Hur bra lyckas Jens Engwall denna gång?

Turerna kring SAAB rullar vidare och med allra mer tragiska inslag som att anställda nu inte fått ut sina löner och det ser nog allmän mörkt ut för SAAB om man säger så även om vissa delar inom SAAB troligen är klart livskraftiga (exempelvis SAAB Parts). Visst kan man som biltillverkare säkert kortsiktigt räddas men det finns nog skäl att vara ganska pessimistisk långsiktigt. GM har enligt Dagens industri exempelvis sålt lån till Vladmir Antonov för mindre än halva nominella värdet vilket säkert en del om pessimismen kring SAAB. 

 

En av turerna är nu att SAAB sålt maroritetsandelen i SAAB propertys, dvs SAABs byggnader som man verkar inom till bolaget Hemfosa. Detta är en mycket intressant affär skulle jag vilja säga. För Hemfosa är inte vilket fastighetsbolag som helst då man har en smått legendarisk VD och storägare i form av Jens Engwall, en av landets absoluta främst fastighetsräknare. 

 Jens Engwall (och Hemfosas styrelseordförande Bengt Kjell) har sin bakgrund i den svenska fastighetskraschen inom bolagen Securum och Retriva. Securum var ett ”kraschbolag” med staten som ägare och vars tillgångar var övertagna panter av de kraschade bankerna Nordbanken och Gota Bank (Det som idag heter Nordea). Mängder med fastigheter samlades i dessa båda bolag under 92-93. De olika fastigheterna renodlades i olika bolag med olika inriktning och bolagen såldes eller börsnoterades sedan. Bolag som Exempelvis Castellum och Norrporten har sin bakgrund i detta. Samt ett fastighetsbolag vid namn Kungsleden. 

Kungsleden hade en annorlunda inriktning och här var fokus helt och hållet på att köpa fastigheter på vitt skilda ställen och typer bara så länge dom gav bra direktavkastning. Sedan sålde man fastigheterna med lägst direktavkastning och köpte nya ”sunklokaler” och förädlade dessa. Jens Engwall var Kungsledens VD (och sedemera en av bolagets huvudägare) från 1993-2006(börsnotering 1999). 

Kungsleden var den klart starkast lysande stjärnan av fastighetsbolagen på börsen 1999-2006 då bolaget gjorde spektakulärt bra affärer, självklart mest pga generellt stigande fastighetspriser men också genom gott räknasinne. 2006 hoppade Jens Engwall av från Kungsleden och sålde alla sina aktier och ställde tom upp på intervjuer i tidningar som affärsvärlden och Dagens industri och sa att i dagens värdering finns det inget att hämta fastighetsvärlden. Sedan kom då finanskrachen och huxflux 2009 så dyker då Jens Engwall & friends upp och börjar köpa upp lokaler från konkursbon och andra råtthål precis som i begynnelsen av Kungsleden.

 

Hemfosa betalade om jag förstår saken rätt mindre än hälften av det bokförda värdet (dvs kostnaden att bygga upp lokalerna?) för SAABs  lokaler i Trollhättan och första året är hyresfritt för SAAB (om man nu överlever så länge)

 

Jag har själv aldrig varit i SAABs lokaler i Trollhättan men om jag förstår saken rätt är så har Hemfosa (om statens pant släpps) köps 50,1% i SAAB Properties för 255Mkr. Vilket då ger värdet på lokaliteterna lite drygt 500Mkr, eller förenklat 250villor av ”svensk standardtyp”. Vad får man då för pengarna?

 

För det första så får man ett totalt markområde om 120ha, (=1 200 000kvm), på denna mark finns det en testbana, och 480 0000kvm uthyrningsbara lokaler varav 20 000kvm kontor. Resten av lokalerna är förhållandevis moderna industrilokaler byggda mellan 1997-2002 om jag förstår saken rätt. En del lokaler är förstås väldigt specialinriktade exempelvis ett måleri

 

Senaste tiden så har ju Trollhättans logisktiska läge förbättrats betydligt man har nu dubbelfilig motorväg och bra järnväg direkt till Göteborg och det tar väl uppskattningsvis en dryg timme att köra en lastbil från Trollhättan till GBG. Spontant så känns det inte speciellt svårt att fylla lokalerna med andra hyresgäster (om nu SAAB försvinner) även om det förstås kan kräva stora investeringar från fastighetsbolagets sida. Men har man lyckats göra om gamla nedlagda regementen till moderna anpassade lokaliteter med gott om hyresgäster så ska det väl gå att göra samma resa här.

Den som lever får se.

När delas det ut för mycket?

Divedens don´t lie heter det som bekant dvs att redovisade vinster och liknande finns det ganska så gott utrymme för ”kreativ bokföring” men när det kommer till pengar och utdelningar jag då vill det faktiskt till att ha ”riktiga” pengar och kassaflöden då det är sådana som skeppas iväg till ägarna.

Jag vill nog påstå att det givetvis finns en del sanning i begreppet samtidigt är det givetvis så att en del företag nog har lite väl frikostiga utdelningar i relation till sin verksamhet

Nu skall jag försöka göra mig ganska så impopulär genom att ta upp en småsparfavorit som jag tycker delar ut alldeles för mycket ,fastighetsbolaget Kungsleden. Kungsleden delar i år ut 3,75kr per aktie om bolagsstämman beslutar enligt styrelsens förslag.

Kungsleden är ett mycket transaktionsintensivt fastighetsbolag där fastigheter köps och säljs på löpande band med målsättningen att inte vara sentimental eller förvaltande utan istället finansiellt inriktade och höja den riskjusterade avkastningen. Man skulle kunna översätta detta med att en privatperson säljer de aktier med dålig direktavkastning och köper de med lite högre. När rikviljan ökade i fastighetsmarknaden, priser utjämnades mellan olika objekt och det var en generell pris uppgång så var detta givetvis en lysande affäridé. Kungsleden gav en synnerligen hög avkastning på sysselsatt kapital och en stor del av vinsterna användes för att delas ut till aktieägarna. Samtidigt började många värdera Kungsleden efter deras förmåga att göra affärer och lite efter deras löpande intjäning i fastighetsbeståndet.

Sedan kom krisen och Kungsleden fick det trögare, det var lite för mycket lån i balansräkningen och bankerna blev lite tveksamma till att låna ut pengar. Kungsleden gjorde då en affär med en AP-fond där man bildande ett gemensamt bolag som Kungsleden sålde sina publika fastigheter till. Resultatet blev mer eller mindre att Kungsleden på ett finurligt sätt lyckades gör en riktad nyemission och dessutom redovisa en stor reavinst under fjolåret, som i fornstora dagar.

Idag (sista mars)så redovisar Kungsleden att man har fastigheter för ca. 173kr per aktie, kan tyckas mycket i relation till börskursen på 52kr. Men bolaget har också skulder på ca. 121 kr per aktie och kvar till aktieägarna i form av eget kapital blir då 52 kr och börskursen känns mer adekvat. Ser vi soliditetsmåttet (eget kapital/tillgångar) så uppgå den till 30% sista december. I dagsläget en ganska så aggressiv finansiering av ett företag. Vilket också avspeglar sig i att Kungsleden i relation till många andra börsbolag får betala höga räntor.

I det läget kan jag inte riktigt förstå styrelsens för på 3,75kr i utdelning. En sådan utdelning sänker givetvis det egna kapitalet till 48,25kr per aktie och soliditeten åker ned några procent. Skulle jag sitta som bolagets bankontakt så skulle jag nog börja dra öronen åt mig. Speciellt då den utdelningen överstiger 50% av överskottet som normalt sett är bolagets utdelningspolicy men man kanske räknar med stora exitvinster under året?

Men som sagt Kungsleden verkar också i alla fall enligt bolagets revisorer har klarat sig mycket bra gen de senaste åren ekonomiska turbulens då bolaget är ett av de börsbolag som haft minst nedskrivningar av fastighetsvärden. Värre har det ju varit för det lågt belånade Hufvudstaden som skrivit ned fastighetsvärden med nästan två siffriga procentbelopp, men dom har väl sämre fastigheter än Kungsleden…..

läs förresten Lundaluppens jämförelse mellan Kungsleden och Hufvudstaden

Framtiden viktigare än historien

Det är många som fokuserar sitt aktiesparande på kassflöden och utdelningar, vilket jag skulle vilja säga är klokt, för de genomsnittliga företagen kommer med tiden inte ha en kursutvecklingen som inte är speciellt annorlunda än mängden pengar i omlopp som både undertecknad och bloggaren Cornucopia beskrivit . De förväntningar vi kan ha på aktier är således att behålla vår köpkraft i tillvaron samt årligen få en utbetalad ränta på pengarna, även denna ränta kan också med tiden tänkas utvecklas i takt med pengamängden. Men det är gott så! Kombinationen av en real tillgång och en realränta är det få investeringar som ger. Obligationen ger ingen förbättring av vår löpkraft istället urholkas dess värde även om vi får ränta, guldtackor behåller vår köpkraft men ger ingen ränta etc.

Mao dividens don’t lie, utdelningar skojar man inte bort. Samtidigt så är det så att vi kan lära mycket av historien men det är inte historien vi lär få utdelningar ifrån. Den som köper aktier idag får inte fjolårets utdelningar. Lite förvånande kan jag då tycka att många fokuserar just på historien, många tror att bolag som hade hög direktavkastning förr om åren per automatik även har det igen, så kan det i många fall vara men det kan också så att det verkligen inte är fallet, det finns också en del exempel på är sjunkande aktiekurser mycket väl kan ha lett till att direktavkastningen i framtiden ökar.

Även om man inte bör gissa allt för mycket om framtiden finns det goda skäl att i alla fall skumma på ytan om just framtiden.
Om vi idag sätter en ”skamgräns” på 4% i direktavkastning sett till dagens kurser vad har vi då för svenska lite större bolag som kan tänkas uppfylla det i prognos till vårkanten?

Några kandidater kan säkerligen vara: Astra, Axfood, Betsson, Cardo, Castellum, Fabege, Hakon, HiQ, HM, Holmen, Intrum Justitia, Kungsleden, Peab, Ratos,Securitas, Skanska, tele2 och Telia
Därmed inte sagt att dessa bolag skulle vara bra eller dåliga köp…det vet vi först i framtiden.

Hur trovärdiga är Volvos finansiella mål?

Det här blir ett kort blogginlägg. ”Investment” AB Volvo har ett finansiellt mål att skuldsättningsgraden i bolagen inte skall vara över 40%. Dvs bolagets nettoskuld/eget kapital. Idag i senaste rapporten så redovisar AB Volvo en skuldsättningad på 85%. Nåväl att en sådan skuldsättningsbolag är låg i private equity sammanhang och det finns mängder med industribolagsbollegor likt t.ex. Trelleborg som varit upp nästan mot 150% men ändå, vad för trovärdighet signalerar Volvo sina finansiella mål?

Enligt mig så vore det nog bra för Volvo att genomföra en nyemission inom det närmsta året för att komma till rätta med sin i relation till sina finansiella mål höga skuldsättning men uppenbarligen så verkar bolagets styrelse ganska så obekymrad över mångmiljardskulderna. I och för sig vänder konjunkturen upp så lär det ju bli en rejäl hävstång på resultatutvecklingen.

Ett annat börsbolag som ”fuskar” med sina finansiella mål är fastighetsbolaget Kungsleden som idag har ränteäckningsgrader inte så där mycket över ”break-even” när målet är att ha ränteteckningsgrad aldrig under 1,5%. Vilket om man inte talar fikonspråk betyder att man har som mål att driftsnettot (dvs hyresintäkter-utgifter ex. ränta) skall vara 50% högre än bolagets ränteutgifter. När man idag bara ha en ”marginal” på ung. 10%. Men man är väl på Kungsleden inte direkt oroliga för räntehöjningar…

Paulsson, Selin, Amhult, Saved by the bell?

Inom boxning finns ett uttryck att man kan bli ”saved by the bell” dvs man håller på att bli knockad men så precis innan man skall gå i golvet så rings det i gånggången och man får gå ut på en välförtjänt vila vid ringkanten.

Om jag skall vara ärlig så kan tro att en del av börsens fastighetsbolag upplever situationen som sådan i dagsläget. Just om situationen barkar helt åt skogen så får bolagen en rejäl vitamininjektion genom att reporäntan sänks ned till i stort sett noll. Huxflux så är det många (dock inte alla) av bolagen som får ett stabilt kassaflöde och fina driftsöverskott.

För några dagar sedan så redovisade t.ex. Klövern, Brinova, Wihlborgs strålande resultat för det andra kvartalet. Orsaken var givetvis inte några chockartade hyreshöjningar eller uppvärderingar av fastighetspriser utan det faktum att inbetalningarna till bankkontakten ar blivit så mycket mindre och därigenom att rörelseresultaten, och kassaflödena ökat markant. I alla fall för de bolag som har stor andel rörliga lån som t.ex. Klövern. Värre blir det nog för ett bolag som Kungsleden som inte direkt har så mycket rörliga lån och på samma sätt direkt kan dra nytta av den lägre räntan även om man på sik givetvis kommer i en samma angenäma situation.

Så blir det nu utdelningsfester i bolagen till följd av de stora förbättringarna av driftsresultaten? Det tror jag inte! Det grundläggande problemet är nämligen för många av börsen fastighetsbolag är att man har för mycket lån. De allra flesta av börsbolagen om vi räknar bort de fastighetsbolag som kontrolleras av försiktige Fredrik Lundberg så har de flesta en soliditet omkring 30% dvs 70% av fastigheternas totala bokförda priser finansierar bolagen med lån! Som kontrast kan nämns Lundbergbolagen som har 30-40% lån. I situationen nu när man har mycket lån och starka driftsresultat så blir nog den logiska följden (eller kravet från banken) att amortera ned sina lån och förbättra soliditet och räntetäckningsgrad. De börsbolag med låg skuldsättning kan inte direkt heller dela ut direkt mycket mer pengar då inkomsterna är ganska så likvärdiga.

I stort sett alla fastighetsbolag utom ”bokföringskämtet” Brinova har de senaste åren skrivit ned sina fastighetsvärden i större och mindre omfattning. Vilket förbättrar direktavkastningen från fastigheterna i ex. Klöverns och Wihlborgs fall så är direktavkastningen goda 7% en siffra som lyst med sin frånvaro de senaste åren bostadsfastigheter givetvis lägre. Så kortfattat så kan man säga att många fastighetsbolag idag äger tillgångar som avkastar 7% och finansierar detta med en ränta som är under 2% om det är kort upplåning. En synnerliggen lönsam verksamhet som ger en avkastning på eget kapital om 18,6% per år(!!) om alla upplåning är kort och 70% av finansieringen är lån.

Man skulle kortfattat kunna säga att antingen så är det köpläge om ränteläget består några år på många fastighetsbolag då många dessutom handlas understigande eget kapital, eller så finns det som hyresgäst nu utomordentliga möjligheter att försöka få igenom hyressänkningar. Med tanke på de senaste årens byggkonjunktur så är nog hyressänkningar ganska så troliga kan jag tro. Bostadsfastighetsbolag kan nog däremot fortsatt ha ganska trevlig tillvaro då hyrorna här är mycket mer stabila, men det är ont om lågt belånade bostadsfastighetsbolag på börsen….

Var det en försäljning eller en riktad nyemission, Kungsleden?

Kungsleden tillhör en av de fastighetsbolag som varit ganska pressande i sina kontakter med banker det senaste halvåret kan jag tro. i Grunden är ju Kungsleden ett innovativt och aktieägarvänligt företag som i högsta grad har tagit till vara på de senaste årens goda utveckling för svenska fastigheter. Man har aktivt arbetat med sin portfölj på ett bra sätt för att ha en portfölj med goda möjligheter efter rådande marknadsklimat.

Även idag har Kungsleden haft en stor andel stabila fastigheter med hyffsad till bra direktavkastning och en god intjäningskapacitet. Men man har i relation till många andra fastighetsbolag haft en hög skuldsättning i relation till marknadsvärdet på fastigheterna (ca. 75% belånade) och man har också i relation till många andra börsnoterade fastighetsbolag haft en ganska medioker ränteteckningsgrad. Räntetäckningsgraden för ett fastighetsbolag talar om relationen mellan ett fastighetsbolag driftsresultat (hyresintäkter minus driftskostnader) och dess räntekostnader. Kungsleden har som finansiellt mål att aldrig vara under 2 i denna relation, i år har dock man periodvis varit nere på 1,5-1,7.

Jag tror alla som någon gång önskat lånat pengar av en bank upplevt det som betydligt trevligare att gå till banken med vetskapen att man betalar en stor andel kontant av det man tänker använda lånet till och att man har god marginal för att betala ränta och amortering än om så inte är fallet. Att som Kungsleden låna 20Mdr "på banken" kräver att man har god ordning och reda på siffrorna i bolaget för att ha bra långsiktiga relationer till utlånaren.

För någon vecka sedan så presenterade Kungsleden en ganska märklig affär där bolaget samlar alla sina publika fastigheter i ett dotterbolag (Hemsö fastigheter) och sedan så "säljer" man hälften av detta bolag till 3:e AP-fonden. som därmed blir hälftenägare i halva Kungsleden. I praktiken betyder detta att man säljer 27% av sina fastigheter (värdet) men man kvarstår som hälftenägare. Någon som hängde med i turerna?

Rent finansiellt är dock affären god på så sätt att Kungsledens nyckeltal förbättras radikalt då affären medfört ett likviditetstillskott till Kungsleden som är 98% av det egna kapitalet investerade i "Hemsö fastigheter" (2,3Mdr) samt det faktum att 3:e AP-fonden "övertar" hälften av lånen i Hemsö fastigheter. Soliditen och belåningsgraden förbättras avsevärt, ränteteckningsraden blir bättre, det utdelningspliktiga resultatet förbättras för 2008

baksidan är att affären likt en riktad nyemisson medför en "utspädning" av kommande års resultat då nu det finns 27% mindre fastigheter i Kungsleden och det utdelningspliktga resultatet för nästkommande år blir nog betydligt lägre än för 2008 men däremot har man räddat upp en situation med utdelningsstopp om fastighetsmarknaden kör in i väggen 2009. Då hade Kungsledens handelsutrymme varit mycket litet men denna affär frigör resurser för kommande investeringar även om man bör vara medveten om att Kungsledens fastigheter nu är betydligt konjunkturkänsligare än för nåra månader sedan då publika fastigheter (skolor, vård och omsorg mm) är det som såldes och kvar har man nu kontor, affärer osv...

Så hur skall man tolka Kungsleden-affären? Ett finansiellt genidrag eller en variant på riktad nyemission?

Kungsledens motiv till affären är enligt deras presentationsmaterial "Stärka balansräkningen och frigöra kapacitet för fortsatt affärsutveckling inom hela Kungsleden" hrm....nyemission? "Staten" är ju som sagt redan idag största ägaren i Kungsleden genom 2:a APfonden och Kåpan pensioner.

Vilken affärsmodell blir mest framgångsrik i fastighetsbranschen de närmsta åren?

Fastighetsaktier är någonting som jag varit generellt negativt inställd till de senaste åren även om jag i grund och botten tycker om fastighetsföretag då fastigheter är något som är överblickbart och något att ta på. Den negativa inställningen från min sida förklaras mest av den mycket höga värderingen som många av våra fastighetsbolag har haft på börsen samt givetvis också en skeptisism mot om fastighetspriserna i sig själv är hållbara på dagens nivåer.

Verksamheten i fastighetsbolag är i högsta grad begriplig men även mycket lärorik för investerare då inte minst mattematikkunskaper är synnerligen lämpliga att använda sig av då fastigheter är verksamhet där varumärken, patent och annat inte gör sig speciellt mycket besvär. Fastigheter är i grunden en mycket kapitalintensiv verksamhet vilket betyder att det krävs mycket stora investeringar av pengar för att bedriva verksamheten ock man kan inte förvänta sig att avkastningen på dessa pengar blir lika god som i många andra affärsverksamheter. Till fastigheterna fördel ligger dock att det finns stora reala värden i fastigheter och i förhållande till mycket annan verksamhet så får nog fastigheter (främst bostäder) anses som förhållanevis konjunkturokänsligt. Vilket gör att fastigheter lämpar sig mycket väl att belåna förhållandevis kraftigt.

En viktig punkt när man analyserar fastighetsbolag är att ta hänsyn till med vilken affärsmodell som verksamheten bedrivs efter. För att göra det lite överskådligt tänkte jag att i detta blogginlägg nämna de två svenska på fastighetsbolag på börsen som i mångt och mycket är varandras motpoler när det gäller på vilket sätt verksamheten bedrivs enligt mig. De två bolagen är Kungsleden och Hufvudstaden. Några direkta köp eller säljråd är inte syftet med detta inlägg utan syftet är att åskådliga göra deras mycket olika affärsmodeller.

IFRS
Innan vi tar oss an de båda bolagen måste vi säga något om IFRS (International Financial report standard) vilket är redovsiningsreglerna som bolagen skall följa då desss regler i högsta grad har förändrat resultaten som bolagen redovisar. För fastighetsbolag idag genomför man inga avskriningar på fastigheterna utan istället skall minst varje år fastigheterna redovisas till verkligt värde. Det normala för detta är att bolagen anlitar externa mäklare och konsuter som värderar fastigheterna och därmed också gör en bedömning av balansräningens storlek. Vidare så överförs förändringar av fastigheternas värde direkt in i resultaträkningen vilket gör att en ökning av fastigheternas värde ger en vinst och omvänt ger värdeminskar en förlust för bolaget. Vinster är som bekant utdelningsbara vilket har gjort att många fastighetsbolag har till sina aktieägare kunnat dela ut mycket pengar. Skulle vi däremot få se nedgångar på fastigheter i pris medför detta att det för många bolag kan tänkas bli ordentligt mindre utdelningar.

Historik
Hufvudstaden är idag en av de äldre fastighetsbolagen och grundades 1915 av Ivar Kruger. Kungsleden å andra sidan är ett förhållandevis nystartat bolag som bildades i slutet av 90-talet och har sin grund rån bolag som har skött fastighetsaffärer. Huvudägare i Hufvudstaden är Fredrik Lundberg genom sitt bolag Lundbergs som står för över 80% av röststyrkan. I fallet Kungsleden finns det idag ingen huvudägare att tala om alls utan den största ägaren har idag enbart ca. 3% av rösterna. Ägarlistan domineras idag av en mängd institutionella ägare såsom fonder etc.

Fastighetsbeståndet
Det behövs ingen stor karta för att rita ut Hufvudstadens fastigheter då dessa finns helt koncentrerade till de centrala delarna av Stockholm och Göteborg. Fastigheter som de flesta av oss mycket väl känner till som t.ex. NK varuhusen och Femmanhuset i Göteborg. Beståndet av fastigheterna kan nog anses som extremt koncentrerat till centralt belägna kommerciella (butiker, kontor) fastigheter. Kungsleden å sin sida är raka motsatsen med en mycket väldiversifierad verskamhet med allt från kontorlokaler i Åmål, Lagerlokaler i Lund, Äldreboenden och skolor men även modulfastigheter och även viss verksamhet i Tyskland. Kungsleden verkar i alla segment med såväl bostäder, kontor, lager, äldreboenden mm.

Intjäningsförmåga
När man pratar om ett fastighetsbolags intjäningsförmåga som använder man sig av begreppet direktavkastning vilket är = (Hyresintäkter-driftskostnader)/fastighetens värde. Vilket helt enkelt talar om vilken avkastning som kan förväntas av hyresintäkterna i relation till insatt kapital exklusive ev. värdeförändring av fastigheterna. Betänk att i driftskostnader räknas inte räntor på lån in. Huvfudstaden tillhör de fastighetsbolag i Sverige som nog får anses ha lägst direktavkastning (4,5% enligt deras redovisning i september) vilket förklaras av de enormt höga fastighetsvärden som te.x. lokaler på drottninggatan i Stockholm betingar medan Kungsledens fastigheter har en markant bättre lönsamhet då deras bestånd i genomsnitt betingar en direktavkastning på 6,5% enligt deras redovisning. Skillnaden till Kungsledens fördel beror i mångt och mycket på skillnaderna i bolagens affärsidé där Hufvudstaden skall skall äga fastigheter i centrala delarna av Stockholm och Göteborg medan Kungsledens filosofi är att äga fastigheter med hög lönsamhet oavsett vart dessa är belägna.

Transaktionskativitet
Kungsleden är ett mycket transaktionsintensivt bolag där man köper och säljer fastigheter i rasande takt allt i syfte att förmera aktieägarnas pengar genom att söka upp fastigheter med högre direktavkastning än vad man säljer för. Självfallet har Kungsledens historik av att man började som ett företag som skötte fastighetsaffärer skapat en hög kompetens att genomföra förvärv och fösäljningar. Huvfudstaden är Kungsledens raka motsats och här brukar normalt transaktionerna lysa med sin frånvaro utom vid enstaka tillfällen. Ett sådant tillfälle var i fjol då Huvfudstaden sålde fastigheten World Trade center belägen vid centralsationen i Stockholm.

Finansiell risknivå
De finansiella riskerna i fastighetsbolag har att göra med ett fåtal punkter såsom givetivis risken för värdenedgångar på fastigheterna, risken för räntestegringar, men också givetvis också att bolaget kanske inte får några hyresgäster etc. Den finansiella risken brukar redovisas med ett antal nyckeltal, viktigaste nyckeltalen torde soliditet och ränteteckningsgrad vara. Soliditet talar om det egna kapitalet andel av tillgångarna och ränteteckningsraden hur mycket man har råd att betala i ränta i relation till intjäningen. En ränteteckningsgrad på två betyder således att intäkterna är dubbelt så stora som räntebetalingarna. Kungsleden har nyligen gjort ett stort inlösenprogram vilket gör det just nu lite svårräknat då senaste rapporten inte stämmer med verkligheten men ett litet försök från min sida tyder på att soliditeten i bolaget ligger på 30% efter inlösenprogrammet men även flera stora köp och försäljningar. Ränteteckningsgraden är däremot konstant om nu inte kungsleden sista månaderna har skrivit om några lån med högre räntesatser och här ligger på acceptabla 2,8 vilket är gott i dags låga ränteläge. Men om räntorna stickor uppåt ordentligt kan det tänkas bli lite skralare i kassan för Kungsleden.

Hufvudstadens nyckeltal ligger på 55% och en ränteteckningsgrad på 6,3(!!). Man kan såldes dra slutsatsen att Hufvudstaden idag förvaltas synnerligen konservativt och det borde finnas utrymme för en något högre skuldsättning kan jag själv tycka.
Substansvärdering av aktien Enligt mig är ett av de viktigaste måtten när man analyserar fastighetsbolag ur aktieägarperspektiv, aktiens substansvärde. Med substansvärde menas fastigheternas värde borträknat alla lån som bolaget har. Kvar blir då aktieägarnas andel vilket är den del som skall förräntas. Självfallet är det en fördel om bolaget kan köpas understigande substanvärdet och lika så är dte nog ingen vidare affär att köpa ett fastighetsbolag som värderas till dubbla substanvärdet. Därmed inte sagt att substansvärdet är det alena rådande värderingsinstrumentet då man också i högsta grad måste ta hänsyn till bolagets intjäningsförmåga och kanske och möjligheter till värderstegringar.

Efter Kungsledens inlösenprogram uppgår det redovisade substansvärdet idag till ung. 60kr per aktie och kanske någon krona till eventuellt. Detta skall ställas i relation till bolagets aktiekurs på 72kr vilket ger en substanpremi på ung. 20%. För Huvfudstadens del uppgår substanvärdet enligt bolagets redovisning från 30/9 till 66kr per aktie och möjligtvis kan det ligag någon krona högre idag. Kursen på bolagets aktie ligger på 62kr och därmed finns det idag en liten substansrabatt i Huvfudstaden.

Så vad tror du vilken affärsmodell blir mest lönsam de kommande åren? Själv står jag mest vid sidlinjen av fastighetsaktier med Lundbergs fastighetsdel som ett litet undantag