Belåningsgraden är ganska likvärdig mellan din bostad och Svenska bostadsfonden och det skulle inte förvåna mig om avkastningen från fastigheterna blir ganska likvärdig mellan SBF och Din Bostad och man bär i stort sett samma risker med sjunkande priser på hyreshus (den risken är betydligt lägre än många andra former av fastigheter bör man betänka) och man bär också likartade risker med att räntan stiger. Så om man vill investera med låt säga 100 000kr i fastigheter så är det nog ett betydligt bättre val att göra detta i aktier i form av Din bostad. Kostnaderna som SBF tar ut medför några tusenlappar förmodat lägre avkastning varje år. Däremot bör man vara beredd att var långsiktig (vilket gäller båda sparformerna) och man bör vara beredd att ta risken att aktierna åker upp och ner pris av logiska och ologiska skäl att investera genom Svenska bostadsfonden är enligt mig idag med att anse som synnerligen dyrt...å andra sida så känns fastigheter överlag ganska dyrt idag men det finns ändå skäl att jämföra tycker jag.

På bild, Svinesundsbroarna år 2007