onsdag 20 maj 2009

Stockholms-Stina och Landsbygds-lasse köper bostad.

Finansinspektionen offentliggjorde häromdagen en rapport om svenska bankers utlåning till bostäder som kan vara värt att skriva lite om.

Det normala är att banker idag har olika lånepolicys vid nya lån (eller då man byter bostad) och det kan t.ex. vara att man skall ha en kontantinsats på minst 10% och att man skall ha en viss slant kvar efter att bolån, amortering och huset drifts och underhållskostnader är betalda. Dessa policy krav finns för att dels tjäna hyfsat med pengar på låntagaren och dels att hålla bankens risker i schack, inte för att låntagarna skall ha god privatekonomi eller inte.

När man läser vad många skriver om bolån så skrivs det ofta om relationen mellan eget kapital och bostadsvärde. Vilket i Sverige med vår lagstiftning kring bostäder är förhållandevis ointressant såvida man inte skall byta bostad eller skall köpa bostad och uppfylla bankens eget kapitalkrav på bostaden, i många andra länder (ex. USA) så betyder lånegraden väldigt mycket) Denna summa eget kapital är dock i högsta grad intressant ur bankens synvinkel i Sverige, mindre ur låntagarens synvinkel. Det som däremot fler individer borde intressera sig för är inkomst vs. Utgifter för boende då det är detta som medför en god eller kanske något mindre god privatekonomi. I finansinspektionens rapport finns också summor på de kalkylräntor som banken använder, amorteringskrav och drift och underhållsbudget.

Finansinspektionens rapport visar att kalkylräntan ligger på mellan 6,5-8% bland svenska banker och eventuella topplån skall vara betalda på 10-15 år och bottenlån skall amorteras med omkring 1% per år. Banken räknar också med att driva runt en villa kostar omkring 3-4000kr i månaden i drift och underhåll. För en familj med två barn skall det sedan finnas kvar mellan 12-17000kr i månaden på kontot efter samtliga boendekostnader är betalda.

Jag tänkte visa på två exempel i båda fall två normalfamiljer som inte har några andra lån alls än sin bolån. För att skoja till det lite så döper vi exemplet till ”Stockholms Stina” och ”landsbygds lars”

Landsbygds-Lars har köper ett hus för 1,1Mkr och sätter in bankens krav på 10% genom att sälja av en del av aktieportföljen. Han har då lån på 990 000kr och är högbelånad. Bankens kalkylränta är 8% så räntekostnaden varje månad blir 6600kr (oräknat ränteavdrag), amorteringen (botten=75%) kostar 1375kr i månaden och drift och underhåll på det lilla högbelånade huset kostar 3000kr. Totalt sett i detta förenklade exempel 10 975kr. Med bankens krav på att man skall ha kvar 17 000kr efter boendet är betalt så kräver detta att familjen har inkomster efter skatt på ung. 28 000kr per månad. Med dagens låga räntor så blir det dock givetvis en del över i plånboken med den inkomsten.

Stockholms-Stina har sålt av sin bostadsrätt med god vinst och nu flyttat in i ett hus som hon köpt för 4Mkr. 1Mkr har hon själv satt in i huset så hon slipper att ha topplån, vilket kan ses som att hon är ”lågbelånad” (vilket ord…) . Kalkylräntan är fortfarande 8% så räntan kostar hennes familj 20 000kr i månaden, amorteringen faller nu på 1% per år vilket blir 2500kr i månaden (huset betalat på 100år) och driften/hjälpligt underhåll på detta något större hus kanske blir 4000kr i månaden. Totalt kalkylerad boendekostnad till 26500kr i månaden vilket då kräver att familjen har inkomster efter skatt på minst 43 500kr i månaden. Trots att hon på pappret är ”miljonär” och skulle kunna köpt landsbygds-lars boende kontant.

Personligen så tror jag faktiskt att fler familjer har större risker i sin boendeekonomi i Storstäder trots lägre belåningsgrad i snitt än ”på landet” och varför prats det så mycket om belåningsgrad och så lite om inkomster i relation till utgifter?

4 kommentarer:

  1. Glöm inte att uppskovsräntan kostar Stina 5000 kr per år. 417 per månad.

    SvaraRadera
  2. Hejsan,
    Intressant da jag precis kopt en ny villa i 08 omradet:) Att det skrivits sa mycket om belaningsgraden beror nog pa att bankerneras allt storre kreditforluster. Om man tex har en villa i Sthlm som har ett marknadsvarde om 4 miljoner och har lan pa 1 har banken en mycket liten exponerad risk trots en stor laneskuld. Om man jamfor detta med nagon som betalar 1 miljon for en villa i "inlandet" och har lan pa 900 000 kr har denna person en hogre riskprofil trots 10% lagre skuld. Sjalvklart maste man ta varje fall individuellt och man bor undvika att generalisera. Nar banken tittar pa riskprofil tittar man forstas pa hela biten, vilka totala tillgangar finns det, vilka skulder finns det, hur sakra inkomster har familjen etc

    Annars ar ett "stresstest" det viktigaste man kan gora for att se hur man kan hantera olika scenarier. Hur klarar man rantenivaer pa 4% eler 10%, vad hander pa inkomstsidan om den ena forlorar jobbet, dels den forsta perioden men aven mera langsiktigt. De flesta inkomstforsakringar klingar av efter en tid och tacker normalt lonen endast upp till vissa nivaer. Jag tror att det finns en grupp relativt unga manniskor i Sthlm som har bra loner och mycket hoga bolan och som ar mycket beroende av sina lonenivaer for att ekonomin skall fungera.

    Att bankernas foreslagna summa 'att leva pa efter att man dragit boendekostnader' beror nog pa bankernas riskprofil men kanske annu mera pa hur ekonomin ser ut i varje enskilt fall.

    Min syn pa banker ar att man helst skall behalla sin bank under hela livstiden. Det ar ju bra om de har track record pa vad man gar for och underlattar nar man skall gora nya affarer. Sjalvklart skall man benchmarka pa de viktigaste punkterna (vilket for de allra flest ar in- och utlaningsrantorna) sa att banken inte utnyttjar ens trofasthet men annars ar deras produkter mkt lite varandra.

    Allt gott!

    SvaraRadera
  3. Ha med att på landet krävs 2 bilar bor man någorlunda centralt räcker en bil och ev kollektivt eller cykel

    SvaraRadera
  4. Intressant jämförelse. Lägg därtill en skenande arbetslöshet så känns inte reviderade bostadspriser som en utopi.

    SvaraRadera

Gadgeten innehöll ett fel